"תקנת השוק", "עסקאות נוגדות" ו"תחרות זכויות"

הסקירה להלן הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

הכותב לא ייצג בהליכים שנזכרים באתר זה (אלא אם נכתב אחרת).

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.

***

"תקנת השוק"

אדם רוכש סחורה, ומתברר כי היא גנובה. כדי "לפשט", נניח כי הבעלים זיהה את הסחורה שנגנבה ממנו, וידועה לו זהות הקונה. האם הסחורה שייכת לקונה (ששילם עבורה "תמורה")? או לבעלים, אשר לא קיבל כל תמורה עבור הסחורה שנגנבה ממנו? זהו תיאור פשטני ושטחי (במודע) של סיטואציה אופינית, עמה מתמודדת "תקנת השוק", אשר מקורה במשפט העברי, וביסודה, נועדה לאפשר חיי מסחר תקינים, תוך צמצום החשש מפני רכישת חפץ "גזול" (וההשלכות הנובעות מכך).

איני מומחה למשפט עברי, וממילא, סקירה זו עוסקת בדין החל כיום, ולפיכך די אם אפנה למאמר, שדן בהרחבה, בין היתר, בהתפתחות "תקנת השוק" במשפט העברי, בהבדלים ככל שקיימים בין גישת המשפט העברי לגישת המחוקק הישראלי, בהיבטים יחודיים (כגון "בעלים שהתייאש"), ועוד.

ל"תקנת השוק" קשר הדוק לענינים נוספים, שמוסדרים בחקיקה בת ימינו, ובמיוחד "עסקאות נוגדות", "תחרות זכויות", "זכות עקיבה". על פי רוב מושם דגש על תום לבו של הקונה – לא רק הסובייקטיבי, אלא גם האובייקטיבי (לפחות, על פי הדעה המקובלת) – ובמיוחד, תעמוד למבחן השאלה, האם הקונה "עצם עיניו" מלראות "סימני אזהרה" (ואיזו משמעות תיוחס לכך).

בע"א 4630/06 (שיוזכר גם בהמשך) נכתב כך: "'תקנת השוק' מגלמת את הפתרון שמצא המחוקק הישראלי לדילמה הסבוכה ורבת הפנים של דרך ההתמודדות עם הקונפליקט שבין רוכש נכס בתום לב לבין אדם שמכירת הנכס פוגעת בזכויותיו לגבי הממכר… היא מעניקה עדיפות לביטחון המסחר על פני הגנת זכויות הקנין, וזאת בהתקיים התנאים המנויים בסעיף [34 לחוק המכר]…"

סעיף 34 לחוק המכר

סעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), שכותרתו "תקנת השוק", קובע: "נמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה היתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב".

"פרשת כנען" (שתידון בהרחבה בהמשך), התבררה בביהמ"ש העליון, במסגרת הליך ערעור (ע"א 5664/93 – להלן: "ערעור כנען"), ובמסגרת דיון נוסף (דנ"א 2568/97 – להלן: "דיון נוסף כנען"). ב"ערעור כנען" נכתב (השופטת שטרסברג-כהן): "אחת הסיטואציות (אם כי לא היחידה) שאת פניה נועדה תקנת השוק לקדם, היא עימות בין קונה של נכס גנוב, לבין בעליו של הנכס. במצב דברים זה, אוחזים שניהם בנכס כשכל אחד מהם אומר 'כולו שלי' והמשפט נדרש להציע פתרון הוגן וצודק שיעלה בקנה אחד עם עקרונותיה של השיטה ויביא בחשבון את האינטרסים הראויים להגנה של כל אחד מהצדדים וכן את האינטרס הציבורי. הפתרון בשיטתנו למגוון הסיטואציות מצוי בסעיף 34 לחוק המכר… בהתמלא תנאיו של סעיף 34, מקנה הוא את הבעלות בנכס לקונה ועל ידי כך מפקיע הוא אותו מבעליו המקוריים, אף שהנכס יצא מידי הבעלים והגיע לידי הקונה על ידי מי שלא רכש בו בעלות כדין. מצב זה הוא אנומאלי, שכן, העקרון המנחה בשיטתנו המשפטית הוא, שאין אדם יכול להעביר זכויות שאין לו… שיטתנו בחרה בפתרון שונה, המוצא את ביטויו בסעיף 34, המהווה חריג לכלל הבסיסי המקובל גם עלינו, ולפיו אין אדם יכול להעביר לאחר זכות שאין לו. תקנה זו מפקיעה את הנכס מבעליו ומעבירה את הבעלות בו לקונה. בכך פוגעת היא פגיעה ממשית בזכות הקנין של הבעלים המקורי לטובת מי שקנה את הנכס והתקיימו בו כל תנאיו של סעיף 34. מכאן, חשיבותם הרבה של התנאים הקבועים באותו סעיף והפרשנות הראויה שיש לתת להם על מנת לשמור על האיזון הראוי בין האינטרסים השונים המשמשים בזירה".

מהם התנאים שביסוד סעיף 34 לחוק המכר? "על פי ההסדר הקבוע בסעיף זה, תוקנה עדיפות לקונה על פני הבעלים המקורי בהתקיים שישה תנאים מצטברים, אשר רובם מתייחסים לדרך ולנסיבות שבהן הגיע הנכס לידיו: (א) כריתת חוזה מכר; (ב) ביחס לנכס נד; (ג) הנכס נקנה ממוכר העוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר; (ד) המכירה היא במהלך העסקים הרגיל; (ה) קבלת הנכס לחזקת הקונה; (ו) תום-לבו של הקונה. התנאי הראשון, שהוא תנאי סף להתקיימות תקנת השוק, עוסק בדרך ביצוע העיסקה – נדרש קיומו של חוזה מכר בין הקונה לבין מי שממנו הגיע הנכס לחזקתו. התנאי השני מייחד את תקנת השוק הקבועה בסעיף 34 לחוק המכר לקטגוריה מסוימת של נכסים. ארבעת התנאים הנוספים מתמקדים בנסיבות אשר אפפו את עיסקת המכירה. ודוק, הסעיף אינו מבחין, לצורך תחולת תקנת השוק, בין הדרכים השונות שבהן יצא הנכס מידי הבעלים המקורי. תוכן העדיפות המוענקת לקונה העומד בתנאי תקנת השוק הוא הענקת בעלות על הנכס הנרכש בלי שהקונה יהיה חייב דבר לבעלים המקורי. היקף ההגנה הקבוע בתקנת השוק לקונה העומד בתנאיה הוא איפוא רחב ביותר. מוענקת לו אותה זכות שהיה זוכה לה לו היה רוכש את הנכס מבעליו החוקי. לשון אחרת, הוא מקבל את זכות הבעלות בנכס בלי להכפיפה להסדר כלשהו המעניק לבעלים המקורי אפשרות לפדות את הנכס או לקבל פיצוי כלשהו מהקונה בגין הפקעתו מבעלותו" ("דיון נוסף כנען", השופט אור).

"הלכת כנען"

"הלכת כנען" היתה ונותרה הלכה מרכזית בקשר ל"תקנת השוק". העובדות בתמצית: בתערוכה שהוצגה בארה"ב נכללו  ציורים מושאלים של ראובן רובין, אשר בוטחו בביטוח עצמי על פי החוק הנוהג שם. הציורים אבדו בדרכם חזרה ארצה וממשלת ארה"ב שילמה לבעלים את סכום הביטוח (למעלה מ-100 אלף דולר). הציורים התגלגלו ל"שוק הפשפשים", ובעלת חנות בשוק, העוסקת בסחר בסחורות "יד שניה", רכשה אותם מסוחרת אחרת בשוק, במחיר של 250 ש"ח. לאחר ימים ספורים הבחינה הקונה בשם ראובן ובמדבקת המוזיאון, ובעקבות זאת, היא פנתה למשטרה ולמוזיאון ראובן, שם נתגלתה לה הזהות האמיתית של הציורים. הקונה תבעה בבית המשפט המחוזי הצהרה על בעלותה בציורים, אך תביעתה נדחתה.

ההכרעה ב"ערעור כנען" היתה ברוב 2:1, וב"דיון נוסף כנען" ברוב 4:3, ובאופן מעניין, נתגלעו לעתים חילוקי דעות גם בין שופטי הרוב – בעוד שבענינים מסוימים, דעת שופטי המיעוט היתה כדעתם של חלק משופטי הרוב (אך מסקנתם הסופית היתה שונה). יצוין כי בביהמ"ש המחוזי עמדו להכרעה כמה סוגיות משפטיות (שרובן אינן מענינה של סקירה זו), אך חלקן התייתרו ב"ערעור כנען", ועוד למעלה מכך ב"דיון נוסף כנען", וכמתואר על ידי השופט ש. לוין ב"דיון נוסף כנען": "שלושת השופטים שישבו לדין בערעור הסכימו לקביעת בית המשפט המחוזי כי בעלותה של המשיבה בציורים הוכחה, וחלקו עליו בקביעתו כי עקב הטעות המשותפת לא נקשר חוזה. שניים מהשופטים (שופט הרוב, השופט טל, ושופט המיעוט, השופט טירקל) היו בדעה שבשאלת 'סוגו של הממכר', לעניין סעיף 34 לחוק המכר, יש לראות בציורים כפי שנחזו בעת המכר – לעומת הציורים כפי שוויים בפועל – כסוג אחד. שופטת הרוב, השופטת שטרסברג-כהן, חלקה עליהם. עם זאת נכשלה העותרת בתביעתה מחמת מה שהוגדר על ידי שופטי הרוב – כהיעדר 'תמורה ממשית' והיעדר כל יחס בין מה ששילמה העותרת בעד הציורים לבין שוויים בפועל… השאלות האחרות שהתעוררו ב'סיבובים הקודמים', זולת זכותה של העותרת לפי סעיף 34 לחוק המכר, כבר אינן מעניננו. מהיסודות השונים הנזכרים בסעיף 34 הנ"ל נותרו במחלוקת אך שלושה: (א) אם מכר הציורים שבוצע נעשה על ידי 'מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר'; (ב) אם המכירה 'היתה במהלך הרגיל של עסקיו'; (ג) שאלת התמורה".

פסק הדין העיקרי ב"ערעור כנען", נכתב על ידי השופטת שטרסברג-כהן (בדעת הרוב): "…תקנת השוק חלה על קשת רחבה של מצבים ולא רק על מקרים של רכישת נכס גנוב. גם בקבוצת המקרים שבהם ענין לנו ברכישת נכס גנוב, מצוי מגוון רחב של מצבים, החל בקלים לפתרון וכלה בקשים שבהם. המקרה הקלאסי המצוי בצד אחד של הקשת הוא למשל מקרה שבו אדם קונה בגלריה ציור של צייר ידוע, בתמורה מלאה ומתברר שהציור גנוב. קונה כזה יזכה בהגנת תקנת השוק. לעומת זאת, אדם הקונה טבעת משובצת ביהלום במחיר זעום בחנות מכולת ומתברר שהטבעת גנובה, לא יזכה בהגנת תקנת השוק והטבעת תוחזר לבעליה. בין שני קצוות אלה מצויים המקרים שב'אזור האפלולית היחסית', וביניהם מקרים ברורים יותר וברורים פחות. עניננו הוא אחד מהם… הגורמים המשמשים בזירה מופיעים בחלקם בסעיף 34 לחוק המכר ובחלקם אינם מופיעים בו כלל. בולט בחסרונו הבעלים המקורי. הוראות סעיף 34 אינן מתיחסות אליו כלל. אין הן מתענינות בדרך שבה יצא הנכס מרשותו ובמידת 'אשמתו' לכך. אין הן מתענינות אם יש מקום לצפות מן הבעלים – במישור המושגי – לשמור על הנכס או לבטחו כדי לגרום לספיגת הנזק על ידי גורם הערוך לכך. אין בהן התיחסות למצב שבו ניצבת אל מול הקונה תם-הלב חברת ביטוח, ולא הבעלים. מעייניו של הסעיף נתונים לקונה, וממנו נדרש תום-לב המצביע על כך שהוא לא יכול היה למנוע את העימות בין הבעלים ובינו על ידי הימנעות מרכישת נכס שהוא חושד בהיותו בלתי 'כשר'…. אף שאינני סבורה כי ניתן להתעלם ממעמדו של הבעלים המקורי, דומה כי סעיף 34 מפנה את דרישותיו כלפי הקונה. אחת מהן היא דרישת תום-הלב מצד הקונה, המסייעת בפתרון העימות על ידי הענקת הנכס למי שרכש אותו בתום-לב, אם מתמלאים תנאיו האחרים של הסעיף… התנאים האחרים שמעמיד הסעיף לעזרתנו על-מנת להכריע בעימות שנוצר, הם דרישת התמורה ודרישת היות הנכס מסוג הממכר הנמכר על-ידי המוכר במהלך עסקיו הרגיל. אלה נבדקים באמת מידה אובייקטיבית… משאין איש מפקפק בתום-לבה הסובייקטיבי של הקונה… עלינו לבדוק אם נתקיימו יתר תנאיו של סעיף 34, שהאחד, ואולי העיקרי שבהם, הוא דרישת התמורה. מושג התמורה מופיע בדין הישראלי בהקשרים שונים ותוכנו של מושג זה אף הוא משתנה לאור ההקשר… השוני בדרישה – לענין דיני החוזים ולענין תקנת השוק – נובע מכך שהתמורה לצורך שכלול חוזה והתמורה לצורך הגנת תקנת השוק נועדו לתכליות שונות ולהבטחת אינטרסים שונים. בעוד אשר התמורה הנדרשת לצורך שכלול חוזה מיועדת להצביע על כוונת הצדדים להתקשר בחוזה ועל רצינותה של כוונה זו, הרי שדרישת התמורה לצורך תקנת השוק באה להעיד על תום-לבו של הקונה. כמו כן מיועדת היא לאזן בין האינטרסים העלולים להיפגע ולסייע בהעדפת האינטרס הראוי להגנה, על פני האחרים… האם התמורה ששילמה המערערת בעבור הציורים (250 ש"ח) עונה על דרישת התמורה לנוכח שוויו של הנכס ($115,000)? התשובה לשאלה זו כרוכה בשאלה העקרונית, אם התמורה הנדרשת לצורך החלת תקנת השוק היא תמורה ממשית (תמורה שוות-ערך), או שמא די בתמורה סמלית (תמורה בת-ערך). סעיף 34 כלשונו וכפשוטו אינו משיב על שאלה זו ויש להכריע בה בעזרת הכללים הפרשניים שבידינו על-פי שיקולי מדיניות. קיימות שתי אפשרויות פרשניות: לפי האחת, נדרשת תמורה ממשית ואין להסתפק בתמורה סמלית שאינה הולמת את ערכו האובייקטיבי של הנכס; לפי האחרת, די בתמורה כלשהי ואין נדרשת תמורה שוות-ערך לנכס… דרישת תמורה ממשית נועדה לשרת את תכליתה הכפולה של תקנת השוק: ראשית, מבקשת תקנת השוק ליצור הסדר שימנע מראש את היווצרות העימות בין הבעלים לקונה.שנית, נועד ההסדר להבטיח, כי משנוצר העימות הוא ייפתר באופן שיגרור אחריו מינימום של נזקים. דרישת תום-הלב והאינדיקציות האובייקטיביות לקיומו, ביניהן התמורה, נועדה לשרת את שתי המטרות… בהעדר תמורה ממשית תגרום שלילת הנכס מן הבעלים נזק לבעלים כשיעור שוויו הריאלי של הנכס ואילו שלילת הנכס מן הקונה תגרום לו נזק שהוא נמוך בהרבה מן השווי הריאלי של הנכס… השוואת הנזקים הצפויים לצדדים מלמדת שהעדפת הקונה תגדיל את הנזק במידה ניכרת, בפער שבין ערכם האמיתי של הציורים לבין התמורה ששולמה על ידי הקונה. היא גם תשאיר בידי הקונה נכס שערכו עולה לאין ערוך על ציפיותיה. נראה לי אפוא, כי התמורה ששילמה הקונה בעבור הציורים יחסית לשוויים אינה עומדת בדרישת 'התמורה הממשית' הנדרשת כמרכיב ממרכיבי תקנת השוק…"

לגבי "עיסוק במכירת נכסים מסוגו של הממכר" הגיעה השופטת שטרסברג-כהן למסקנה, כי "בעסקה של המוכרת היו צפויות להימכר תמונות חסרות ערך ממשי בין יתר חפצים 'יד שניה'. אדם סביר לא היה צפוי לחשוב שלפניו יצירות אמנות. בפועל, במקרה שלנו לא ציפו הקונה והמוכרת להתקשר בעסקה לרכישת יצירות אמנות. לפיכך, אף שלא מוטל על הקונה לחקור ולבדוק את מהות התמונות הנמכרות, הרי משקנתה הקונה יצירת אמנות ממי שאינו צפוי לעסוק במכירת יצירות אמנות וגם לא חשבה שהיא קונה יצירת אמנות ואף אדם סביר לא היה חושב שהוא קונה יצירה כזו וגם לא היה חושב שהמוכר עוסק במכירת נכסים מסוג זה, קנתה היא נכס שאינו מ'סוג' הנכסים שהמוכרת עוסקת במכירתם במהלך עסקיה הרגיל ומשהתברר כי גנוב הוא, לא יישאר הוא בידיה".

השופט טל (שנמנה על הרוב ב"ערעור כנען") כתב: "אני מסכים עם ניתוח הבעיה והתוצאות שאליהן הגיעה חברתי, השופטת שטרסברג-כהן. עם זאת נראה לי שבשאלת סוגו של הממכר לענין סעיף 34 לחוק המכר, המבחן, הסובייקטיבי והאובייקטיבי כאחד, הוא לפי מה שחשבו המוכרת והקונה. במקרה שלנו, גם המוכרת וגם הקונה, שתיהן סברו שהממכר הוא תמונה לא יקרה, מן הסוג הנמכר והנקנה מיד ליד בשוק הפשפשים. אין ספק שמבחינה סובייקטיבית היה כאן תום-לב. מבחינה אובייקטיבית יש לראות איך הטרנסקציה הייתה נראית בעיני כל אדם, ולא לפי טיב הציור האמיתי, שהיה נעלם אז מעין כול. יתר על כן, מן המפורסמות שבשוק הפשפשים נרכשים לא אחת שלא מדעת חפצים יקרים בדמות חפצים פחותי ערך, כגון ספרים נדירים בתוך ערמת ספרים משומשים. לכן, גם תמונה יקרה הנחזית להיות פחותת ערך היא 'מסוגו של הממכר'. על השאלה אם הממכר היה מן הסוג שהמוכרת עסקה במכירתו הייתי משיב, הן. אבל לעניננו, די בכך ש'התמורה הממשית' נעדרה כאן, כדי שלא תחול תקנת השוק".

ראוי לצטט גם מתוך דעת המיעוט ב"ערעור כנען" (השופט טירקל): "גם אני מסכים לניתוח היפה והמענין של הסוגיה על ידי חברתי, השופטת שטרסברג-כהן, אולם בשני ענינים – שבעיקרם הם אחד – נפרדות דרכינו: א) האם נבחנת 'התמורה הממשית' שנתן הקונה בעבור הנכס לפי ערכו המדומה של הנכס, בשעת המכירה, בעיניו של מוכר או של קונה סביר, או שהיא נבחנת לפי ערכו האמיתי, כפי שהתגלה לאחר מכן; ב) האם 'סוגו של הממכר' הוא סוגו המדומה של הנכס, בשעת המכירה, בעיניו של מוכר או של קונה סביר, או סוגו האמיתי, כפי שהתגלה לאחר מכן. היושר, ההגינות ותום-הלב – של הקונה, ולא של המוכר – הם נשמת אפה של תקנת השוק… לכאורה, די היה לה לתקנת השוק בתנאי האחרון שבסעיף, שהקונה קנה וקיבל את הנכס לחזקתו בתום- לב, אלא שבא המחוקק ונתן במכירה סימנים חיצוניים המעידים על היושר, על ההגינות ועל תום-הלב, סימנים הבאים ללמדנו כיצד בודקים את הקונה ואת מעשיו. כל אלה, כדי שלא תהיה עקירת בעלותו של הבעלים המקורי בנכס והעברתה לקונה קלה כהבל פה, מחד גיסא, וכדי שלא יהיה מקחן וממכרן של הבריות כבד כעופרת, מאידך גיסא… מהו ה'ממכר' שבו מדובר בסעיף, לעניין ה'תמורה' וה'סוג'? לדעתי, זהו הממכר שאותו רואים לנגד עיניהם המוכר או הקונה הסביר 'מן השוק', בשעת המכירה. זהו הממכר שעובר אורח תמים שנזדמן לשוק היה רואה לנגד עיניו, ואלה הסוג והתמורה שהיה משער בלבו אותה שעה. לא תמורה ולא סוג ה'גלומים' בממכר, לא פוטנציאל כלכלי או אחר הטמון בו, לא טיבו האמיתי כפי שיתגלה בעתיד, אלא סוגו ותמורתו בשעת המכירה בעיניהם של אלה… במקרה הנדון, מדובר בטעות משותפת לקונה ולמוכרת… ניתנה אפוא 'תמורה ממשית' בעבור הציורים; אמנם, לפי ערכם המדומה ולפי סוגם המדומה: כציורים של צייר בלתי-ידוע הנרכשים ב'שוק פשפשים' ולא כציורי צייר נודע הנמכרים בגלריה שעיסוקה בתמונות יקרות ערך. הציורים נרכשו ממי שעיסוקו בציורים מן הסוג הראשון, כציורים שהקונה והמוכרת דימו שהם מסוג זה, ולא כציורים מן הסוג האחרון. בכך נתקיימו כל תנאיו של הסעיף".

"הלכת כנען" נדונה, בין היתר, ברע"א 2452/08: "…שבה המבקשת על טענתה כי ישום תקנת השוק במקרה זה אינו מחייב עמידה בכל ששת התנאים הקבועים בסעיף 34 לחוק המכר. המבקשת הוסיפה וטענה כי התנאי העיקרי לתחולתה של תקנת השוק הוא תום ליבו של הקונה ואילו שאר התנאים שבסעיף מהווים כלי עזר לבחינת תום הלב… מנגד טענה המשיבה, כי פסק דינו של בית משפט השלום משקף נאמנה את תנאי סעיף 34 לחוק המכר ואת ההלכה המשפטית המחייבת, כפי שנקבעה בהלכת כנען על ידי בית המשפט העליון, הלכה הדורשת את התקיימותם של כל תנאי תקנת השוק במצטבר… בית המשפט המחוזי… סקר את הוראת סעיף 34 לחוק המכר ואת הלכת כנען מהם עולה כי ששת התנאים הנדרשים להחלת תקנת השוק הינם תנאים מצטברים, כך שאפילו אם יש בהם מעין קונקרטיזציה של דרישת תום הלב, עדיין אין באמור כדי לפגוע בעצמאותו של כל תנאי ותנאי וחובת בחינתו בנפרד… טוענת המבקשת כי יש לקבוע כי ששת המבחנים שנקבעו להחלתה של הלכת כנען אינם מצטברים, אלא הם חלק ממכלול – מודלים של קונקרטיזציה – שנועדו לבחון את תום ליבו של הקונה… סעיף 34 לחוק המכר… כפי שפורש בפסיקתו העקבית של בית משפט זה, ובפרט – בהלכת כנען, יש בו כדי להעניק זכויות לרוכש מיטלטלין רק ככל שבידו להוכיח את קיומם של ששת התנאים המצטברים הנזכרים באותו סעיף… פרשנותה של המבקשת אינה מעוגנת – ואף סותרת – את לשון החוק: החוק קובע שישה תנאים – הוא אינו מבחין בין התנאים, הוא אף אינו מבחין בין נכסים שונים. משכך, כשלפנינו לשון חוק ברורה, והלכה ברורה, אין כל מקום לבחינה חוזרת של ההלכה".

"נכסים נדים"

באופן כללי, חל חוק המכר "על מכר של מטלטלין, ובשינויים המחויבים – גם על מכר של מקרקעין וזכויות" (סעיף 4(א) לחוק המכר), אך "תקנת השוק", נשוא סעיף 34 לחוק המכר, חלה רק על "נכסים נדים" (שעונים, טלפונים סלולריים וכיוצא באלו).

לגבי כלי רכב, נדחתה ברע"א 2452/08, שנזכר לעיל, הטענה לפיה אין להחיל את הלכת כנען על כלי רכב, שהינם "מיטלטלין מסוג יחודי", וזאת "בין היתר נוכח מחירם ובשל הרישום המסודר של הרכבים שמפעילה המדינה", ולחלופין, "כי יש מקום לשנות מהלכת כנען ולהתאימה למציאות של ימינו… בה מרבית כלי הרכב נרכשים מידיהם של אנשים פרטיים". ביהמ"ש העליון קבע: "כפי שציין, ובצדק, בית המשפט המחוזי, קיימות שלוש הצעות חוק שונות… שענינן תחולת תקנת השוק ברכישת כלי רכב. בהצעות חוק אלה מוצע להחיל את תקנת השוק על רוכש רכב תם לב, אף אם המוכר לא היה סוחר, אלא אדם פרטי. הצעות אלו מחזקות דווקא את עמדת המשיבה, לפיה סעיף 34 לחוק המכר (בנוסחו כיום) אינו חל מקום בו המוכר אינו סוחר רכב, שכן אילו חלה תקנת השוק גם במקרה זה, לא היה כל צורך בתיקון הסעיף. לפיכך, כל עוד לא תוקן החוק ולא נמצאה הצדקה לסטות מן ההלכה הקיימת, ברי כי המבקש לחסות בהגנה של תקנת השוק חייב יהיה להוכיח את קיום התנאים הנזכרים בסעיף – כולם – ביחס לעסקה למכירת נכס נד מכל סוג, לרבות כלי רכב".

"עסקאות נוגדות"

הביטוי "עסקאות נוגדות" מתייחס למכירה של נכס אחד לשני רוכשים שונים. את הדמיון ואת השוני בין סוגית "תקנת השוק" לסוגית "עסקאות נוגדות", אפשר לתאר באופן פשטני כך: בשני המקרים, נבחנת זכותו של "קונה" (במקרה של "תקנת השוק") או של קונה "מאוחר" (במקרה של "עסקה נוגדת"), מול זכותו של אדם אחר (הבעלים, במקרה של "תקנת השוק"; או "קונה מוקדם", במקרה של "עסקה נוגדת"), וככל שאותו קונה עומד בתנאים, הספציפיים, הקבועים בדין (בהתאם לסוג הנכס), הוא יוכר כבעלים של הנכס. אך בעוד שבמקרה של "תקנת השוק", מדובר ברכישה מ"מוכר", שאין לו זכות קנינית בנכס – כשמדובר ב"עסקאות נוגדות", בעל הזכויות ה"אמיתי" הינו המוכר.

חוק המיטלטלין

חוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן: "חוק המיטלטלין"), חל על "נכסים מוחשיים, חוץ ממקרקעין"; כלומר, פרט למקרקעין, הוא גם לא חל על "זכויות". סעיף 12 ("עסקאות נוגדות") לחוק המיטלטלין, קובע: "התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה – זכותו עדיפה". בע"א 2643/97 נכתב (השופטת פרוקצ'יה): "הוראות אלה [הוראות חקיקה שענינן תחרות בין עסקאות נוגדות בהקשרים שונים] קובעות בדרך כלל עדיפות לבעל העיסקה הראשונה, אלא אם בעל העסקה השניה הוא תם לב, נתן תמורה וביצע אקט חיצוני מסוים המשכלל את זכותו ומקנה לה עדיפות על הראשון… כך למשל בעיסקאות נוגדות במיטלטלין יועדף הקונה הראשון, אלא אם השתכללה זכותו של הקונה השני בתום-לב ובתמורה ובקבלת הנכס לידו (סעיף 12 לחוק המיטלטלין). מסירת הנכס כאמור אינה בהכרח שקולה כהעברת בעלות, שכן על-פי סעיף 33 לחוק המכר ניתן להסכים על דרך אחרת להעברת בעלות, אולם גם אם הוסכם כך, העדיפות ניתנת לבעל העסקה השניה שקיבל לידיו את הנכס".

מקרקעין ו"רישום"

כאשר מדובר ב"תקנת השוק במיטלטלין" – נִידַרֵש לסעיף 34 לחוק המכר; וכאשר מדובר ב"עסקאות נוגדות  במיטלטלין" – נִידַרֵש לסעיף 12 לחוק המיטלטלין. כאשר מדובר במקרקעין – באות שתי הסוגיות לביטוי  בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

סעיף 9 ("עסקאות נוגדות") לחוק המקרקעין, קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב –  זכותו עדיפה".

סעיף 10 ("רכישה בתום לב") לחוק המקרקעין, קובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". זוהי בעצם ה"מקבילה" ל"תקנת השוק", כאשר מדובר במקרקעין – אשר יש לה תחולה רק במקרקעין "מוסדרים" (הרשומים בפנקס הזכויות). בין מקרקעין "מוסדרים" לבין מקרקעין "לא מוסדרים" ישנם הבדלים שונים, מהם עולה כי "מעמדם" של הראשונים גבוה יותר, ובמיוחד מבחינה ראייתית (לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו…" ואילו לפי סעיף 125(ב), "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו") ומבחינת דיני ההתיישנות.

סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, נדונו באינספור פסקי דין (ובכלל, בדין הישראלי, ובפסיקה, ישנה התיחסות מיוחדת לעסקאות מקרקעין).  לעניננו, די לשוב על כך, כי כשמדובר במקרקעין (מוסדרים), הדגש מושם על "הרישום" (אף אם אינו נכון).

לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום"; בעוד שלפי סעיף 7(ב), "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחיבות לעשות עסקה". למרות האבחנה בין "עסקת מקרקעין שהושלמה ברישום" לבין "התחיבות לעשות עסקה", נכתב בע"א 2643/97, שכבר צוטט לעיל (השופט מצא): "אף עליי מקובל כי סעיף 9 לחוק המקרקעין עשוי לחול גם במקום שבו המתחייב לבצע עסקאות נוגדות במקרקעין לא היה בעת מתן ההתחיבויות בעל זכות קנינית במקרקעין. אכן, החלתו של חוק המיטלטלין על עסקאות והתחיבויות לעסקאות במקרקעין הינה מלאכותית למדי, ורצוי להימנע ממנה ככל שמגבלות הדין מאפשרות את הדבר".

"רישום" אפשרי, במקרים מסוימים, גם כאשר מדובר במיטלטלין. למשל, לגבי כלי רכב מתנהל "רישום" על ידי משרד התחבורה; אך ה"רישום" העיקרי, שרלוונטי ל"נכסים נדים", נזכר בסעיף 5 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, שכותרתו "תקנת השוק": "נכסים נדים שמושכנו כשהיו בהחזקתו של הממשכן והם הופקדו כאמור בסעיף 4(2) או שמישכונם נרשם כאמור בסעיף 4(3), יהיה כוחו של המישכון יפה לכל דבר, אף אם הממשכן לא היה בעל הנכסים או לא היה זכאי למשכנם, ובלבד שהנושה פעל בתום-לב והנכסים באו לידי הממשכן על דעת בעליהם או על דעת מי שהיה זכאי להחזיקם".

זכויות, "המחאה", קנין רוחני

כשמדובר ב"זכויות", ראויה לציון הוראת סעיף 4 ("המחאות סותרות") לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, לפיה: "הִמחה הנושה זכות לאחד וחזר והִמחה אותה לאחר, הזכות היא של הראשון; אולם אם הודיעו לחייב על ההמחאה השניה לפני שהודיעו לו על הראשונה, הזכות היא של השני". בע"א 2643/97, שכבר צוטט לעיל, נכתב בהקשר זה: "בהמחאות זכויות נוגדות יועדף הנמחה הראשון, אלא אם הודיעו ראשונה לחייב על ההמחאה השנייה (סעיף 4 לחוק המחאת חיובים). להודעה לחייב ניתן משקל ה'משכלל' את עדיפות השני".

ע"א 4630/06, שנזכר לעיל, עסק ב"זכויות קנין רוחני". בית המשפט המחוזי קבע, כי "תקנת השוק" אינה חלה על יצירה המפרה זכות יוצרים, או זכות קנין רוחני אחרת, וכי לפי סעיף 7 לחוק זכויות יוצרים (1911), "יצירות מפרות", אף אם נמכרו לאחר, הן "בחזקת רכושו של בעל זכות היוצרים", ומכאן כי רוכש "יצירה מפרה" אינו יכול להמשיך ולהחזיק בה – הוראה זו, קבע בית המשפט המחוזי, הינה "דין מיוחד", הגובר על הוראת ההגנה (ה"כללית"), בסעיף 34 לחוק המכר. לגישת בית המשפט המחוזי, החלת "תקנת השוק", לגבי זכויות יוצרים, תוביל למצב שבו מי שרכש "יצירות מפרות", יהיה רשאי להמשיך להפיצם, ובכך להנציח את מעשה ההפרה, מעבר להפרה הישירה והראשונית שבוצעה כבר. יצוין, כי בית המשפט המחוזי קבע, עובדתית, כי הרכישה נעשתה "בתנאי תקנת השוק". בית המשפט העליון קבע בפסק דינו: "'תקנת השוק' ענינה איננו במכר של זכויות היוצרים עצמן, שכן אלו אינן משום 'נכס נד', אלא יכולה לסייע בשאלת תוצאתה של רכישה של עותק מיצירה המוגנת בזכות היוצרים. פועלה של תקנת השוק הוא שהקונה, העומד בתנאי סעיף 34 לחוק המכר, רוכש לא רק הגנה מפני תביעתו של בעל הזכות המקורי, אלא זכות קנין מלאה בנכס, שהיא נקיה 'מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת'… ההכרעה כאן נדרשת רק בזוית יחידה וצרה באופן יחסי, של היקף תחולתה האפשרי של הגנת 'תקנת השוק', והיא: זכויותיו של גורם מסחרי, שרכש יצירות מפרות בתנאי תקנת השוק (לרבות אי-ידיעה על דבר ההפרה, ומכאן תום הלב הנדרש לענין תקנת השוק), אך לאחר שכבר למד על דבר ההפרה – ביקש להמשיך ולבצע פעילות מסחרית בנכס… עמדתי היא כי באספקט צר זה, אין מקום להעניק לאותו גורם המבקש להמשיך ולבצע פעילות מסחרית בנכס – את ההגנה של 'תקנת השוק'. קרי: אפילו היינו מגיעים למסקנה כי תיתכן תחולה לתקנת השוק גם ביחס לרכישת יצירה מפרה, ורוכש הנכס יהיה מוגן מפני תביעה למסירת החזקה בנכס, השמדתו, או תשלום פיצויים בגינו, הרי שפעילות מסחרית בנכס – אסורה…"

מלבד החוקים שנדונו לעיל, נזכיר בקצרה מספר חוקים רלוונטיים נוספים.

פקודת הנזיקין – "גזל"

סעיף 53 ("הגנה מיוחדת") לפקודת הנזיקין, קבע בעבר: "בתובענה שהוגשה על גזל תהא הגנה לנתבע, אם קנה את המיטלטלין בתום לב בשוק חפשי, מאדם הנוהג לעסוק באותו שוק במיטלטלין מסוגם של המיטלטלין שנגזלו לפי הטענה, או אם קנה אותם בתום לב בחנות שבה נוהגים למכור אותו סוג מיטלטלין, מבעל החנות או משלוחו"; אך הוא תוקן בעקבות חקיקת סעיף 34 לחוק המכר, וכיום הוא קובע: "בתובענה שהוגשה על גזל תהא הגנה לנתבע, אם קנה את המיטלטלין בתום לב בהתאם לסעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח-1968". השופט ש. לוין כתב ב"דיון נוסף כנען", כי סעיף 53 לפקודת הנזיקין "בא להעניק לנתבע הגנה כנגד תביעת גזל בין כשהתביעה מבוססת על חזקה ובין כשהיא מבוססת על בעלות, כאשר נתקיימו התנאים הקבועים בו… אלמלא ההגנה האמורה היה הנתבע מתחייב בנזיקין כלפי הבעלים המקורי של הנכס, ואם השבת הנכס אינה אפשרית הוא עשוי להתחייב בתשלום שוויו. זו עשויה להיות תוצאה מחמירה לגבי נתבע ששימש אך חוליה תמימה בשרשרת הגזלנים… חקיקתו של סעיף 34 לחוק המכר מסמנת את המעבר של תקנת השוק הישראלית מטענת הגנה כלפי עילת גזל לטענת בעלות פוזיטיבית… נדחתה הטענה שנוכח תיקונו של סעיף 53 הנ"ל ממשיכה תקנת השוק לשמש אך כטענת הגנה…"

חוק הירושה

{ראו הערה בסוף פרק זה בנוגע לתזכיר חוק הירושה}

סעיף 73 ("הגנת רוכש בתום לב") לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, קובע: "מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו-ירושה או על צו-קיום שהיה בר תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן". ברע"א 2267/95 נדונה תחולת סעיף 73 לחוק הירושה על רכישת זכויות במקרקעין, שלא הסתיימה ברישום. השופט גולדברג (בדעת הרוב), קבע כי סעיף 73 לחוק הירושה רחב מסעיף 10 לחוק המקרקעין מבחינת היקף הנכסים המוגנים, ויריעתו נפרסת גם על מקרקעין שלא עברו הסדר וכן על מיטלטלין. שתי ההוראות נוקטות לשון דומה (הדגשת יסוד התמורה וההסתמכות בתום-לב על מסמך ציבורי) וטעמיהן להפקעת זכות הקנין מן הבעלים/היורש האמיתי, זהים (הרוכש מן היורש הנחזה הסתמך על תעודה ציבורית שמהימנותה רבה – בדומה ל"רישום" לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין). הטעמים לצמצום הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין, לזכויות קניניות בלבד, יפים גם לגבי סעיף 73 לחוק הירושה, ואת הרכיב "מי שרכש זכויות" שבסעיף 73 לחוק הירושה, יש לפרש כפי שפורש הרכיב "מי שרכש זכות במקרקעין" בסעיף 10 לחוק המקרקעין. השופט חשין (אף הוא בדעת רוב), קבע כי "הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין הינה הוראה פרטיקולרית, ותחום התפרסותה הוא בדיני מקרקעין ובדיני מקרקעין בלבד… מן הצד האחר, הוראת סעיף 73 לחוק הירושה… הינה הוראת מסגרת, ונושאת היא בבטנה כל זכויות שבעולם שאותן יכול מוריש שיותיר לבאים אחריו: זכויות מכל מין וסוג, בהן זכויות קנין למיניהן וזכויות חיובים למיניהן.. בדברו בסעיף 73 לחוק הירושה על 'מי שרכש זכות', לא נתכוון המחוקק… לקבוע דרכי רכישה מיוחדות לענינו של יורש נחזה. דרכי הרכישה נקבעו בהוראות הדין השונות, בצד הזכויות למיניהן – זכות זכות ודרך רכישתה שלה…"

הערה – "תזכיר חוק הירושה"

{ראו גם סקירה זאת}

ביום 30.3.21 פורסם (להערות) תזכיר חוק הירושה (תיקון מס'…), התשפ"א-2021 ("התזכיר"), שכלל תיקונים מוצעים רבים, מהותיים ומשמעותיים בחוק הירושה. הסקירה לעיל – כיתר הסקירות באתר – התיחסה למציאות נכון למועד פרסומה, ולכאורה התזכיר אינו רלוונטי; יתר על כן, התזכיר עודנו בגדר הצעה בלבד (ולא ניתן "להתנבא" מתי, אם בכלל, יקרום עור וגידים, כולו או חלקו, ומהם השינויים שיחולו בו עד אז). יצוין בהקשר זה, כי בין השנים 1999-2006, דנה "ועדה לתיקון חוק הירושה" (בראשות שופט בית המשפט העליון בדימ' יעקב טירקל), ברפורמה נרחבת בדיני הירושה. המלצות הועדה גובשו לנוסח, אשר שולב כחלק מ"הצעת חוק דיני ממונות" ("הקודקס האזרחי"), שיזם משרד המשפטים (ופורסם ביום 15.6.11); אך עד כה, הצעת חוק דיני ממונות נותרה בגדר הצעה בלבד (ובמרוצת השנים בוצעו בחוק תיקונים מעטים – אם כי חלקם בהחלט חשובים).

למרות שגם התזכיר עודנו, כאמור, בגדר הצעה בלבד, תובא להלן התיחסות תמציתית לחלק מן התיקונים שהוצעו במסגרתו (בהיבטים בעלי רלוונטיות, ולו בעקיפין, לפרק לעיל, בנוגע לחוק הירושה):

ראשית, לסעיף 73 לחוק הירושה קשר ברור ל"חלוקת העזבון" (נושא שידון בסקירה עתידית). בסעיף 1 לחוק הירושה, בנוסחו היום, נקבע כי "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". במסגרת התזכיר מוצע כי הנוסח הנ"ל יסומן כסעיף משנה 1(א) ואחריו יבוא סעיף חדש: "(ב) ליורש אין זכות בנכס מסוים כל עוד לא חולק העזבון". בדברי ההסבר הנלווים נכתב, בהקשר זה, בין היתר: "סעיף 1 לחוק הירושה מבטא את עקרון הנפילה המיידית של העזבון ליורשים…. נוסח החוק הקיים, בדומה לנהוג בשיטות המשפט הקונטיננטלי, נוקט גישה של העברה מיידית ליורשים של אגד הזכויות בנכסים… מוצע להבהיר את שנפסק לא אחת, כי הנפילה המיידית של העזבון אינה יוצרת בעלות קונקרטית בנכס זה או אחר (ראו למשל ע"א 834/75…) למעשה, הליך ההורשה מורכב משני שלבים: בשלב הראשון אוחזים היורשים באגד זכויות המורכב מנכסי העזבון כולם, כאשר הבעלות הקונקרטית בנכס זה או אחר, היינו מיזוג נכסי העזבון עם נכסיו הפרטיים של כל יורש ויורש, נעשית רק בשלב המאוחר יותר – שלב חלוקת העזבון. עד לשלב אחרון זה יש לעבור הליך של סילוק חובות העזבון והמזונות מן העזבון וכן הליך של חלוקת העזבון בין היורשים…"

בסעיף 3 ("כשרות לרשת – בני אדם") לחוק הירושה, בנוסחו היום, נקבע (בין היתר): "(א) כל מי שהיה בחיים במות המוריש כשר לרשת אותו; (ב) מי שנולד תוך 300 יום לאחר מות המוריש, דינו כדין מי שהיה בחיים במות המוריש, זולת אם הוכח שהורתו היתה אחרי כן; (ג)…"; בתזכיר מוצעים שינויים בסעיף 3 הנ"ל, ובין היתר, להוסיף לרשימת ה"כשרים לרשת" גם את "מי שהורתו היתה אחרי פטירתו של המוריש, מתאי הרביה שלו, ובלבד שמתקיימים לגביו…" {"הורות/הורשה טכנולוגית"}; לעניננו, יצוטט חלק בלבד מדברי ההסבר הרלוונטיים (הדגשה נוספה): "…הסעיף המוצע מבקש לעשות איזונים בין שורה של אינטרסים… טעם נוסף העומד ביסודה של התנגדות להורשה טכנולוגית קשור בעקרון יסוד נוסף בדיני הירושה, שלפיו יש לחלק את העזבון במהירות האפשרית, וזאת לצורך שמירה על ודאות קנינית. ככל שזמן החלוקה של נכסי העזבון יוארך, תיפגע ודאות זו. מבחינתם של היורשים, חלוקה מאוחרת של העזבון על פי זכות חדשה שהוקנתה בדין, תפגע בזכותם הקנינית בנכסים שחולקו. כמו כן עלולות להיווצר תקלות, ביחס שבין היורש החדש, וצד ג', שרכש זכות בנכסי העזבון, אשר יחייבו פניה לכללים שנועדו לפתור סיטואציות קשות ונדירות (כמו למשל תקנת השוק בירושה)….."

עדכונים ותוספות

12.7.21

ביום 14.6.21 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין (ת.א. 20391-03-18), במסגרתו בוטלה עסקת מכר של נכס מקרקעין, לאחר שהנתבע לא עמד בנטל להוכיח כי התקיימו תנאי תקנת השוק.

עיקרי העובדות כמתואר בפסק הדין: "עזמי [התובע] ועזיז [נתבע 2] הינם אחים, בניהם של המנוח נסרי עזיז אליאס… ושל המנוחה אלכסנדרה סלאח… בחייו היה האב המנוח בעלים של הנכס ביחד עם אחרים. ביום  8.3.2000 נפטר האב. ביום 26.2.01 ניתן על ידי בית הדין צו ירושה ולפיו בהעדר צוואה ולאחר הסתלקות שבעת ילדיו מעזבון אביהם, נותרה אימם היורשת היחידה של עזבונו לרבות זכויותיו בנכס. יצוין כי לא נעשה שינוי ברישום הזכויות בנכס והן נותרו על שם האב המנוח נסרי גם לאחר מותו וגם לאחר מות האם אלכסנדרה ולמעשה עד שלהי שנת 2016… ביום 22.10.2014 הלכה האם אלכסנדרה לבית עולמה. ביום 13.7.16 הוגשה לבית הדין בקשה לצו קיום צוואה בענינה של המנוחה אלכסנדרה… ולפיה עזיז הינו היורש היחיד של עזבונה לרבות זכויותיה בנכס. ביום 27.7.16 ניתן צו לקיום צוואת המנוחה אלכסנדרה כפי המבוקש… ביום 25.8.16 נחתם בין עזיז לבלאל [נתבע 1] הסכם למכירת הנכס, אשר בו נרשם, בין היתר, כי עזיז הינו הבעלים הבלעדי של הנכס וכי אין כל מניעה להעברת הזכויות מן המוכר לקונה… ביום 7.9.16 הגיש עזמי בקשה לעיכוב ביצוע ולביטול צו קיום הצוואה הראשון, בו ביום, במעמד צד אחד, ניתן צו מניעה זמני האוסר ביצוע כל דיספוזיציה בנכס… ביום 26.9.16 הגיש עזיז את תגובתו לבית הדין במסגרתה הודה כי צוואת המנוחה אלכסנדרה אשר הוגשה על ידו לבית הדין היא שקרית וטען כי עשה זאת כתוצאה מלחץ שהופעל עליו. עזיז ביקש לבטל את צו קיום הצוואה הראשון אשר נתן תוקף לצוואה השקרית וביקש את סליחת בני משפחתו על חלקו בעסקה למכירת הנכס.

באותו היום ממש, פנה בלאל באמצעות בא כוחו ללשכת הרישום, בארבע בקשות: ראשונה לביטול צו כינוס אשר רבץ על הנכס; שניה לרישום הזכויות בהתאם לצו הירושה של אביהם המנוח של עזמי ועזיז על שמה של האם אלכסנדרה ז"ל; השלישית, לרישום הזכויות בהתאם לצו קיום הצוואה הראשון של האם אלכסנדרה ז"ל על שמו של עזיז; הרביעית, לרישום הזכויות על שמו של בלאל בהתאם לעסקת המכר בינו לבין עזיז. ביום 28.9.16… ניתן פסק דין לפיו צוואת המנוחה אלכסנדרה מיום 8.5.14 וצו קיום הצוואה הראשון שניתן על בסיסה בטלים מעיקרם וחסרי תוקף… בנוסף ניתן צו מניעה קבוע לאיסור ביצוע כל דיספוזיציה בנכס. בו ביום, נמסר צו המניעה הקבוע ללשכת הרישום… ביום 31.10.16 הוגשה בקשה לצו קיום צוואה על שמה של האם המנוחה אלכסנדרה, צוואה מיום 26.8.11 (להלן: 'הצוואה השניה') ובהתאם לצוואה זו, ציוותה המנוחה אלכסנדרה את כל עזבונה לבנה עזמי. חרף צו המניעה אשר ניתן כאמור ביום 7.9.16 והומצא ללשכת הרישום ביום 15.9.16, נרשמו בפנקסי המקרקעין, כחודשיים לאחר מכן, ביום 15.11.16, הזכויות בנכס על שמו של בלאל, זאת בהתאם לעסקת המכר הנטענת בינו לבין עזיז. ביום 1.1.17 ניתן צו לקיום צוואת המנוחה אלכסנדרה מיום 26.8.11 (להלן: 'הצו השני'). ביום 17.12.17 ניתנה החלטת ועדת ערר בראשות סגנית הממונה על המרשם, אשר בה נקבע כי לרשם אין סמכות להורות על ביטול עסקת מכר ומחיקתה מפנקס הזכויות לאחר שכבר נרשמה… אלא על פי צו שיפוטי".

נפסק, בין היתר: "לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, על יסוד הראיות שהוגשו במרוצת ההליך, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להתקבל… כבר בפתח הדברים אקדים ואומר כי מן הראיות אשר הוצגו לפני, הגעתי למסקנה כי העסקה בין בלאל לבין עזיז, אינה עומדת בתנאי תקנת השוק. אכן, העסקה הושלמה ברישום באופן שהנכס נרשם בפנקס המקרקעין על שמו של בלאל, אולם בלאל לא עמד בנטל להוכיח כי על פי תקנת השוק, זכותו הנטענת מכוח עסקת המכר בינו לבין עזיז, גוברת על זכויותיו של עזמי, מכוח צוואתה של המנוחה אלכסנדרה, בהתאם לצו קיום הצוואה החלוט מיום 1.1.17…

בפנינו שניים הטוענים לזכויות בנכס. מן הצד האחד, עזמי, יורש הזכויות על פי צו קיום צוואה ומן הצד האחר בלאל אשר רכש לטענתו את הנכס מעזיז, אשר על פי החלטות בית הדין אין לו כל זכות בנכס, אך הרכישה הושלמה ברישום. במצב דברים זה, מצויים אנו בגדרו של סעיף 10 לחוק המקרקעין… אשר בו מוסדרת תקנת השוק במקרקעין ומטרתה מתן חוזק ויציבות למרשם המקרקעין באופן שגם אם נפלה טעות במרשם, אזי רוכש שהשלים את העסקה בתנאים הקבועים בסעיף, זכויותיו יהיו עדיפות על פני בעל הזכויות על פי החוק… הוראת חוק זו מחייבת עמידה בארבעה תנאים מצטברים: הראשון, כי מדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים במרשם המקרקעין – בעניננו, אכן מדובר במקרקעין מוסדרים. השני, כי הקונה שילם תמורה עבור הקנין. השלישי כי הקונה רכש את המקרקעין בתום לב ללא ידיעה כי הם שייכים לאדם אחר, כאשר מן הפסיקה עולה כי תום הלב צריך להימשך מתחילת העסקה ועד לאחר הרישום בפועל. הרביעי, כי הקונה הסתמך על הרישום בפנקסי רישום המקרקעין, רישום אשר הסתבר בדיעבד כשגוי. מכאן, נדרש בירור עובדתי בשאלות התמורה בעסקה, תום הלב מצד הרוכש וההסתמכות על המרשם… אשר לטענות שהעלה בלאל ביחס לתוקפו של פסק הדין של בית הדין בכל הנוגע לצוואותיה של אלכסנדרה המנוחה, בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על בית הדין ואין מקום לטענות הללו במסגרת זו…"

בית המשפט דן בהרחבה בגרסאות השונות לגבי השתלשלות הענינים שהובילה לחתימת הסכם המכר, ובשאלות העובדתיות הנוגעות לטענותיו של בלאל (ולרבות בעדויות שנשמעו): "…כסיכום ביניים אומר כבר כעת, זולת עזמי, אשר בדבריו ראיתי לתת אמון באופן מלא ולא מצאתי דופי בהתנהלותו קודם להליך המשפטי ובמהלכו, עדויותיהם של כל יתר המעורבים, בעלי הדין והעדים מטעמם, ראויות לבחינה זהירה ודקדקנית, מי לאור התנהלות בעייתית, מי לאור שקריו. מצאתי עדויות מוטות, מטעות, מונעות מאינטרסים זרים ואולי אף מחשש לומר אמת, פן יבולע לעד. מצאתי עדויות מלאות סתירות של אנשים ולא ניתן להשתחרר מן הרושם כי המדובר באנשים שסרו מדרך הישר. סופו של יום, אני מקבלת את הגרסה כי עזיז הוטעה בראשית הדברים לחשוב כי הוא זוכה לסיוע בפריסת חובות המשכנתא ואוים בהמשך, לאור מצבו הכלכלי העגום, חובותיו ומערכת הלחצים שבה היה נתון, על מנת שישתף פעולה וימכור נכס שכלל אינו שלו, זאת כאשר כל המעורבים, החל מה'מתווכים' השונים וכלה בבלאל רוכש הנכס, 'גוזרים' את רווחיהם, בשיעור כזה או אחר, תוך שהם פועלים בחוסר יושר, בחוסר תום לב ולכאורה אף בניגוד לחוק…

…לצורך הכרעה בטענות הסותרות הנוגעות לבעלות בנכס, יש לבחון התקיימותם של התנאים המקנים זכות קדימה של רוכש מאוחר, בהתאם לתקנת השוק. האם לעזיז היו או ישנן זכויות בנכס? המענה לשאלה זו הוא ברור – אין לעזיז ולא היו לו, כל זכויות בנכס, לא היום ולא אז, כאשר חתם על מסמכי המכר לבלאל… לעזיז, אם כן, אין כל זכות בנכס ולכן לא יכול היה להעניק לבלאל זכות כלשהי בנכס, גם אם חתם על הסכם מכר מולו וגם אם קיבל כספים עבור העסקה הנטענת. עם זאת, מקום בו מתקיימים תנאי תקנת השוק, עשוי הרוכש לזכות ולצורך כך, עובר הנטל אל הטוען לתקנת השוק, דהיינו אל בלאל… מכאן, יש לבחון האם עומד בלאל בתנאי תקנת השוק…

הסתמכות על המרשם: …בלאל לא הסתמך על המרשם, אלא לכל היותר על צו קיום צוואת האב המנוח ועל צו קיום צוואתה של האם אלכסנדרה המנוחה, שכן כאמור, אין חולק כי במועד חתימת הסכם המכר, הבעלים הרשום היה האב המנוח. במצב דברים זה, ברי כי אין די בכך כדי לקיים את התנאי הדורש הסתמכות על המרשם. צו קיום צוואה אינו מקיים את דרישת ה'מרשם'…

תמורה:  …בידי בלאל אין ראיות על אודות מספר התשלומים ששולמו ושיעורם והסתירות בינו לבין עדים אחרים ובין האמור בהסכם – הן רבות ומהותיות… לא הוכחה טענתו של בלאל לתשלום מלוא התמורה בעד הנכס ומכאן, גם תנאי זה… אינו מתקיים.

תום לב: …אני מקבלת את טענותיו של עזמי המבוססות על גרסת עזיז כי הוא אוים על ידי גורמים שונים על מנת להוביל אותו לשתף פעולה בעסקת המכר. לא שוכנעתי כי בלאל היה תם לב בעסקה זו… ההתנהלות כולה, למן תחילת הקשר בין עזיז לבלאל ועד לרישום הנכס על שמו – היתה התנהגות חסרת תום לב. מכאן, גם בתנאי זה… לא עמד בלאל".

8.5.22

החלטה מיום 13.4.22 במסגרת בקשת רשות ערעור (בע"מ 2311/22) לבית המשפט העליון, שענינה עסקאות נוגדות – התחיבויות למתן מתנה שניתנו לצדדים שונים: "לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז… במסגרתו נדחה ערעור המבקשים על פסק דינו של בית המשפט לעניני משפחה בפתח תקוה… שדחה את טענות המבקשים, כי יש לראותם כבעלי הזכויות במשק במושב —- וקיבל את טענות המשיבים, כי הם בעלי הזכויות באותו המשק… המבקש 1 והמשיב 1 אחים… המבקשת 2 והמשיבה 2 הן בנות הזוג של האחים… אמם של המבקש והמשיב הלכה לבית עולמה בשנת 1992… ואלו אביהם הלך לבית עולמו בשנת 2002… לאב המנוח היו זכויות של 'בר רשות' במשק… בחלוף למעלה מעשור שנים מאז נפטר האב המנוח, החל להתברר בפני בית המשפט לעניני משפחה סכסוך, בשאלה למי הוקנו הזכויות במשק עוד בחיי האב המנוח: המבקשים טענו, כי הם בעלי הזכויות במשק, מכח תצהירי העברה ללא תמורה ויפוי כח בלתי חוזר, עליו חתם האב המנוח בשנת 1995; המשיבים טענו מנגד, כי הם בעלי הזכויות במשק, בהתאם לבקשה להעברת הזכויות במשק למשיב, אותה הגיש האב המנוח עוד בשנת 1987 לועד המושב, שאישר אותה. בית המשפט לעניני משפחה מצא כי מדובר בעסקאות נוגדות – התחיבויות למתן מתנה, שניתנו כל אחת, לטובת צד אחר, בתקופה אחרת. בשני המקרים המתנות לא הושלמו – במקרה של ההתחיבות לטובת המשיב… משום שלא התקבל אישור הבעלים (רשות מקרקעי ישראל) להעברת הזכויות מהמנוח למשיב, וכך גם במקרה של ההתחיבות לטובת המבקשים… בית המשפט לעניני משפחה מצא, כי ההתחיבות הראשונה בזמן, זו לטובת המשיב, גוברת על ההתחיבות המאוחרת, לטובת המבקשים, כשלגבי האחרונה אף מצא כי זו בוטלה על ידי המנוח בשנת 1997… ביום… דחה בית המשפט המחוזי מרכז… את ערעור המבקשים, תוך אימוץ פסק דינו של בית המשפט לעניני משפחה מנימוקיו… בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי לא מצא מקום להתערב בקביעות העובדתיות… לפיהן מדובר בשתי עסקאות נוגדות, שהן התחיבויות למתן מתנה, וכי העסקה הראשונה גוברת על השניה…

…הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להדחות, זאת אף מבלי לבקש את תגובת המשיבים. כידוע, רשות ערעור ב'גלגול שלישי' תינתן במשורה, מקום בו מגלה הבקשה שאלה משפטית שחשיבותה כללית וחורגת מגדרי המחלוקת הפרטנית שבין בעלי הדין. רשות ערעור לא תינתן במקרים התחומים ומוגבלים לסכסוך הקונקרטי שבין הצדדים ולנסיבותיו המיוחדות… במקרה דנן מצאתי שהבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית, שחורגת מענינם של הצדדים, ואף אין חשש לכך שהמנעות ממתן רשות ערעור תגרום לעיוות דין. דרישת הכתב על פי סעיף 5(א) לחוק המתנה היא מהותית (ע"א 2215/00…) הגם שאינה חייבת להכיל את כל התנאים ההכרחיים לצורך דרישת הכתב להעברת מקרקעין בתמורה… השגותיהם של המבקשים על אופן יישומן של הלכות אלו במקרה הקונקרטי, אינן מקימות עילה לדיון בערכאת ערעור שניה… במקרה דנן, מצא בית המשפט לעניני משפחה כי דרישת הכתב, ביחס להתחיבות משנת 1987, התקיימה על סמך מגוון ראיות ועדויות: פרוטוקול ועד האגודה השיתופית מיום 6.7.1987, בו נכתב כי הוחלט לאשר העברת המשק מהאב המנוח למשיב, וזאת לאור הצהרת האב בפני הועד; החלטת ועד האגודה השיתופית, שנשלחה למשיב בשנת 1987 בעקבות אותו דיון לפני ועד האגודה; ועדות נציג האגודה, לפיה ועד האגודה לא היה רושם את הדברים שנרשמו בפרוטוקול (ההחלטה לאשר את ההעברה) ללא פניה כתובה מהאב המנוח… יצוין, כי מאז ועד שהמבקשים הגישו את תביעתם, במסגרתה חתרו תחת קיומה של אותה התחייבות, חלפו כשלושה עשורים מאז הינתנה, וכעשור ומחצה מאז נפטר האב המנוח… במהלכם נהגו המשיב ורעייתו מנהג בעלים במשק, עשו שם שיפוצים, התאימו את הבית לצורכיהם וגידלו שם את בנותיהם. לאור חלוף הזמן, אין בעובדה כי אותה פניה בכתב מטעם האב המנוח, שהיתה לפני ועד האגודה השיתופית, לא נמצאה, כדי לשלול את מסקנת בית המשפט לעניני משפחה לפיה דרישת הכתב התקיימה. זאת, בפרט לאור העובדה כי האב המנוח הביע בפני הועד את גמירת דעתו להעברת הזכויות במשק לבנו המשיב, קיים תעוד כתוב מזמן אמת לכך (פרוטוקול ועד ההנהלה) ואישור כתוב מתאים (בפרוטוקול ובהחלטת ההנהלה שניתנה בעקבות אותו דיון ושנשלחה למבקש). בית המשפט לעניני משפחה קבע בפסק דינו כי המתנה למשיב לא הושלמה, משלא נתקבל אישור הבעלים, המינהל, להעברת הזכויות. כאמור, טענתם השניה של המבקשים בערעור היא, כי מעמדם שלהם 'משופר' יותר מזה שהיה למשיב, משהם אוחזים גם ביפוי כח בלתי חוזר, עליו חתם האב המנוח. הערכאות קמא דחו, בצדק, טענה זו. בפסיקת בית משפט זה כבר נקבע, במקרה דומה שאף בו ניתן יפוי כח בלתי חוזר, כי בהעדר הסכמת המינהל, אין עסקינן במתנה אשר הקנייתה הושלמה, אלא לכל היותר בהתחיבות ליתן מתנה (ראו והשוו בע"מ 445/05…) בעניננו, לא רק שלא ניתנה הסכמת המינהל להעברת זכויות האב המנוח למבקשים, אלא כלל לא ניתן אף אישור האגודה לאותה העברה, אישור שנדרש לפי התקנון, ועם פנייתם לאגודה קיבלו המבקשים הודעה לפיה התיק מועבר לקבלת חוות דעת היועץ המשפטי, בשל קיומה של עיסקה נוגדת… טענות המבקשים כלפי האגודה וכלפי המינהל בגין כך שלא השלימו בשעתו את העברת הזכויות על שמם, על בסיס אותם מסמכי העברה… אין בכוחן לשנות את שארע בפועל – האישורים לא ניתנו והמתנה לא הושלמה… לא נעלמה מעיני טענת המבקשים, לפיה הערכאות קמא שגו, משלא לקחו בחשבון כי אשת המנוח היתה בחיים במועד מתן ההתחיבות לטובת המשיב בשנת 1987, היא מעולם לא הצהירה לפני הועד על העברת הזכויות למשיב, ו'בית המשפט קמא מתעלם מזכויות האשה המנוחה במשק ולא מייחס לה כלל חשיבות, כאילו לא הייתה קיימת ובעלת זכויות במשק'… מדובר בטענה שמרחיבה את חזית המריבה. הטענה לא מצאה את ביטויה בפסק דינו של בית המשפט לעניני משפחה, משלא נטענה לפניו (והמבקשים לא טוענים אחרת). עיון בהודעת הערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי, מגלה כי לא רק שהטענה לא נטענה, אלא המבקשים טענו בדיוק הפוך ('המנוח הינו מי שרשום כבעלים של המשק עד היום ועל כך אין חולק'…) כסעד חלופי, מקום בו לא יבוטל פסק הדין, עותרים המבקשים להורות למשיבים להחזיר להם את שווי ההשקעות שהשקיעו במשק. משעתירה כזו לא היתה לפני בית המשפט לעניני משפחה, וממילא לא התבררה כל פלוגתא באשר לזכות ההשבה של השקעות שהושקעו במשק ושווין – לא ניתן להידרש לכך במסגרת דיונית זו…"

25.5.22

פסק דין שניתן על ידי בית משפט מחוזי מרכז, ביום 10.5.22, במסגרת ת.א. 35561-03-16 (פורסם ב"נבו"). פסק הדין אינו קצר, ועל כן הוא יצוטט באופן חלקי מאד (וממילא ניתן ללמוד מתוך נימוקי בית המשפט, אודות הרדע העובדתי הרלוונטי, ועל עיקר טענות הצדדים): "התובעים הם יורשי המנוח… אשר היה רשום כבעלים של חלקת אדמה (להלן: 'המקרקעין'). המקרקעין נרשמו על שם הנתבע 1 מכח צו ירושה מזויף, ולאחר מכן נמכרו על ידי הנתבע 1, לנתבעת 2. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא, האם בנסיבות הענין עומדת לנתבעת 2 הגנת תקנת השוק במקרקעין… אקדים ואציין כבר כעת, כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים והראיות שהונחו בפני, הגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות הפרטניות של מקרה זה, שעה שהתמורה המוסכמת עבור המקרקעין מהווה כמחצית משווי המקרקעין במועד הרכישה, ומשנסיבות הרכישה מעוררות שאלות מהותיות ביחס למילוי דרישת תום הלב מצד הנתבעת 2 – לא מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין. לפיכך, התביעה מתקבלת, ומצאתי כי יש להורות על  ביטול רישום העברת הזכויות במקרקעין על שם הנתבעים 1 ו-2…..

כפי שנקבע בפסיקה, התוצאה של תקנת השוק משמעה הפקעת זכות מן הבעלים המקורי, ולכן תוצאה זו מכתיבה הקפדה יתירה על תנאיה ודקדוקיה, כפי שנקבעו בחוק ופורשו בפסיקה (ר' ע"א 624/13… להלן: ענין מורדכיוב…) יש לבחון איפוא האם מתקיימים תנאי תקנת השוק במקרה הנדון, כאשר הדרישה היא להתקיימות מכלול התנאים. הצדדים אינם חולקים על כך שמדובר במקרקעין מוסדרים, ולכן יש לבחון אם מתקיימים שאר תנאי תקנת השוק, דהיינו: תמורה, הסתמכות על המרשם, ותום לב".

תחילה נדון "רכיב התמורה", בשני היבטים – "גובה התמורה", ו"תשלום התמורה". אשר לגובה התמורה: "התובעים טענו כי התמורה שנקבעה בהסכם אינה משקפת שווי שוק ריאלי. התובעים הפנו לחוות הדעת השמאית של השמאי… וטענו כי חוות דעת זו הונחה בפני הנתבעים 2-3 עובר לחתימת ההסכם. עוד הפנו התובעים לחוות הדעת של השמאי… מטעמם… וכן ציינו כי שלטונות מיסוי מקרקעין קבעו כי השווי שהוצהר, נמוך בהרבה משווי השוק שנקבע לפי מיטב השפיטה… והנתבעים 2-3 לא השיגו על השומה שנקבעה לפי מיטב השפיטה… בפסיקת בתי המשפט נקבע כי על התמורה לשקף ערך ממשי, להבדיל מערך סמלי. כך נקבע בע"א 109/87…לאור הנתונים שנפרשו בפני… אני מוצאת כי שווי הקרקע עמד על סך של כ-3,000,000 ₪. עולה מהאמור כי מחיר העסקה שנקבע בהסכם, בסך 1,500,000 ₪ – מגלם כמחצית משווי הקרקע. אני סבורה כי סכום זה אינו מהווה תמורה ממשית בנסיבות הענין…"; ואשר לסוגית תשלום התמורה: "התובעים טוענים כי לא הוכח שסכום התמורה הנקוב בחוזה אכן שולם….. מהראיות שפורטו מתעוררות איפוא מספר תמיהות ביחס לתשלומים, שנטען כי שולמו על חשבון התמורה, שעה ש-925,000 ₪ מתוך סך התמורה הכולל, שעמד על 1,500,000 ₪, שולמו באמצעות שיקים של הנתבעת 2, אשר נמסרו לנתבע 1, ואשר נטען כי נפרעו במזומן בעסקת נכיון שיקים בבית עסק, שהיה עד כחצי שנה לפני כן בבעלות הנתבע 3, ובזמן ביצוע פעולות הנכיון היה בית העסק בבעלותו של… חברו של הנתבע 3, אשר נטל חלק בבדיקה של העסקה, ונכח בפגישה עם הנתבע 1, וכל זאת מבלי שהובאו ראיות ביחס לפעולות נכיון השיקים הנטענות, וכאשר תשובותיו של הנתבע 1 ביחס לכספים שקיבל, היו לא בהירות".

אשר ל"הסתמכות בתום הלב על הרישום": "התובעים טוענים כי הנתבעים 2-3 והגורמים שפעלו מטעמם, לא הסתמכו על המרשם בתום לב. לטענת התובעים, הנתבעים 2-3 והגורמים שפעלו מטעמם, התעלמו או לא בדקו כנדרש, את נורות האזהרה הבולטות שהתעוררו במהלך העסקה ולפניה, ומכאן שלא פעלו בתום לב, וכן נטען כי  היו חלק מהתרמית….. באשר לדרישת תום הלב, בענין סונדרס (פסקה 3 לחוות דעתו של השו' א' ברק), נאמר לענין זה כך: '3. 'תום הלב' בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין, משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה, כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו, נקיה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין, או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין, או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר, ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום לב. לעומת זאת אמונתו של הקונה אינה נפגעת, אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין, או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט…"…

…במקרה שבפני, הגם שמדובר ברכישה ממוכר בעל זכות רשומה, ומדובר ברישום שנעשה לכאורה על יסוד ירושה ולא בגין מכר קודם, משעה שמדובר בפרק זמן של שלושה חודשים בלבד בין המועד בו נרשם הנתבע 1 כבעלים של המקרקעין, לבין המועד בו נחתם ההסכם בין הנתבע 1 לנתבעת 2, אני סבורה כי מדובר בנסיבות שבדומה למכר תכוף, יש בהן כדי לעורר חשד מסוים. למשמעויות הנובעות ממסקנה זו אתייחס בהמשך, בשים לב למכלול הנסיבות שהוכחו בפני… התובעים טענו כי נוסחו של החוזה והתנהלות הצדדים בביצועו, בכללם: מחיר העסקה; היעדר מועד מסירת החזקה ומועד התשלום השני; חתימת מסמכי העברת הזכויות במעמד חתימת ההסכם והחזקתם בידי ב"כ הנתבעים 2-3 בניגוד להוראות החוזה; אי העברת התשלומים בהתאם להוראות ההסכם; מלמדים על מעורבותם של הנתבעים 2-3 בפרשת המירמה, או לכל הפחות שוללים את תום לבם….. עולה מן האמור, כי במקרה זה מדובר בעסקה למכירת מקרקעין שנרשמו על שם הנתבע 1 כשלושה חודשים לפני העסקה; סכום התמורה כפי שצוין על ידי רשויות המס, נמוך בהרבה משווי השוק ועמד על כמחצית משווי המקרקעין; הנתבעת 2 או מי מטעמה ידעו שהנתבע 1 הסתבך עם השוק האפור ורצה לקבל כסף במזומן; הערת האזהרה נרשמה עוד בטרם הועבר תשלום כלשהו לנתבע 1 (המוכר); הצדדים סטו ממועדי התשלום שהוסכמו; חלק ניכר מתשלומי העסקה (925,000 ₪) בוצע באמצעות שיקים ונעשה נכיון שיקים במזומן, באמצעות חברה של… (אשר נטל חלק פעיל בסיוע לנתבעים 3-2 בקשר לעסקה), חברה שהיתה קודם לכן בבעלותו של הנתבע 3; ושעה שהנתבעת 2 אף נשאה בהפרשי מס השבח שהוטלו על הנתבע 1 על ידי רשויות המס, בסך של 377,556 ₪ וזאת על מנת להשלים את הרישום על שמה. כפי שצוין לעיל, בהתאם להלכה, תום הלב צריך להתקיים עד לסיום הרישום ולכן יש משמעות גם לנורות אזהרה שנגלו לנתבעת 2 ומי מטעמה אף לאחר חתימת הסכם המכר. בבחינה של מכלול הנסיבות שפורטו בפסק הדין, ובפרט לאור ריבוי הנסיבות המעוררות תמיהה ואף חשד, כמפורט לעיל, באתי לכלל מסקנה כי לאור ריבוי נורות האזהרה שנגלו לנתבעת 2 ולמי מטעמה ביחס לנסיבות העסקה, לא עלה בידי הנתבעת 2 להוכיח, כי דרישת תום הלב, כפי שפורשה בפסיקה בהקשר של סעיף  לחוק המקרקעין, מתקיימת בנסיבות המקרה הנדון".

לאחר התיחסות לכמה טענות נוספות, נפסק בסיכומו של דבר: "לאור המסקנות אליהן הגעתי כמפורט לעיל, משנמצא כי לא עלה בידי הנתבעת 2 להוכיח כי מתקיימות דרישת התמורה ודרישת תום הלב הקבועות בתקנת השוק במקרקעין, כמפורט בסעיף 10 לחוק המקרקעין – הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת 2 אינה זכאית להגנה מכוח תקנת השוק במקרקעין. משנמצא כי הנתבע 1 לא היה רשאי להירשם כבעל המקרקעין מכוח צו הירושה שהתברר כמזויף – מסקנתי היא כי יש להעדיף את זכויות הבעלים המקורי. יצוין כי התובעים ביקשו בסיכומיהם כי ייקבע שהם זכאים לביטול הרישום והשבת המקרקעין על שמם… [ו]עתרו לביטול הרישום והחזרתו על שם המנוח 'ו/או על שם התובעים הם היורשים על פי דין…' המדינה טענה בסיכומיה, כי ככל שהתובענה תתקבל באופן שמאיין את תקנת השוק, יש להעתר לסעד המבוקש בכתב התביעה… כך שהבעלות במקרקעין תהא כפי שהיתה רשומה עובר למעשה המרמה הנטען, ולא על העברת הבעלות ישירות על שם התובעים, והתובעים יהיו רשאים לפעול בהתאם לדין לצורך העברת הבעלות מהמנוח אליהם… לפיכך, מצאתי להעתר לסעד ההצהרתי כפי שהתבקש בכתב התביעה, לפיו המנוח היה ועודנו הבעלים החוקיים, ולביטול הרישומים שנעשו לטובת הנתבעים 1-2… אני מורה על ביטול הרישום שנעשה ביחס לנתבעת 2 וכן על ביטול הרישום שנעשה ביחס לנתבע 1, ועל השבת רישום זכויות הבעלות במקרקעין על שם המנוח, כפי שהיה עובר לפעולות שנרשמו לזכות הנתבעים 1 ו-2. סעד זה ייכנס לתוקף בחלוף 60 ימים ממועד פסק הדין… התובעים עתרו במסגרת כתב התביעה להתיר להם פיצול סעדים, ביחס לנזקים כספיים שנטען כי נגרמו להם. ספק אם יש כלל צורך בהיתר לפיצול סעדים, כאשר התובענה שהוגשה היא לסעד הצהרתי. כך או כך, לאור התוצאה אליה הגעתי, ביחס לביטול רישום הזכויות שנרשמו על שם הנתבעת 2 והנתבע 1, ומשמדובר כאמור בתביעה לסעד הצהרתי, אני נעתרת לבקשת התובעים להתיר להם פיצול סעדים".

27.11.22

פסק דין מיום 27.10.22 (פורסם ב"נבו"), שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, במסגרת ה"פ 48482-06-19. בפסק הדין נדונו מספר סוגיות – אך מטבע הדברים, אתמקד רק בדיון בסוגית תחולת תקנת השוק, בנסיבותיו של המקרה שנדון:

"לפני תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, שענינה מתן סעד הצהרתי הקובע כי המבקש [מכון ז'בוטינסקי בישראל] הוא הבעלים הבלעדי של מכתב… אשר נטען כי נכתב על ידי יוסף טרומפלדור בחודש דצמבר 1915, לאביו של חייל מ'גדוד נהגי הפרדות ציון' בצבא הבריטי, שנהרג במערכה על חצי האי גליפולי. המבקש עותר לסעד הצהרתי שיקבע כי הוא בעליו של המכתב, וכן להורות למשיבים להשיב את המכתב לידיו…..

המבקש (להלן גם 'המכון'; 'המוזיאון') הוא גוף המאוגד כיום כעמותה. הוא פועל מ-85 שנה, תחילה פעל תחת השם 'מוזיאון בית"ר', ומשנת 1947 נקרא 'מכון ז'בוטינסקי'… כעולה מהמסמכים, אביו של החייל פנה אל טרומפלדור וביקש את עזרתו בקבלת תפילין שהיו שייכים לבנו שנפל בקרב. טרומפדור השיב לו במכתב האמור, בכתב ידו בשפה העברית. הוא השיב מה שהשיב בעניין התפילין, ובסיום המכתב ניחם את האב וכתב: 'תקבל כבוד שלי בעד זה שיכולת ללמוד ככה בנך שהוא היה גם איש טוב וגם יהודי טוב וגם איש צבא טוב. אני מבין ללבך כאב הרבה, אבל תדע שנפל בנך בתור גיבור בעד עם ישראל ובעד ארץ ישראל'. הוא חתם בשמו ובדרגתו – 'קפיטן טרומפלדור'. במכתב זה הביע טרומפלדור רעיון דומה לביטוי המזוהה עמו, 'טוב למות בעד ארצנו', כחמש שנים לפני שאמר את הדברים בסמוך למותו הוא. מכאן החשיבות המיוחדת המיוחסת למכתב זה. ניתן לשער כי גם העובדה שמדובר באחד הכתבים הבודדים שכתב טרומפלדור בעברית, כמו גם האמפתיה והרגש הנשקפים ממנו, תרמו למעמדו של המכתב. על גבי המכתב מוטבע סמלה של תנועת בית"ר עם הכיתוב 'מוזיאון בית"ר'. אעיר כי בצילום המכתב… לא מופיעה החותמת, אך נראה כי מדובר בצילום חתוך, כך שהחתימה הופיעה בעותק המלא. ביום 11.6.19 פורסמה באתר האינטרנט של העיתון ישראל היום כתבה שכותרתה 'טוב למות בעד ארצנו – גרסת המכתב'… בכתבה נכתב כי המכתב הועמד למכירה פומבית בבית המכירות של משיב 1 במחיר פתיחה של 100,000 דולר. לכתבה צורפה תמונת המכתב, בה ניתן היה להבחין בחותמת מוזיאון בית"ר… בתחתית המכתב; סמל, שהוטבע על מסמכים שנמצאו במוזיאון. המכתב סומן כפריט 110 והועמד למכירה במסגרת מכירה פומבית שערך משיב 1 והיתה עתידה להיערך ביום 24.6.16. לטענת המבקש, עובדי המוזיאון ראו באקראי את הכתבה, זיהו את הסמל המוטבע, והופתעו לגלות שהמכתב האמור להימצא בחזקת המוזיאון מועמד למכירה, ללא ידיעת המוזיאון ומבלי שניתנו אישורו או הסכמתו לכך. עוד טען המבקש כי בדיקה בארכיון המכון העלתה כי המכתב המקורי נעלם ממקומו, וככל הנראה נגנב. עוד באותו יום, 11.6.16, שוחח מנכ"ל המכון… עם איש מכירות מטעם בית המכירות, והבהיר לו כי המכתב שייך למכון, נלקח ממנו ללא רשותו, ואיש אינו רשאי למכרו. במהלך השיחה ביניהם צירף נציג בית המכירות לשיחה גם את משיב 2 (להלן: 'המשיב'), אשר טען כי המכתב אינו מצוי ברשות המוזיאון כבר שנים רבות, וכי הוא רכש אותו מאספן שהחזיק בו. המשיב העלה אפשרות שהמוזיאון מכר בעבר את המכתב לאספן, וטען כי התנהלות כזו נפוצה במצבים דומים. בין השלושה התנהלה שיחת טלפון שבמהלכה מסר המשיב גירסה מפורטת שלו לאירועים, ופרטיה יידונו להלן. לאחר שלא הגיעו להסכמה בנוגע למסמך, הגיש המוזיאון את התובענה שבפני, ועמה בקשה לסעד זמני שיאסור את מכירת המכתב במכירה הפומבית. המוזיאון הגיש גם תלונה למשטרה על גניבת המכתב…

המוזיאון טען כי הוא הבעלים החוקי של המסמך. המוזיאון תיאר את שרשרת האירועים שבסיומה הגיע המסמך לרשותו. לטענתו המכתב הוא חלק מהארכיון האישי של טרומפלדור שהועבר לבעלות המכון לפני עשרות שנים על ידי ארוסתו… יחד עם המכתב, כך נטען, הועבר לבעלות המכון גם מכתבו של אביו השכול של החייל שנפל בקרב, וגם עליו הוטבע סמלה של תנועת בית"ר. לטענת המבקש החותמת המוטבעת על גבי המכתב היא ראיה לבעלותו על המסמך. המוזיאון טען כי זכויותיו במכתב הוכחו במסמכים נוספים….. המוזיאון הוסיף וטען כי המשיב לא רכש בעלות במכתב שכן עסקת רכישתו אינה עומדת בתנאי תקנת השוק במיטלטלין. מכל מקום, טען, מעמדו של המכתב כארכיון ציבורי וכהקדש, כמו גם ערכו הלאומי של המכתב, שוללים את תחולת תקנת השוק בנסיבות הענין, וכי הוראות חוק הארכיונים, התשט"ו-1955 (להלן: 'חוק הארכיונים'), אשר לטענתו אינן מאפשרות מכר המכתב, גוברות על דיני הקנין ועל תקנת השוק. מנגד, לטענת המשיב, המבקש לא עמד בנטל ההוכחה ולא הוכיח בעלות במכתב במועד הרלוונטי. המוזיאון אף לא הבהיר את הנסיבות בהן לטענתו הוצא המכתב מרשותו שלא כדין, כאשר נטל ההוכחה לענין זה מוגבר, שכן מדובר בטענה בעלת 'גוון פלילי'. לטענת המשיב, החותמת 'מוזיאון בית"ר' כשלעצמה אינה מעידה על בעלות המכון, אלא רק על כך שהמכתב הגיע לחזקתו בין השנים 1923-1947. גם מכתב התשובה של האב השכול לטרומפלדור והימצאותו במכון, אינו יכול להעיד על בעלות המכון במכתב שנשלח אל האב… לחלופין טען המשיב, כי רכש את המכתב כדין בנסיבות בהן חלה תקנת השוק. כמו כן ביקש לדחות את טענות היועץ המשפטי לממשלה בענין 'דיני הקנין התרבותי'. לטענתו אין בדין בסיס לטענה בדבר סמכות המדינה 'להפקיע' חפצים ומסמכים בעלי ערך תרבותי-היסטורי, ובמקרה זה קיימת הצדקה מובהקת לדחות את הטענה….."

בית המשפט קבע, כי "מספר סוגיות עומדות להכרעה בתיק זה. הראשונה – האם המבקש היה אי פעם בעליו של המכתב. השניה – האם הבעלות הועברה כדין מהמוזיאון, והשלישית – האם המשיב רכש זכויות במכתב בהתאם לתקנת השוק. הסוגיה הרביעית נוגעת לחוק הארכיונים ולמתח שבין זכויות הקנין הפרטי לאינטרס הציבורי, בנוגע למסמכים שיש לגביהם אינטרס ציבורי". כאמור בפתחה של תוספת זאת, אתמקד להלן בדיון בסוגית תחולת תקנת השוק בנסיבותיו של המקרה שנדון, בלבד; אך למען שלמות התמונה, אציין כי בנוגע ל"בעלות המוזיאון על המכתב", הגיע בית המשפט למסקנה, "שהמכתב היה אכן בחזקתו של המוזיאון (ולצורך הענין אניח כי היה גם בבעלות המוזיאון). עם זאת, הראיה הנחרצת לזכויותיו של המוזיאון מתייחסת לתקופה שלפני 1947. גם הראיות הנוספות, שמשקלן אינו רב, הן מלפני עשרות שנים. אין בפני ראיה לחזקה או לבעלות של המוזיאון בעשרות השנים האחרונות. באופן רגיל, ניתן היה להניח כי הזכויות שהוכחו לגבי העבר נמשכות והולכות. אולם לנוכח קיומן של ראיות אחרות מצד המשיב, עולה ספק בעניין זה"; ובנוגע לשאלה, "האם הבעלות הועברה כדין", קיבל בית המשפט "את גירסתו העובדתית של המשיב בנוגע לאופן הגעת המכתב לחזקתו", והגיע למסקנה, לפיה "בנסיבות אלו, האפשרות שהמכתב יצא מידי המוזיאון כדין, היא אפשרות סבירה, ואני מקבלת אותה, משלא הועמדה כנגדה כל אפשרות אחרת" (אשר לסוגיה האחרונה – "קנין תרבותי וחוק הארכיונים" – ראו בסוף תוספת זאת) .

אשר ל"תחולת תקנת השוק", קבע בית המשפט, בין היתר: "סעיף 34 לחוק המכר קובע את תקנת השוק במיטלטלין, ולפיה 'נמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה היתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב'. נראה כי אין ספק בכך שבעניננו התקיים חוזה מכר (בעל פה) בין הקונה למוכר, למכירת המכתב שהוא נכס נד, ובכך התקיימו שניים מהתנאים הנדרשים בחוק. התנאי השלישי לפיו הנכס נמכר על יד מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר, אף הוא מתקיים. כפי שתואר לעיל בהרחבה, המשיב רכש את המכתב מאוספו של בוב כהן, שהיה אספן של מסמכים הקשורים ליהדות ולמדינת ישראל, ואף מצא עניין מיוחד במסמכים הקשורים לתנועה הרוויזיוניסטית, לז'בוטינסקי ולטרומפלדור. המכירה למשיב נעשתה באמצעות אדוארד רוזן, שאף הוא אספן אמריקאי ובעל העסק "House Of Zion" העוסק באספנות, תצוגה ומכירה של בולים, גלויות ומסמכים יהודיים וישראליים. רוזן העיד על עצמו כי הוא 'מתעסק במכירה של בולים, מסמכים היסטוריים, יודאיקה ומסמכים אנטישמיים'… רוזן אף היה מופקד על מכירת אוספו של בוב כהן לאחר פטירתו. נפסק כי 'אין מניעה שהעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר יעסוק גם במכירת נכסים אחרים, ואפילו אין צורך שהעיסוק במכירת הנכסים מסוגו של הממכר יהיה עיסוק עיקרי' (דנ"א 2568/97… להלן: 'ענין כנען'). כך, בין אם אבחן את תנאי תקנת השוק מול עסקיו של רוזן, ובין שמול עסקיו של כהן, מדובר במי שעסקו במכירת נכסים מסוגו של הממכר. כך גם באשר לתנאי הנוסף של מכירה במהלך עסקים רגיל. רוזן תיאר בתצהירו ובעדותו כי נהג להגיע מפעם לפעם לישראל, לערוך תצוגה של פריטים שונים ולמכור אותם, חלקם במכירות פומביות וחלקם במכירות ישירות. הוא אף קיבל על עצמו את הטיפול בעזבונו של בוב כהן, ומכר גם מסמכים מעזבונו של כהן עבור יורשיו, תמורת עמלה. רוזן העיד, כאמור, כי מכירת המכתב למשיב לא היתה אירוע יחיד, ועוד קודם לכן הוא מכר למשיב מספר מסמכים. העובדה שרוזן לא זכר במדויק את המסמך שנמכר, והסביר זאת בכך שמכר מסמכים רבים מאד, אף היא מצביעה על כך שמדובר במכירה במהלך עסקים רגיל, שרוזן לא מצא בה ענין מיוחד.

התנאי החמישי, לפיו הנכס ניתן עבור תמורה ההולמת את שוויו אף הוא מתקיים לדעתי בנסיבות הענין. בפסק הדין הנ"ל בענין כנען, נקבע כי דרישת התמורה משמעה צורך ב'תמורה ממשית', היינו שווה או לפחות קרובה לערך האמיתי של הנכס. אכן, לכאורה קיים פער בלתי סביר בין מחיר הרכישה של המכתב, 600 דולר, לבין המחיר שהתבקש עבורו במכירה הפומבית, שעמד על 100,000 דולר. הפער בולט במיוחד לנוכח העובדה שמוכר המכתב לא היה אדם מן השוק, אלא אדוארד רוזן, אספן מנוסה. אולם אינני סבורה שיש בכך כדי לשלול התקיימות התנאי כאמור. אנמק את מסקנתי: התשובה הראשונה לענין זה ניתנה על ידי המשיב עצמו, אשר השיב בחקירתו הנגדית: 'באספנות אני יכול לספר על אלפי מקרים כאלו שהבן אדם קונה ב-2,000 דולר, ובסופו של יום זה נמכר ב-450 מיליון דולר. יש גם במכירות פומביות אנשים קונים ב-50 דולר ואחרי שלוש שנים מוכרים את זה במיליונים. אין סטטיסטיקה מדויקת בדברים האלה'… בהמשך פירט את שיקוליו בקביעת המחיר המבוקש….. רוזן נחקר אף הוא באשר לתמורה ששולמה עבור המכתב….. איני רואה קושי בפער בין מחיר הרכישה של המכתב על ידי המשיב, לבין המחיר שהתבקש במכירתו הפומבית. ראשית, יש להדגיש את העובדה הברורה מאליה: מדובר במכירה פומבית, ולפיכך המחיר המבוקש הוא בגדר הצעה בלבד, ובסופו של דבר כוחות השוק הם שקובעים את מחיר המכירה של החפץ הנמכר, לאו דוקא בסכום המוערך על ידי מומחים. לגופו של ענין, הפער בין מחיר הקניה למחיר המכירה, הוא העומד בבסיסו של העיסוק באספנות והיכולת להפיק ממנה רווחים. ידועה ומוכרת התופעה של 'אוצר בעלית הגג', והאפשרות שפריט שנמצא ברשות מאן דהוא והוצע למכירה בפרוטות, יתגלה כבעל ערך רב, וישיא רווחים גבוהים למי שידע להבחין בו ולגלות את ערכו. במקרה זה, המכתב נמצא באוספו של בוב כהן כמסמך אחד מני רבים. כהן עצמו, שקיבל את המכתב לאוסף, ואולי היה מודע לחשיבותו, לא היה בין החיים. רוזן ניהל את מכירת האוסף מבלי שהיה מודע לערכו של המכתב הספציפי, כך שיתכן שפטירתו של כהן שהכיר את המסמך והעובדה שהמכירה נעשתה על ידי רוזן, גרמה לכך שנמכר במחיר נמוך. זאת ועוד, המכתב נכתב בכתב יד בעברית, ולא ברור אם היה בין האספנים והמחזיקים בו בארה"ב, מי שטרח לקרוא את הכתוב ולהעמיק בתוכנו. גם אם נקרא המכתב, ספק רב אם הקורא היה מודע למשמעות המיוחדת שיש לתוכנו, בהתייחס לאימרה 'טוב למות בעד ארצנו' המיוחסת לטרומפלדור. גם האותנטיות של המסמך לא נבחנה לפני מכירתו לשלומוב, ושלומוב עצמו העיד כי פנה למכון ז'בוטינסקי במטרה לבחון את אותנטיות המסמך, ולהשוותו לכתבים אחרים של טרומפלדור. לדבריו אנשים אמרו לו שטרומפלדור לא כתב בעברית, והוא חיפש מכתבים אחרים, שיוכיחו כי כתב בעברית… יתר על כן; בעניננו נראה כי ערכו של המסמך עצמו במועד רכישתו, אינו שווה לערכו בעת העמדתו למכירה פומבית. לצורך דוגמא אפנה לנסיבות פסק הדין בענין כנען, שם דובר בתמונות של הצייר הנודע ראובן רובין, שנגנבו ונמכרו בשוק הפשפשים במחיר זעום. באותן נסיבות, ערכן ומחירן הגבוה של התמונות היה ידוע, אלא שבעסקה שנערכה לא היה ידוע כי התמונות הנמכרות בשוק במחיר נמוך, הן התמונות הגנובות יקרות הערך. אולם בעניננו, השקעתו של המשיב ותרומתו היחודית, הן שהעניקו למסמך את ערכו המסחרי. אבהיר: תרומתו ההיסטורית והתרבותית של יוסף טרומפלדור והחשיבות של כתביו אינן מוטלות בספק ואינן תלויות באיש. אולם נדרשה חוליה נוספת, בעלת ערך כשלעצמה, על מנת לקשור בין מעמדו של טרומפלדור, לבין המסמך חסר ההילה שנמצא בין אלפי הפריטים באוספו של בוב כהן, בינות לבולים, גלויות הדואר, מסמכי הקונגרס הציוני, חתימות של אישים שונים ועוד. שלומוב הוא שהבחין במכתב בין כל יתר המסמכים. לאחר שרכש אותו פנה למכון זבוטינסקי ולמכון גנזים. הוא נועץ במומחים, בדק ושלל את ההנחה שמדובר במסמך מזויף, חקר את עובדת כתיבתו של טרומפלדור בשפה העברית, התעמק בתכנו של המכתב, מצא את החיבור בין מכתב הפניה של האב השכול לבין מכתב התשובה של ז'בוטינסקי ועוד. פעולות אלו של המשיב הן שהביאו לתובנות בדבר אותנטיות המכתב והקשריו, והן שיצרו, למעשה, את הערך התרבותי והמסחרי שלו. המשיב הוא ש'ליטש' את המסמך שהיה בידיו, והוא שהפכו מאבן גולמית ליהלום. לפיכך, בשונה ממכירת ציור או חפץ אמנות גנוב, במקרה זה שוויו של המכתב בעת שהמשיב רכש אותו, היה נמוך משמעותית משוויו היום, ופעולותיו של המשיב לאחר הרכישה הן ש'השביחו' את המכתב והעלו את ערכו המסחרי… בנסיבות אלו אני סבורה, כאמור, שהתמורה ששולמה סבירה. לנוכח השוני האמור, אין להחיל בעניננו את ההלכה שנקבעה בפסק הדין בענין כנען. מעבר לעובדה ששם דובר בנכסים גנובים, בעוד בעניננו סברתי, כאמור, שככל הנראה המכתב נמכר והוצא כדין מרשות המוזיאון, קיים גם שוני מהותי. שכן הניתוח בענין כנען מושתת על הנחה של טעות בהתקשרות בחוזה, בעוד בעניננו אין מדובר בטעות, אלא בהבנה טובה יותר מצד המשיב, של הפוטנציאל העסקי הטמון במסמך, והשבחת ערכו באמצעות פעולות המחקר והבירור שערך.

התנאי הנוסף להתקיימות תקנה השוק הוא דרישת תום הלב. בפסיקה הובהר כי דרישת תום הלב כוללת גם יסודות אובייקטיביים, כך שקיומו של תום לב אינו נבחן רק בהתאם לידיעה או אי הידיעה בפועל, והיא כוללת גם את השאלה מה נדרש היה לדעת (ראו, לדוגמא, ע"א 7916/13… [פורסם בנבו]…) המשיב נשאל בחקירתו הנגדית אם ניסה למצוא את בעליו של המסמך ואם בדק את משמעות החותמת מוזיאון בית"ר. הוא השיב כי בדק באינטרנט אך הגיע לתוצאות של קבוצת כדורגל ולא למוזיאון בית"ר, והסיק מכך שהמוזיאון אינו קיים עוד. לאחר מכן כשהעמיק לבדוק הגיע למכון גנזים ולמכון ז'בוטינסקי…  לטענת המבקש, משהבחין בחותמת היה על המשיב לחשוד כי המסמך הוצא שלא כדין מהמוזיאון. המבקש טוען כי המשיב פעל בחוסר תום לב, הן סובייקטיבי והן אובייקטיבי. באשר לתום הלב הסובייקטיבי, נראה שהעובדות מדברות בעד עצמן. כפי שתיארתי לעיל, לאחר רכישת המכתב המשיב נקט בשורה של פעולות שחשפו את הימצאות המכתב ברשותו, כולל פניה למומחים העוסקים בתחום ואל הטוען לזכות עצמו, מכון ז'בוטינסקי. המשיב אף העמיד את המסמך למכירה במכירה פומבית, באופן החושף עצמו לעיני כל. התנהלות זו אינה מתיישבת כלל וכלל עם אפשרות שהמשיב סבר שיש פגם ולו קל ערך במעשיו או בקניין שרכש. המשיב יכול היה בנקל להעמיד את המכתב למכירה מבלי לתת לכך פרסום, להתמקד במכירה בחו"ל, לאספנים פרטיים וכדומה. ומכל מקום ודאי שאין הגיון בפניה אל מומחי מכון ז'בוטינסקי אם קיים חשש שהם בעליו החוקיים של המסמך. הדברים יפים גם אילו הייתי מקבלת את עמדת המבקש, לפיה המשיב נמנע מלגלות לעובדי המוזיאון כי בידיו המכתב האמיתי. שכן, עצם ההתענינות במסמך, שעל פי הנטען נעלם או נגנב מאוסף המוזיאון, ובפרט כשהיא באה מצידו של אספן של מסמכים דומים, עלולה היתה לעורר סימני שאלה ולהפנות אליו את החשד. כך שבשום מקרה לא ניתן ליישב בין עסקת רכישה מפוקפקת של המכתב לבין התענינות במכתב, במקום שממנו נגנב. פרסום רכישת המסמך, הפניה למכון ז'בוטינסקי להתייעצות תוך הבהרה שבידיו המכתב המקורי, העמדת המכתב למכירה פומבית, שיתוף הפעולה המיידי עם המוזיאון בשיחת הטלפון שקדמה להגשת התביעה, כל אלה מצביעים על פעולה בשקיפות מלאה ובתום לב מצד המשיב. זאת ועוד, העובדה שהמסמך המקורי נמצא בידי המשיב, היתה ידועה לא רק לעובדות המוזיאון אלא לאנשים נוספים העוסקים בתחום… באשר לדרישת תום הלב האובייקטיבית, על גבי המכתב הופיעה חותמת של מוזיאון בית"ר, וחותמת כזו אכן עשויה לעורר שאלות בנוגע למקור המסמך. אך עם זאת, המשיב רכש את המכתב מאדם מוכר לו, שהתקיימו ביניהם קשרי עבודה. הוא ידע כי מקור המכתב בעזבונו של בוב כהן, אף הוא אספן ידוע ומקצועי. כך שעל פני הדברים אין מדובר במקור מפוקפק או מעורר ספק. בנוסף, המשיב העיד כי בדק בגוגל ולא מצא תוצאות לחיפוש מוזיאון בית"ר, כך שידע שמוסד זה אינו קיים כיום. רק לאחר בדיקה מעמיקה יותר הגיע למכון ז'בוטינסקי. שלומוב אף העיד על קיומה של פרקטיקה של מכירה לגיטימית של מסמכים מאוספי מוזיאונים. בתצהירו הצהיר כי במהלך השנים נתקל במספר רב של פריטי אספנות הנושאים חותמות, בין היתר של מוזיאון בית"ר ושל מכון ז'בוטינסקי, המוחזקים בידיים פרטיות ונמכרים בשוק החופשי… לתצהיר אף צורפו שורה של דוגמאות למסמכים כאלה… זאת ועוד, אמנם תום הלב נבחן במועד ביצוע עסקת הרכישה. אולם לא ניתן להתעלם מכך שהמשיב ערך בירורים במכון ז'בוטינסקי לאחר רכישת המכתב, והדבר לא עורר תמיהות או תגובה כלשהי מצידו של המכון. המשיב תיאר (בעדות אותה מצאתי מהימנה), כי הראה לעובדות, ביניהן למנהלת הארכיון, את העתק המכתב, ואף סיפר להן שהמקור מצוי ברשותו. העובדות סייעו לו וחלקו עמו את ידיעותיהן ומומחיותן. לא נטען כי בשלב כלשהו התעורר ספק לגבי מקורו של המסמך שבידי המשיב. אם עובדות ותיקות של מכון ז'בוטינסקי, המכירות מקרוב את התחום בכלל ואת המסמכים שברשות המוזיאון בפרט, לא חשדו בדבר, לא שאלו את המשיב לגבי מקור המסמך שבידיו, לא דיווחו להנהלת המוזיאון על הימצאות מסמך של המוזיאון בידי אדם פרטי, ולא העלו שאלות או תמיהות כלשהן, הכיצד ניתן לצפות מן המשיב לעורר שאלות כאלה? לנוכח כל האמור אני קובעת כי בעניננו התקיימה גם דרישת תום הלב. המסקנה היא, איפוא, שבמקרה זה מתקיימת תקנת השוק והמשיב רכש בעלות נקיה במכתב".

בשולי הדברים: הסוגיה האחרונה, שנדונה על ידי בית המשפט (ואשר היא זו שעוררה, כך נראה, את "תשומת הלב התקשורתית" לפסק הדין…) הינה בנוגע ל"קנין תרבותי וחוק הארכיונים". גם סוגיה זאת חורגת מענינה של סקירה זאת, ודי לציין, כאמור בפסק הדין, כי "היועץ המשפטי לממשלה הודיע על התייצבות בהליך זה והודיע את עמדתו בשאלות שבמחלוקת. בנוגע לשאלות העובדתיות ומהימנות העדויות, מאחר שנציגי היועץ המשפטי לא נכחו בדיונים, לא נטלו חלק בחקירת העדים ולא שמעו את העדויות, אינני סבורה שיש לעמדת היועץ המשפטי יתרון כלשהו על פני עמדת בית המשפט והצדדים שנכחו בדיון"; לאחר שנדונו, בפירוט, טענותיהם של הצדדים ושל היועץ המשפטי לממשלה, בהקשר זה, נפסק כי "בנסיבות מקרה זה אין לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה…"

3.8.23

החלטה מיום 31.7.23 במסגרת רע"א 5542/23, שנפתחה כך: "סיפור המעשה – מסועף ומורכב. אביא את עיקרי הדברים החשובים לעניננו, בקיצור נמרץ"… בתוספת זאת, אמנע מכל התיחסות לרקע העובדתי והדיוני – ממילא ניתן ללמוד על הפרטים הרלוונטיים מן ההכרעה שלהלן:

"למקרא בקשת רשות הערעור, ולאחר עיון בנספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת מבלי צורך להיזקק לתגובה מאת המשיבים. אכן, כפי שנפתח פסק הדין של בית משפט השלום: 'ענין לנו בהליך זה בתוצאותיה של 'תאונה משפטית', קשה למדי יש לומר, שארעה בשל טעות שנפלה בפסק דין'. קשה שלא להבין ללבו של מי שרכש זכויות במקרקעין בתום לב, ונדרש, שנים רבות מאוד לאחר מכן, לפנותם לטובת בעליהם האמיתי. ואולם, אין בנסיבות הקשות כשלעצמן כדי להצדיק מתן רשות ערעור, בשים לב למבחנים המחמירים שנקבעו בפסיקה למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'… כאמור, מבחינה אנושית המקרה שלפנינו קשה; ואולם מן הבחינה המשפטית, ההכרעה בו פשוטה יחסית. הבקשה מעוררת, בהֶגְוֵנים שונים, את שאלת תחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, על הענין שלפנינו. ברם, איני סבור שסעיף זה, והפרשנות שניתנה לו בפסיקת בית משפט זה, מותירה ולוּ חרך צר שדרכו יכול גרונר [המבקש] לעבור. דעתי כדעת בית המשפט המחוזי וכדעת בית משפט השלום, כי משעה שלא עמד גרונר בדרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין – אלא הסתמך על המסמך שהפיקה רמ"י – אין הוא יכול להיבנות מתקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין. הנסיון לגזור גזרה שווה בין המרשם, לבין כל מסמך אחר של גוף מינהלי, המעיד על קיומן של זכויות – אינו עולה בקנה אחד עם פסיקת בית משפט זה. כידוע, מרשם המקרקעין הוא פרי הליכי הסדר, אשר נועדו ליצור 'לוח חלק' לגבי זכויות במקרקעין. בבסיס קביעת המחוקק, כי 'רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו' (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין) עומד עקרון סופיות המרשם, המשמיע כי הרישום בפנקס המקרקעין משקף נכוחה את מצב הדברים לאשורו. תכליתו של עקרון סופיות המרשם, היא לבצר את אמינותו ואת הוודאות שהוא מקנה, ולהבטיח את יציבותן של הזכויות הרשומות במקרקעין אשר עברו הליכי הסדרה… מטעמים אלו, מרומם המרשם מכל מסמך אחר, ואין ערוֹך לו. מעמדו המיוחד של המרשם, הוא שניצב בבסיס הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, לפיה הסתמכות עליו בתום לב – ועליו בלבד – תאפשר רכישת זכות במקרקעין, 'אף אם הרישום לא היה נכון'. הסתמכות על מרשמים אחרים, לרבות מרשמים פנימיים של רמ"י, אינה מספיקה לצורך תחולת סעיף 10 לחוק המקרקעין…

יתר על כן: בענין דנן, אין תחולה לסעיף 10 לחוק המקרקעין אף מטעם נוסף. זאת בהתאם להלכה הידועה שנקבעה ברע"א 2267/95… המורה כי תחולת תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, טעונה שכלול הקנין בדרך של רישום… יוצא איפוא, כי משלא נרשמה זכותו של גרונר במרשם המקרקעין, ואף לא זכותו של כל גורם אחר מלבד משפחת פראן, הרי שהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין כלל לא יכולה לקום.

גם את טענתו של גרונר, לפיה יש לבכר בנסיבות הענין מתן סעד מן הצדק והיושר על פני שורת הדין, החלטתי לדחות….."

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.