תיקון טעות [סופר] בטאבו

הסקירה להלן הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

הכותב לא ייצג בהליכים שנזכרים באתר זה (אלא אם נכתב אחרת).

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.

***

{הסקירה המקורית התמקדה בטעויות סופר; היריעה הורחבה קימעא במסגרת העדכונים והתוספות שנוספו לה…}

האפשרות לתקן "טעויות סופר" קיימת לגבי מרשמים שונים (כגון אלו שמנוהלים אצל רשם החברות, רשם המדגמים וכו'), אך כאשר מדובר במקרקעין, וכפי שנכון בדרך כלל, ישנה הקפדה מיוחדת.

סקירה זו ענינה מקרקעין "מוסדרים" – כלומר, "מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין". לרישום של מקרקעין מוסדרים משמעות עצומה, בהיבטים שונים, ובין היתר, נקבע בחוק המקרקעין כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", בעוד ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו"; חוק המקרקעין קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" (להרחבה ראו סקירה זו); ישנה אבחנה בין מקרקעין מוסדרים לשאינם-מוסדרים בנוגע לתקופת ההתישנות; ועוד.

למרות ההקפדה היתרה על נכונות הרישום, מטבע הדברים, לא ניתן להימנע באופן מוחלט מטעויות. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1966, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, ו"קובץ הנהלים" (להלן בהתאמה: "החוק", "התקנות", "קובץ הנהלים"), צופים זאת ונותנים לכך מענה (לרבות כאשר מדובר בבתים משותפים).

תקנה 95 לתקנות קובע: "רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר שקרו ברישום, לרבות טעויות כאמור שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום".

לא לכל הטעויות (הנטענות) "דין זהה". מתקנה 95 הנ"ל עצמה עולה אבחנה בין "טעויות סופר שקרו ברישום" (בכלל), לבין טעויות "שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום". לפי סעיף 2.6.4.1 לקובץ הנהלים, "יש להבחין בין טעות, שעשויה לשנות את הזכות המהותית לבין טעות סופר גרידא". כמו כן, מובהר בסעיף 2.6.4.1 הנ"ל, כי "יש להבחין בין טעות סופר, שמתגלית בו במקום, בשטרי העסקה, טרם נמסרו לצדדים לבין טעות המתגלית רק לאחר שהשטרות אושרו לרישום ונמסרו לצדדים". לפי קובץ הנהלים, "במקרה של טעות סופר גרידא, שמתגלית בו במקום, וטרם נמסר אישור ביצוע פעולה, הרשם יתקן את הטעות, ירשום תרשומת בצד התיקון ויחתום בבהירות, כדי שאפשר יהיה לזהות את עורך התיקון"; ואילו "כשהטעות התגלתה לאחר מסירת אישור ביצוע הפעולה לצדדים, או כאשר תיקון הטעות עשוי לשנות זכות מהותית, יש להפנות את הבקשה למפקח".

במקרה האחרון ("כאשר תיקון הטעות עשוי לשנות זכות מהותית") יש לנקוט משנה זהירות, ואף לשקול פניה למי שעלולים להיפגע מן התיקון. בסעיף 2.6.4.2 לקובץ הנהלים מצוין, בין היתר, כי "יתכנו מקרים בהם רשם המקרקעין יבקש לקבל תמצית רישום נוספת ממשרד הפנים, המתייחסת למספר שנרשם בפנקסים. במידה ומדובר בתיקון אשר מהותו תיקון זכות רשומה, לדוגמא החלפת זכויות בין חלקות או תיקון החלקים הרשומים בנכס, יש לקבל אישור מטעם מיסוי מקרקעין לתיקון, הסכמות ו/או תצהירים מטעם מוטבי הערות ו/או בעלי משכנתאות (באם קיימים כאלה) והסכמת בעל המקרקעין מאומתות כדין במידת הצורך… משנראה לרשם המקרקעין שנפלה טעות שיש לתקנה, וככל שבעל זכות מסוימת מסרב ליתן הסכמתו לבקשה, יש לערב את המפקח כדי שישקול משלוח מכתב לאותו בעל זכות, ואם תוך 30 יום לא יינתן נימוק ענייני להתנגדות או לחילופין צו שיפוטי המונע את הרישום –  יתוקן המרשם" (במקרים מתאימים, על מבקש התיקון להמציא "צו שיפוטי").

על פי רוב, בקשה לתיקון טעות סופר תיתמך בתצהיר של מבקש התיקון (ותצהיר של "הגורם שבעטיו ארעה הטעות"), עם פירוט לגבי "הטעות והמקור לה" – אך לעתים די במכתב הסבר (ובמיוחד כאשר מקור הטעות ברור – וכפי שאדגים בהמשך). בכל מקרה, "במידה והגורם שבעטיו אירעה הטעות הוא עו"ד – רשאי רשם המקרקעין להסתפק במכתב עוה"ד במקום בתצהיר".

מכאן עולה כי גם כאשר מדובר בטעויות "שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום", אין בעובדה זו לבדה להכביד תמיד על ביצוע התיקון, אם כי יידרשו מסמכים נוספים, כגון "בקשה לרישום מקרקעין", ולעתים גם אישורי מסים, הסכמות מטעם בעלי זכויות נוספים וכדומה.

אך מובן כי הטעויות הפשוטות ביותר, הן אלו בהן ניתן להצביע בבירור על כך שמקורן ב"הקלדה"; וכאמור באתר משרד המשפטים: "בטעות בהקלדה בפנקסי המקרקעין, עליכם להגיש טופס בקשה לרישום מקרקעין ערוכה כדין או מכתב על מהות התיקון המבוקש והסבר".

הביטוי "טעות בהקלדה" עלול לעורר רושם מוטעה, כי מדובר תמיד ב"טעות קולמוס" פשוטה, בהשמטת סיפרה, בהחלפת אות, וכדומה; אך לעתים מדובר בטעות רצינית יותר, וכפי שמעידה דוגמא שאביא מנסיוני האישי:

לדירה בקומה 5 של בנין מגורים ("תת חלקה 5"), הוצמדו חניה בקומת הקרקע, וכן גג הבנין, ומחסן בקומת המרתף. שנים רבות לאחר הקמת הבנין, התעורר צורך להוציא נסח של הדירה, והתברר לראשונה כי תת חלקה 5 תוארה בנסח כ"מרתף" – ובנסח המרוכז (של הבנין) תוארה הדירה כ"מחסן", וקומה 5 תוארה כ"מרתף". ברור היה איפוא על פני הדברים, כי נפלה טעות ברישום.

ואמנם, נמצא כי בצו רישום הבית המשותף, ובתקנון המוסכם, אשר הוזמנו לעיון, רשומים פרטים נכונים, ודי היה בהשוואה בין הרישום (הנכון) בצו הרישום, לבין הרישום (השגוי) בנסחים, בכדי להיווכח כי במהלך ההסדר נשמט בטעות חלק מן השורה הראשונה, וכך הפכה הדירה ל"מחסן", וקומה 5 הפכה ל"מרתף"…

מדובר במקרה מובהק של טעות "הקלדה" (אם כי לא במהלך רישום "עסקה", אלא במסגרת "הסדר"), אשר תוקנה מיד וללא קושי, בעקבות בקשת תיקון שהגשתי.

במקרה שנדון בע"א 6766/11, נדונה קביעת בית המשפט המחוזי, כי בשל טעות קולמוס שנפלה במסגרת הליך הסדר זכויות, נרשמו הזכויות בחלקה מסוימת על שם אביו של המערער (ולימים נרשמו על שם המערער, בהתאם לצוואת אביו), בעוד שהבעלים האמיתי היה אביהם של המשיבים (בן דודו של אבי המערער, אשר נשא שם ומספר ת.ז. כמעט זהים), והורה על תיקון הרישום. בית המשפט העליון קבע, כי תקופת ההתישנות, שהינה 25 שנים במקרקעין מוסדרים, אמנם חלפה (שכן תחילתה במועד סיום רישום החלקה על שם אבי המערער, ולא במועד הרישום על שם המערער), ואף לא התקיימה "דרישת הכתב" – אך הותיר על כנו את פסק הדין שהורה על תיקון הרישום, משום שמלבד טענת ההתישנות, לא היה בפי המערער כל נימוק מהותי, מדוע ראוי להותיר על כנו רישום שגוי, שאינו משקף את תביעת אביו בהליך ההסדר, ואף לא את המצב העובדתי בשטח. נמצא כי זהו אחד המקרים החריגים והנדירים, בהם גוברת "זעקת ההגינות" על פני דרישות פורמליות שבדין.

עדכונים ותוספות

30.7.20

ענינה של הסקירה המקורית לעיל בתיקון טעות סופר בהתאם לחוק ולתקנות. ב-26.7.20 ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין מעניין (ע"א 9096/18), שענינו שונה: תיקון טעות סופר במרשם המקרקעין, מכח סעיף 95 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]. בית המשפט קיבל את הערעור, והורה על תיקון המרשם, למעלה מ-75 שנים לאחר הרישום.

פסק הדין העיקרי ניתן על ידי השופט נ. סולברג (בהסכמת יתר חברי ההרכב): "בשנת 1941 תבע זידאן סלימאן אבו פארס (להלן: המנוח) בעלות באדמת מירי… בעספיא (להלן: המקרקעין). חלפה כשנה, ובלוח הזכויות שפורסם נרשם שמו של זידאן איברהים אבו פארס כבעל הזכויות במקרקעין. מעט לאחר מכן הסתיימו הליכי הסדר המקרקעין, וזידאן איברהים אבו פארס נרשם כבעליהם. בשנת 1981 נפטר המנוח… כיוון ששם הבעלים הרשום בפנקס אינו תואם את שמו של המנוח, נדרשו הבנים להגיש בקשה לתיקון הטעות. הם פנו למשיבה (לשכת הסדר ורישום מקרקעין) בבקשה לתיקון, אך זו סירבה, בציינה כי אין בסמכותה לשנות את הרישום, שכן 'לא נמצאו בתיק ההסדר המנדטורי מסמכים המעידים כיצד נקבע השם בלוח הזכויות כתוצאה מבירור התביעות'. בעקבות זאת, פנו הבנים לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות למשיבה לתקן את הרישום, כך שהמנוח ירשם כבעליהם של המקרקעין. לתמיכה בטענותיהם הציגו הבנים מספר ראיות… במסגרת ההליך שהתנהל, הורה בית המשפט המחוזי לבנים לפנות לאפוטרופוס הכללי על מנת לברר אם קיימים צווי ירושה או מסמכים אחרים המתייחסים לאדם בשם זידאן איברהים אבו פארס. כמו כן, פורסמה מודעה בשני עיתונים בשפה הערבית… אולם הבדיקות והמאמצים עלו בתוהו; לא נמצא זכר לזידאן איברהים אבו פארס. חרף האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן לסייע למערערים, וזאת מכמה סיבות. ראשית, בית המשפט עמד על כך, כי על אף הראיות שהוצגו, 'עדיין מנקר בי החשש, שיתכן וקיים אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס, והתיקון המבוקש על ידי התובעים יגזול ממנו את זכות הבעלות שלו בחלקה'. שנית, נקבע כי הוראות החוק ממילא אינן מאפשרות את תיקון המרשם בנסיבות הענין…

…באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל. לא בנקל הגעתי למסקנה זו. השיהוי הרב בהגשת הבקשה לתיקון הרישום – מכביד; הבירור העובדתי אחרי שנים רבות – קשה. דא עקא, שוכנעתי כי מצבור הראיות שלפנינו מצביע על כך שרישום השם איברהים בטעות יסודו. דחית הערעור תוביל אפוא לתוצאה לא צודקת ולא רצויה, לפיה תיוותר הקרקע מיותמת מבעלים, מונחת בשיממונה כאבן שאין לה הופכין… העקרון לפיו ההכרעה שהתקבלה בהליך ההסדר סופית ומבטלת כל זכות קודמת מעוגן בסעיף 81 לפקודת הסדר הזכויות… לצד האמור… עקרון הסופיות אינו מוחלט, והוא כפוף לחריגים הקבועים בפקודה… סעיף 93 מתיר את תיקון הפנקס, מקום שבו נרשמה זכות בעקבות מרמה, או 'שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש, או נרשמה בו שלא כשורה'. סעיף זה נועד לאפשר תיקון של 'טעות מקרית'… לעומת זאת, סעיף 95 לפקודת הסדר הזכויות מתיר את תיקונה של 'טעות סופר או השמטת סופר בפנקס'. סעיף זה חל במצבים שונים, שהמשותף להם הוא שהביטוי החיצוני של הליך ההסדר – הרישום בפנקס – אינו משקף את ההכרעה האמיתית שקיבל בשעתו הגורם המוסמך… בית המשפט המחוזי דחה את טענת הבנים באשר לתחולתו של סעיף 93; דעתי כדעתו. אשר לתחולתו של סעיף 95, סבורני כי מכלול הראיות שהונחו לפנינו מלמד, כי אכן נפלה טעות סופר במרשם, והזכות שנרשמה על שם זידאן איברהים אבו פארס – בשגגה נרשמה. הליך הסדר המקרקעין החל לפני כ-80 שנים. מאז ועד היום, זכר לתביעת זכות כלשהי מצד אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס, או בשמו – לא מצאנו. המנוח לעומת זאת, תבע את הבעלות במקרקעין כבר בשנת 1941…. לא הוצגה ולו ראשית ראיה לכך שזכותו הוטלה בספק או שקמו עליה עוררין… העובדה שהמנוח פעל לקבלת תצהירים המכירים בזכותו במקרקעין בשנת 1958, מלמדת כי חיפש הכרה בה. אמנם, חוסר המעש מצדו באותה תקופה מקשה על בירור התביעה כעת, ואת הקושי הראייתי שגרם חוסר מעש זה יש לזקוף לחובתו. אולם לא ניתן ללמוד מכך שהמנוח הכיר בכך שהמרשם מדויק, ושהזכות במקרקעין אינה שלו… לא אכחד, כמו בית המשפט המחוזי גם בלבי מקנן חשש מסוים, שמא קיים אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס. דא עקא, אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות; והדין אינו נחרץ על-פי הוודאות המוחלטת, כי אם על-פי נטלי ההוכחה המקובלים… לפנינו הצטברות נסיבות חריגות שבחריגות: האדם הרשום במרשם – ככל הנראה אינו קיים ולא בא כלל לעולם… משאלו הם פני הדברים, סבורני כי המערערים עמדו בנטל הכבד המוטל עליהם, והוכיחו במידת ההוכחה הנדרשת כי ההכרעה האמיתית שקיבל פקיד ההסדר בשעתו – רישום המנוח כבעל הזכויות – אינה ההכרעה שקיבלה ביטוי במרשם".

הכרעה זאת התקבלה כאמור על דעת יתר שופטי ההרכב, אולם בענין תחולת דיני ההתיישנות על תיקון טעות הסופר, לא היתה דעתם אחידה. לדעת השופטת ד. ברק-ארז, "…במקרה דנן לא עומד בדרכנו מחסום ההתיישנות. לשיטתי, קיים שוני מהותי בהתיחסות לשאלת ההתיישנות בין הדין החל על תיקון טעות 'רגילה' לבין טעות שהיא טעות סופר טהורה, וכזו בלבד. להשקפתי, הסמכות המיועדת לתיקון טעות סופר אינה נתונה להתיישנות, אם כי עשויים להיות מצבים שבהם השימוש בה ייחסם על בסיס עקרונות של שיהוי והגנה על הסתמכות. חשיבותם של דיני ההתיישנות, ולא כל שכן בכל הנוגע לתחום של הסדר זכויות במקרקעין, שלו יאות ודאות ויציבות, היא ברורה… אולם, לאי-תחולתם של דיני ההתיישנות הפורמאליים על הסמכות הספציפית הקבועה בסעיף 95 יש עיגון הן בלשונו של ההסדר והן בתכליתו… בצדם של דיני ההתיישנות חלים, במקרים המתאימים, גם דיני השיהוי… במקרה שבו מתבקש תיקון של טעות סופר במצב של שיהוי שגרם לנזק או להסתמכות של צדדים שלישיים – הבקשה עשויה להידחות מטעם זה (השונה מדעיקרא מדין ההתיישנות הפורמאלי)". השופט נ. סולברג כתב: "קולו של השכל הישר ותחושת הצדק הביאוני למסקנה כי נכון יהיה להורות על תיקון המרשם. ועדיין, משוכת ההתיישנות ניצבת בדרכנו. האם התיישנה תביעת המערערים? רישום החלקה הושלם כאמור בשנת 1943; המנוח ידע על הטעות לכל המאוחר בשנת 1958; תקופת ההתיישנות חלפה-עברה אפוא לכאורה לפני שנים רבות… דא עקא, אין לפנינו אדם הטוען, או היכול לטעון, כי רכש זכות בקרקע מכוח התיישנות. הלכה למעשה, אין טענת התיישנות ממשית המופנית כלפי המערערים. דומני אפוא, בנסיבות הענין, ובהתחשב גם עם דברי חברתי, השופטת ד' ברק-ארז – שעם חלקם אני מסכים – כי המערערים צלחו, אף אם בדוחק, את משוכת ההתיישנות". ואילו השופט ד. מינץ כתב: "מסכים אני עם חוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג. באשר לשאלת אי תחולתם של דיני ההתיישנות על הסמכות הקבועה בסעיף 95 לפקודה, מעדיף אני להשאירה לעת מצוא".

3.1.23

פסק דין (פורסם ב"נבו") שניתן בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, ביום 21.12.22, במסגרת ה"פ 25218-03-20 ו-ת"א 33071-01-21: "לפני תביעה ותביעה שכנגד [למעשה מדובר בשתי תובענות אשר הדיון בהן אוחד – ד.ר.] שענינן הזכויות בחדר בבנין מגורים באשדוד. החדר רשום במרשם המקרקעין על שם בעלי דירה אחת בבנין, אולם מוחזק בפועל על ידי בעליה של דירה סמוכה בבנין… מדובר בבנין בן 4 קומות, עם שתי כניסות, כאשר בכל כניסה שתי דירות בקומה, ובסך הכל 16 דירות. על פי תשריט היתר הבנין משנת 1970, בכל קומה שני סוגי דירות – דירות בעלות 3 חדרים (הדירות הפנימיות) ודירות בעלות 4 חדרים (הדירות הפינתיות). הבנין הוקם על ידי משרד הבינוי בשנת 1972 והועבר לניהולה של 'עמיגור ניהול נכסים בע"מ'… התובעים בה"פ 25218-03-20… (להלן: חדד) הם הבעלים של דירה מס' 11 בבנין (דירה פנימית בכניסה ב'). חדד רכשו את הדירה ביום 9.8.2006 ממר יצחק בן נעים, תמורת 75,000$. התובעים בת"א 33071-01-21… (להלן: שוורץ) הם הבעלים של דירה מס' 4 בבנין (דירה פנימית בכניסה א'). שוורץ רכשו את הדירה ביום 14.12.2006 מה"ה ארונוב אנטולי וורה תמורת 105,000$. על פי הרישום במרשם המקרקעין, שתי הדירות זהות בשטחן, ושטח כל דירה 65.20 מ"ר. בפועל, הדירה של חדד היא בת 2 חדרים (שטח 53 מ"ר) ואילו הדירה של שוורץ היא בת 4 חדרים (שטח 78 מ"ר). כך מופיעות דירות הצדדים בתשריט הבנין, כאשר החדר המסומן הוא החדר נשוא המחלוקת שלפני {ראו כאן מתוך פסה"ד} חדד הגישו תביעה להצהיר על בעלותם בחדר בגודל 12.5 מ"ר שנגרע לטענתם מדירתם וסופח לדירת שוורץ. לטענת חדד, בחודש מאי 2016 התברר להם כי נגרע מדירתם 'חדר'. זאת כאשר ביקשו להגדיל את גובה ההלוואה המובטחת במשכנתא, שאז נשלח לביתם שמאי מטעם הבנק הממשכן ובדיקותיו העלו את דבר גריעת החדר. חדד טוענים כי רכשו את דירתם תוך הסתמכות בתום לב על רישומי הממסד, לרבות נסח טאבו שהיה חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה. חדד טוענים כי על פי תשריט בתים משותפים, שתי הדירות נבנו באותה צורה, באותו תכנון ובאותו גודל. כיום, לאחר סיפוח החדר, הכניסה אל החדר שנגרע מדירת חדד היא מתוך חדר שינה אחר בדירת שוורץ. מצב תכנוני זה 'אינו טבעי' ונדיר ומוכיח שהחדר 'נעלם' מדירה מס' 11 והועבר מלאכותית לדירה הסמוכה, דירה מס' 4. לשם הנוחות, אביא את שרטוט "גריעת" החדר כפי שהציגו אותו חדד… {ראו כאן מתוך פסה"ד} יצוין כי לתביעה כאן קדמה תביעה שהגישו חדד נגד שוורץ, לבית משפט השלום באשדוד, לסילוק יד ממקרקעין. שוורץ הגישו הודעת צד ג' נגד עמיגור, בטענה כי היא ביצעה את הרישום… לאחר שמיעת ראיות והגשת סיכומים, הורה בית משפט השלום… על עיכוב ההליך, עד להכרעה בהליך שלפני…

תביעת חדד שלפני, הוגשה במקור גם נגד עמיגור ניהול נכסים בע"מ. בכתב התשובה ביקשה עמיגור לדחות את התובענה נגדה על הסף, מחמת התיישנות, העדר עילה ו/או יריבות ומחמת חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט. בכתב התשובה טענה עמיגור כי מדובר במבנה בו חלוקת הדירות הייתה לדירות של 2 ו-4 חדרים: דירות 4 חדרים בשתי העמודות הקיצוניות ודירות 2 ו-4 חדרים בשתי העמודות הפנימיות (באופן מדורג), כך שבעמודות הפנימיות דירה 11 (דירת חדד) ודירות 2, 6, ו-15 היו דירות 2 חדרים, ודירה 4 (דירת שוורץ) ודירות 9, 13 ו-8 היו דירות 4 חדרים. על פי תשובת עמיגור, דירת חדד התקבלה לניהול עמיגור כשהיא בת 2 חדרים וכך נותרה החל משנת 1972 לאורך כל שנות ניהולה על ידי עמיגור. הדירה נמכרה בשנת 1999 לגברת מרי בן נעים כדירת 2 חדרים. דירת שוורץ התקבלה לניהול עמיגור כשהיא בת 4 חדרים וכך נותרה החל משנת 1972 ולאורך כל שנות ניהולה. הדירה נמכרה לה"ה אליאס מורד ואליס בשנת 1989. על פי כתב התשובה, שטח הדירות שנרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1980 אינו משקף את המצב העובדתי כפי שהיה בפועל. נטען כי גם אם היתר הבניה המקורי היה לדירות 4 חדרים בשתי העמודות הקיצוניות, ולדירות 3 חדרים בעמודות הפנימיות, הרי שבראשית שנות ה-70 בוצעו שינויים בדיור הציבורי, לצורך התאמות לצרכיו, וזאת בהיתרים גורפים מול הרשויות, וחזקה כי הדבר נעשה כך גם במקרה זה. עמיגור צירפה אישור מעירית אשדוד (שהוגש באמצעות תעודת עובד ציבור במסגרת התביעה לסילוק יד) לפיו משנת 1972 דירה מס' 11 חויבה בארנונה לפי שטח של 68 מ"ר ודירה מס' 4 לפי שטח של 94 מ"ר.

שוורץ, בתשובתם, עותרים לדחות את המרצת הפתיחה וטוענים כי חדד מנצלים באופן ציני וחסר תום לב טעות רישומית במרשם הבתים המשותפים. חדד, כך נטען, ידעו היטב שהם קונים דירה בת 2 חדרים, ושילמו תמורה עבור רכישה זו. לטענת שוורץ, נפלה טעות בעת רישום צו הבית המשותף ע"י הגורמים שהיו אמונים על הרישום. שגיאה זו חולשת על 7 דירות נוספות בבנין. לטענתם, דירת חדד מאז ומעולם היתה בת 2.5 חדרים לכל היותר, ודירת שוורץ היתה מאז ומעולם בת 4 חדרים. חדד דיווחו למיסוי מקרקעין על רכישת דירה בת 2.5 חדרים, חתמו על חוזה לפיו הם רוכשים דירה בת 2.5 חדרים, ומשלמים ארנונה עבור דירה בת 2.5 חדרים בלבד. שוורץ, מצידם, הגישו ביום 18.1.2021 תביעה לתיקון מרשם המקרקעין, ביחס לדירת חדד, וביחס לדירת שוורץ. לחלופין הם עותרים לפסק דין הצהרתי, בתוספת צו עשה, לפיו שוורץ רכשו זיקת הנאה בחלק מהמקרקעין. בתביעה טוענים שוורץ, כי בדיקה שערכו, העלתה כי טעויות שביצעו עמיגור ונציגיה במסגרת ובמהלך רישום הבית המשותף, גרמו לרישום שגוי של שמונה דירות בבית המשותף. אחת הטעויות היא כי ה'חדר' נושא המחלוקת, סומן בטעות כשייך לדירת חדד. שוורץ טוענים כי רכשו את דירתם בהסתמך על כך שהם קונים אותה במצבה הפיזי, וכפי שהוצגה להם ע"י מוכרי הדירה. הם שילמו תמורה אמיתית עבור דירת 4 חדרים, ובמשך כל השנים משלמים ארנונה עבור דירה בת 94 מ"ר. התברר כי המצב העובדתי/הפיזי של הבנין אינו תואם לאמור בפנקס הבתים המשותפים והמרשם, והדבר מחייב תיקון של המרשם ושל פנקס הבתים המשותפים.

הדיון בשני ההליכים התקיים במאוחד. בהחלטה… הוריתי על מחיקת עמיגור מתביעת חדד, לאחר שחדד הותירו את הענין לשיקול דעת בית המשפט. חדד הגישו חוות דעת שמאית… לגבי שווי דירתם למועד הרכישה (9.8.2006). על פי השמאות, שווי דירה בשטח של 65 מ"ר (קרי, דירה הכוללת את ה'חדר') בתקופה סמוכה למועד הקובע, עמד על כ-80,000$. שווי הנכס, בהתאם לתיק הבית המשותף ותיק הבנין, הועמד גם הוא על 80,000$. חדד הגישו גם חוות דעת של מודד… [בה] נכתב כי 'לפי מסמכי הרישום, תשריט בתים משותפים והיתר הבניה, הדירה בשטח 65.2 מ"ר כוללת במקור 3 חדרים. בפועל הדירה 53 מ"ר מאחר וקיימת פלישה מהדירה הסמוכה מצד צפון (תת חלקה 4) לתת חלקה 11 בשטח של 12.48 מ"ר המשמש כפונקציה של חדר'. המודד מצא כי שטח הדירה בפועל 53 מ"ר נטו (לא כולל מרפסת אויר וקירות חיצוניים). גם שוורץ הגישו חוות דעת שמאית… שמטרתה קביעת אומדן שווי שוק נכון לחודש דצמבר 2006 של שתי הדירות. לגבי דירת שוורץ נכתב כי זו דירת מגורים, בת 3 חדרים, המחולקת פונקציונלית כלהלן: סלון, מטבח, פינת אוכל, 2 חדרי שינה, פינת משפחה, חדר רחצה ותא שירותים. נכתב כי 'בדירה קיים שטח שבהתאם לתשריט הבית המשותף משויך לתת חלקה 11, ברם בפועל מהווה חלק מהדירה הנידונה, שטח זה מהווה המשך לחדר קיים, והגישה אליו הינה דרך חדר שינה ולא דרך מסדרון, לכן בחוו"ד קיימת התייחסות לנכס כדירת 3 חדרים גדולה הכוללת פינת משפחה ולא כדירת 4 חדרים'… השמאי העריך כי השווי של דירת שוורץ הוא 98,000$ נכון ליום 14.12.2006; ושל דירת חדד הוא 76,000$ נכון ליום 9.8.2006. שוורץ מסתמכים גם על תעודת עובד ציבור של מנהל הארנונה בעירית אשדוד… אשר הציג כרטיסיות שומה באשר ל-8 דירות בבנין, התומכות לשיטתם בכך שמימים ימימה שטחי הדירות הן כפי שהמצב היום".

לאחר סקירת סיכומי הצדדים, נפסק, בין היתר: "לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים והעדויות שנפרשו בפני, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה ההצהרתית של חדד להתקבל, ודין תביעת שוורץ לתיקון הרישום להדחות. סעיף 125 לחוק המקרקעין… מורה כך: 'רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969'. בבסיס הוראה זו עומד עקרון סופיות המרשם והיא נועדה להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים… סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה)… מורה כך: 'שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר'. ההלכה הפסוקה, בבואה ליישם את הפקודה, עמדה על כך שתיקון הרישום ייעשה על פי העילות המצומצמות המנויות בפקודה, ונוכח עקרון סופיות המרשם הוא ייעשה במקרים חריגים בלבד…..

במקרה שלפני, אין התאמה בין המצב הרישומי בפנקס הבתים המשותפים, לבין המצב העובדתי המתקיים בשתי הדירות נשוא ההליכים שלפני. בעוד שחדד מבקשים ליתן למרשם מעמד בכורה ולקבוע, בהתאם למרשם, כי החדר שייך להם, שוורץ מבקשים לתקן את המרשם בשל חוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב העובדתי. על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, שתי הדירות, הן דירת שוורץ והן דירת חדד, זהות בגודלן (65 מ"ר). על פי תשריט הדירות, הן זהות גם במספר החדרים שבכל דירה, והחדר נשוא המחלוקת שייך לדירה מספר 11. אולם כאמור, לא כך הדבר בפועל. על פי הדברים שהובאו לפני, האפשרות כי מצב דברים זה מתקיים זמן ממושך, ולמעשה מאז שהדירות היו בבעלות עמיגור, היא המסתברת ביותר. כך עולה מהדברים שמסרה עמיגור ומההסכמים שערכה עם הרוכשים שקיבלו ממנה את הדירות, בהם מצוין מספר החדרים כפי שהוא כיום בפועל (ולא מספר החדרים בתשריט). ואולם, בכך אין די לטעמי כדי לקבוע כי נפלה במרשם 'טעות', כמשמעותה בסעיף 93 לפקודה. שוורץ לא עמדו בנטל הכבד המוטל על מי שטוען לטעות במרשם. הם לא הוכיחו כי מתקיימת אחת מהעילות המאפשרות את תיקון המרשם – רישום שהושג בדרך של מרמה או רישום שהושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם. עמיגור קיבלה לידיה את הבנין בשנת 1972 ורישום הבנין והדירות בפנקס הבתים המשותפים נעשה על ידי עמיגור בשנת 1980. הרישום לווה בתשריט שהכין אינג' משה שטרן, מהנדס יועץ, ובהצהרה של אינג' שטרן אודות תיאור הדירות והשטח של כל דירה. הן דירה 4 וכן דירה 11 מתוארות כ'דירה בת 3 חדרים, הול, מטבח, מזווה, אמבטיה ושרותים' בשטח של 65.20 מ"ר. לא הועלתה כל טענה למרמה בקשר לרישום. הרישום היה רישום ראשוני, כך שוודאי לא מדובר בהשמטה או טעות בהעתקת זכות שהיתה רשומה בפנקס קודם. הנסיבות בגינן החדר הרשום תחת דירה מס' 11 'סופח' בפועל לדירה מס' 4 לא הובררו עד תום. שוורץ נשענים על עדותה של… מטעם עמיגור, כי 'מדובר בטעות רישומית שהתגלתה רק לאחרונה', ועל הטענה כי המרשם שגוי ביחס ל-8 דירות בבנין (כולל שתי דירות הצדדים)… עמיגור אינה מתכחשת לכך שעל פי היתר הבניה, שתי הדירות היו בנות 3 חדרים. בתצהיר מטעם עמיגור נכתב כי בראשית שנות ה-70 בוצעו שינויים בדיור הציבורי לצורך התאמות לצרכיו, וזאת בהיתרים גורפים מול הרשויות, וחזקה כי הדבר נעשה כך גם במקרה זה. מעבר לאמירה כללית זו, לא הוצגו מסמכים ולא הובאו עדים שיכולים היו לשפוך אור על ביצוע שינויים בדירות ועל נסיבות הרישום. כך, שוורץ לא הביאו לעדות את מי שטיפל בפועל ברישום הבנין, קרי המהנדס מר שטרן או גורם ממשרדו. עמיגור… לא נתנה הסבר לפער בין הרישום, שנעשה כאמור ע"י מהנדס שהגיש תשריט והצהרה, בעת שעמיגור ניהלה את הדירות, לבין המצב העובדתי של הדירות. גם אם לאחר הקמת הבנין בשנות ה-70 נעשו שינויים לצורך התאמת הדירות לצורכי האוכלוסיה, לא ברור מדוע השינויים (שנעשו לכאורה טרם הרישום) לא מצאו דרכם לרישום שבוצע מטעם חברת עמיגור. כמו כן, לא הוצג היתר של הרשויות לערוך שינויים בדירות. יובהר כי אישור על שטח הדירות לעניין גבית ארנונה, אינו בגדר היתר לשנות את מבנה הדירות. אגף הארנונה בעיריית אשדוד אינו הגוף המוסמך לשנות את מבנה הדירות ושטחן וממילא אישור על שטח הדירות יכול לכל היותר ללמד על המצב בפועל, אך לא להסדיר נורמטיבית את השינוי. אוסיף כי הגם שעל פי האמור בתשובת עמיגור, פער בין הרישום למצב בפועל מתקיים בדירות נוספות בבנין, שעדיין נמצאות בניהול עמיגור, עמיגור לא הגישה בקשה לתיקון 'טעות' במרשם. יש להניח כי לו סברה עמיגור כי נפלה 'טעות' הטעונה תיקון, היתה פועלת כמתחייב בחוק. מכל מקום, עצם העובדה כי הרישום אינו תואם את המצב העובדתי של ההחזקה בפועל, אין בה די כדי לבסס 'טעות' במובן סעיף 93 לפקודה, ואין בה כדי להרים את הרף הגבוה הנדרש לשם תיקון הרישום.

אין בידי לקבל את טענת שוורץ, כי חדד 'לא טרחו להסביר מדוע הם סבורים כי המרשם הינו נכון ומדוע. כל שחדד עשו היה לנפנף בשטרי המכר, בנסח הטאבו ובמסמכי הבית המשותף'… נקודת המוצא היא כי המרשם משקף נאמנה את מצב הזכויות, הוא מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ועל הטוען לסטיה מהמרשם להוכיח את טענתו. נמצא כי הסתמכותם של חדד על מסמכי הבית המשותף – בדין היא. לפיכך, טענות שוורץ הנוגעות לתשלומי הארנונה בגין הדירות במהלך השנים (בהתאם לגודלה בפועל של כל דירה), וטענות הנוגעות ל'הרהורים' שאולי עלו אצל חדד בשעת קנית הדירה, אינן מכתיבות את המצב הקנייני של הדירות.

שוורץ מנסים להדוף את דרישת חדד לקבל את החדר לחזקתם, בטענה כי חדד היו חסרי תום לב בעת רכישת הזכויות והם פועלים בחוסר תום לב. מתוך התשתית שנפרשה לפני, אינני סבורה כי ניתן לייחס לחדד חוסר תום לב, שיש בו כדי לשלול את זכותם הקניינית בשטח הרשום של הדירה. חדד רכשו את הדירה בשנת 2006 לאחר שביקרו בדירה וראו את מצבה הפיזי ולאחר שעיינו בנסח הרישום. העובדה כי לא הבחינו בחוסר ההתאמה בין המצב הפיזי לבין הרישום אינה בלתי מתקבלת על הדעת. יש לזכור כי שמאית מקרקעין מקצועית, שערכה שומה של הדירה מטעם הבנק הממשכן, גם היא לא הבחינה בחוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי… השומה נערכה ביום 10.9.2006… ונכתב בה כי השטח הרשום של הדירה הוא 65.20 מ"ר, ושטח ברוטו הוא 75 מ"ר. לצד זאת, כתבה השמאית כי הדירה כוללת שני חדרים, כולל חדר מגורים. שווי הדירה הוערך ע"י השמאית ב-70,000$. אין בשומה ולו רמז לאי התאמה אפשרית. חדד רכשו את הדירה תמורת 75,000$, שהם 5,000$ יותר מהערכת השמאית… אשר כאמור הביאה בחשבון את גודלה הרשום של הדירה (65.20 מ"ר). גם אם המחיר ששילמו היה על הצד הנמוך לגבי דירה של שלושה חדרים בגודל הרשום, עדיין מדובר בתמורה שמצויה בטווח הסביר של השמאות לגבי דירה כפי מצבה הרשום (הן בזמן אמת והן בדיעבד), כך שהתמורה גם היא אינה מצביעה על חוסר תום לב של חדד. עדותו של המוכר, מר יצחק בן נעים, גם היא אינה מבססת קביעה כי חדד ידעו על הפער בין המצב הפיזי למצב הרישומי, כאשר המוכר עצמו מעיד שלא ידע על הפער. מר בן נעים העיד כי הוא לא גר בדירה, אלא אמו, וכשפרסם את הדירה למכירה, הגיעו הזוג חדד לדירה פעם, אולי פעמיים… עוד העיד מר בן נעים כי הוא לא ידע על החדר האמור והוא מכר את הדירה 'לפי החוזה, שיש גוש חלקה בטאבו… אני לא יודע מהחדר הזה, אני יודע עליו משוורץ. כשמכרתי את הדירה לא עברתי עליו עם מטר'… נוכח כל האמור, אין בידי לקבוע כי בעת הרכישה חדד ידעו או צריכים היו לדעת כי השטח הפיזי של הדירה אינו תואם את שטחה הרשום במרשם המקרקעין. ממילא לא ניתן לייחס לחדד חוסר תום לב בגינו הם מנועים מלהתבסס על רישום הזכויות. אין גם יסוד להניח, כי בשנים הסמוכות לאחר הרכישה, חדד ידעו או צריכים היו לדעת על הפער בין המצב הפיזי למצב הרישומי. חדד השכירו את הדירה מיד לאחר רכישתה ולאורך שנים ארוכות, לאותם שוכרים. נוסף על כך, הדעת נותנת כי לו סברו חדד שגודל הדירה אינו תואם את הרישום, היו דורשים את החדר הנוסף מיד לאחר הרכישה. על פניו, משהושלמה רכישת הדירה מבן נעים, לא היה לחדד אינטרס להמתין עם דרישתם לקבל את החדר מידי שוורץ. בפועל, חדד החלו לדרוש משוורץ את החדר רק משנת 2016, לאחר ששמאי מטעם בנק למשכנתאות העמיד אותם על הפער בין הרישום לבין מצב הדירה בפועל… הדעת נותנת, כי לו חדד ידעו או חשדו מלכתחילה כי קיים פער כאמור, לא היו ממתינים כעשור, במהלכו נמנע מהם השימוש בחדר ושוורץ עשו בו שימוש לרווחתם. מנקודת מבטם של חדד, אין הגיון בכך שלא יתבעו את החדר לאלתר, כך שייהנו ממלוא השטח הרשום של הדירה. ניתן לתמוה על כך ששוורץ מייחסים לחדד חוסר תום לב וחשדות בדבר אי התאמה, כאשר הם עצמם רכשו דירה שמצבה הפיזי אינו תואם את המצב הרישומי, מבלי לרדת לפשרם של הדברים, וחרף סימני אזהרה שהובאו לפתחם. גם ביחס לדירה של שוורץ נערכה חוות דעת של שמאי מטעם הבנק למשכנתאות. השמאי… כתב בחוות הדעת (מיום 21.3.2007), כי הדירה כוללת 4 חדרים (כניסה לחדר שינה מתוך חדר אחר) ושטחה כ-90 מ"ר ברוטו. השמאי גם כתב כי שטח הדירה הרשום הוא 65.20 מ"ר, והוא המליץ לגוף המשעבד לבדוק נסח רישום עדכני ומקורי… השמאי העריך את שווי הדירה ב-100,000$. דומה כי קריאה של חוות הדעת ויישום המלצת השמאי לבדוק נסח רישומי עדכני, היתה מעמידה את הרוכשים על אי ההתאמה. שוורץ רכשו את הדירה מבני הזוג ארונוב תמורת 105,000$. בהסכם המכר נרשמה התייחסות לגודל הדירה ולחובת הקונה לבדוק אותה… במבוא להסכם צוין מפורשות כי נסח הרישום – ובו ציון שטח הדירה – הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה. אולם שוורץ לא הציגו לבית המשפט את הנסח שנספח להסכם, ואף לא זימנו את בני הזוג ארונוב לעדות בבית המשפט. שוורץ ידעו לכל המאוחר בשנת 2016 על כך שהם מחזיקים בחדר הרשום תחת דירת חדד… חרף זאת, הם פנו לבית המשפט רק בשנת 2021, בתביעה לתיקון המרשם, וזאת כתביעה נגדית לתביעת חדד. למותר להזכיר כי במהלך כל השנים, שוורץ הם שעושים שימוש ב'חדר המריבה'. מר שוורץ, בעדותו בבית המשפט, לא נתן הסבר מניח את הדעת לפער במסמכי הרכישה ובעיקרו של דבר העיד כי הסתמך על עורך דינו… בקשר לאמור בחוות הדעת השמאית, מר שוורץ העיד כי אביו הוא שטיפל בכל נושא המשכנתא… מכל האמור עולה כי כבר בעת רכישת הדירה, בפני שוורץ והגורמים מטעמם היו סימנים לפער אפשרי בין השטח הפיזי של הדירה לשטח הרשום. מבנה הדירה כשלעצמו, של כניסה מחדר שינה אחד לחדר שינה אחר, מרמז על משהו 'לא שגרתי'. שוורץ, שלא מצאו לנכון להעמיק בבדיקות בטרם רכשו את הדירה, אינם יכולים להישמע בטענה כי חדד חסרי תום לב.

יש לקבל איפוא את תביעת חדד, המסתמכת על מרשם המקרקעין, משלא מצאתי כי הורם הנטל להוכיח כי מתקיימים התנאים לתיקון המרשם. נוכח מסקנתי כי דין התביעה של שוורץ לתיקון המרשם להידחות לגופה, אינני נדרשת להכריע בטענת חדד כי תביעת שוורץ התיישנה… לבסוף, אין בידי להעתר לסעד החלופי לו עותרים שוורץ, להורות כי הם בעלי זיקת הנאה לחדר נשוא המחלוקת. למעט ציון הסעד המבוקש בכתב התביעה ובסיכומים, שוורץ לא פירטו איזה סוג זיקת הנאה קיבלו, לשיטתם, ובאילו תנאים קיבלו את הזיקה… שוורץ גם לא תמכו טענתם העמומה בראיות, והטענה נטענה בשולי סיכומיהם, ללא נימוק או אסמכתאות….. התביעה בה"פ 25218-03-20 מתקבלת ומוצהר בזאת כי חדד הם בעלי הזכויות בדירה 11 כפי גודלה ושטחה במרשם המקרקעין… לרבות החדר שמוחזק בפועל ע"י שוורץ. התביעה בת.א. 33071-01-21 נדחית".

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.