תיקון טעות סופר בטאבו

האפשרות לתקן “טעויות סופר” קיימת לגבי מרשמים שונים (כגון אלו שמנוהלים אצל רשם החברות, רשם המדגמים וכו’), אך כאשר מדובר במקרקעין, וכפי שנכון בדרך כלל, ישנה הקפדה מיוחדת.

סקירה זו ענינה מקרקעין “מוסדרים” – כלומר, “מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין”. לרישום של מקרקעין מוסדרים משמעות עצומה, בהיבטים שונים, ובין היתר, נקבע בחוק המקרקעין כי “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו”, בעוד ש”רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו”; חוק המקרקעין קובע כי “מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון” (להרחבה ראו סקירה זו); ישנה אבחנה בין מקרקעין מוסדרים לשאינם-מוסדרים בנוגע לתקופת ההתישנות; ועוד.

למרות ההקפדה היתרה על נכונות הרישום, מטבע הדברים, לא ניתן להימנע באופן מוחלט מטעויות. חוק המקרקעין, התשכ”ט-1966, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011, ו“קובץ הנהלים” (להלן בהתאמה: “החוק“, “התקנות“, “קובץ הנהלים“), צופים זאת ונותנים לכך מענה (לרבות כאשר מדובר בבתים משותפים).

תקנה 95 לתקנות קובע: “רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר שקרו ברישום, לרבות טעויות כאמור שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום”.

לא לכל הטעויות (הנטענות) “דין זהה”. מתקנה 95 הנ”ל עצמה עולה אבחנה בין “טעויות סופר שקרו ברישום” (בכלל), לבין טעויות “שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום”. לפי סעיף 2.6.4.1 לקובץ הנהלים, “יש להבחין בין טעות, שעשויה לשנות את הזכות המהותית לבין טעות סופר גרידא”. כמו כן, מובהר בסעיף 2.6.4.1 הנ”ל, כי “יש להבחין בין טעות סופר, שמתגלית בו במקום, בשטרי העסקה, טרם נמסרו לצדדים לבין טעות המתגלית רק לאחר שהשטרות אושרו לרישום ונמסרו לצדדים”. לפי קובץ הנהלים, “במקרה של טעות סופר גרידא, שמתגלית בו במקום, וטרם נמסר אישור ביצוע פעולה, הרשם יתקן את הטעות, ירשום תרשומת בצד התיקון ויחתום בבהירות, כדי שאפשר יהיה לזהות את עורך התיקון”; ואילו “כשהטעות התגלתה לאחר מסירת אישור ביצוע הפעולה לצדדים, או כאשר תיקון הטעות עשוי לשנות זכות מהותית, יש להפנות את הבקשה למפקח”.

במקרה האחרון (“כאשר תיקון הטעות עשוי לשנות זכות מהותית”) יש לנקוט משנה זהירות, ואף לשקול פניה למי שעלולים להיפגע מן התיקון. בסעיף 2.6.4.2 לקובץ הנהלים מצוין, בין היתר, כי “יתכנו מקרים בהם רשם המקרקעין יבקש לקבל תמצית רישום נוספת ממשרד הפנים, המתייחסת למספר שנרשם בפנקסים. במידה ומדובר בתיקון אשר מהותו תיקון זכות רשומה, לדוגמא החלפת זכויות בין חלקות או תיקון החלקים הרשומים בנכס, יש לקבל אישור מטעם מיסוי מקרקעין לתיקון, הסכמות ו/או תצהירים מטעם מוטבי הערות ו/או בעלי משכנתאות (באם קיימים כאלה) והסכמת בעל המקרקעין מאומתות כדין במידת הצורך… משנראה לרשם המקרקעין שנפלה טעות שיש לתקנה, וככל שבעל זכות מסוימת מסרב ליתן הסכמתו לבקשה, יש לערב את המפקח כדי שישקול משלוח מכתב לאותו בעל זכות, ואם תוך 30 יום לא יינתן נימוק ענייני להתנגדות או לחילופין צו שיפוטי המונע את הרישום –  יתוקן המרשם” (במקרים מתאימים, על מבקש התיקון להמציא “צו שיפוטי”).

על פי רוב, בקשה לתיקון טעות סופר תיתמך בתצהיר של מבקש התיקון (ותצהיר של “הגורם שבעטיו ארעה הטעות”), עם פירוט לגבי “הטעות והמקור לה” – אך לעתים די במכתב הסבר (ובמיוחד כאשר מקור הטעות ברור – וכפי שאדגים בהמשך). בכל מקרה, “במידה והגורם שבעטיו אירעה הטעות הוא עו”ד – רשאי רשם המקרקעין להסתפק במכתב עוה”ד במקום בתצהיר”.

מכאן עולה כי גם כאשר מדובר בטעויות “שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום”, אין בעובדה זו לבדה להכביד תמיד על ביצוע התיקון, אם כי יידרשו מסמכים נוספים, כגון “בקשה לרישום מקרקעין”, ולעתים גם אישורי מסים, הסכמות מטעם בעלי זכויות נוספים וכדומה.

אך מובן כי הטעויות הפשוטות ביותר, הן אלו בהן ניתן להצביע בבירור על כך שמקורן ב”הקלדה”; וכאמור באתר משרד המשפטים: “בטעות בהקלדה בפנקסי המקרקעין, עליכם להגיש טופס בקשה לרישום מקרקעין ערוכה כדין או מכתב על מהות התיקון המבוקש והסבר”.

הביטוי “טעות בהקלדה” עלול לעורר רושם מוטעה, כי מדובר תמיד ב”טעות קולמוס” פשוטה, בהשמטת סיפרה, בהחלפת אות, וכדומה; אך לעתים מדובר בטעות רצינית יותר, וכפי שמעידה דוגמא שאביא מנסיוני האישי:

לדירה בקומה 5 של בנין מגורים (“תת חלקה 5″), הוצמדו חניה בקומת הקרקע, וכן גג הבנין, ומחסן בקומת המרתף. שנים רבות לאחר הקמת הבנין, התעורר צורך להוציא נסח של הדירה, והתברר לראשונה כי תת חלקה 5 תוארה בנסח כ”מרתף” – ובנסח המרוכז (של הבנין) תוארה הדירה כ”מחסן”, וקומה 5 תוארה כ”מרתף”. ברור היה איפוא על פני הדברים, כי נפלה טעות ברישום.

ואמנם, נמצא כי בצו רישום הבית המשותף, ובתקנון המוסכם, אשר הוזמנו לעיון, רשומים פרטים נכונים, ודי היה בהשוואה בין הרישום (הנכון) בצו הרישום, לבין הרישום (השגוי) בנסחים, בכדי להיווכח כי במהלך ההסדר נשמט בטעות חלק מן השורה הראשונה, וכך הפכה הדירה ל”מחסן”, וקומה 5 הפכה ל”מרתף”…

מדובר במקרה מובהק של טעות “הקלדה” (אם כי לא במהלך רישום “עסקה”, אלא במסגרת “הסדר”), אשר תוקנה מיד וללא קושי, בעקבות בקשת תיקון שהגשתי.

בע”א 6766/11 קבע בית המשפט המחוזי, כי בשל טעות קולמוס שנפלה במסגרת הליך הסדר זכויות, נרשמו הזכויות בחלקה מסוימת על שם אביו של המערער (ולימים נרשמו על שם המערער, בהתאם לצוואת אביו), בעוד שהבעלים האמיתי היה אביהם של המשיבים (בן דודו של אבי המערער, אשר נשא שם ומספר ת.ז. כמעט זהים), והורה על תיקון הרישום. בית המשפט העליון קבע, כי תקופת ההתישנות, שהינה 25 שנים במקרקעין מוסדרים, אמנם חלפה (שכן תחילתה במועד סיום רישום החלקה על שם אבי המערער, ולא במועד הרישום על שם המערער), ואף לא התקיימה “דרישת הכתב” – אך הותיר על כנו את פסק הדין שהורה על תיקון הרישום, משום שמלבד טענת ההתישנות, לא היה בפי המערער כל נימוק מהותי, מדוע ראוי להותיר על כנו רישום שגוי, שאינו משקף את תביעת אביו בהליך ההסדר, ואף לא את המצב העובדתי בשטח. נמצא כי זהו אחד המקרים החריגים והנדירים, בהם גוברת “זעקת ההגינות” על פני דרישות פורמליות שבדין.

 

תוספת (30.7.20)

ענינה של הסקירה המקורית לעיל בתיקון טעות סופר בהתאם לחוק ולתקנות. ב-26.7.20 ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין מעניין (ע”א 9096/18), שענינו שונה: תיקון טעות סופר במרשם המקרקעין, מכח סעיף 95 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]. בית המשפט קיבל את הערעור, והורה על תיקון המרשם, למעלה מ-75 שנים לאחר הרישום.

פסק הדין העיקרי ניתן על ידי השופט נ. סולברג (בהסכמת יתר חברי ההרכב): “בשנת 1941 תבע זידאן סלימאן אבו פארס (להלן: המנוח) בעלות באדמת מירי… בעספיא (להלן: המקרקעין). חלפה כשנה, ובלוח הזכויות שפורסם נרשם שמו של זידאן איברהים אבו פארס כבעל הזכויות במקרקעין. מעט לאחר מכן הסתיימו הליכי הסדר המקרקעין, וזידאן איברהים אבו פארס נרשם כבעליהם. בשנת 1981 נפטר המנוח… כיוון ששם הבעלים הרשום בפנקס אינו תואם את שמו של המנוח, נדרשו הבנים להגיש בקשה לתיקון הטעות. הם פנו למשיבה (לשכת הסדר ורישום מקרקעין) בבקשה לתיקון, אך זו סירבה, בציינה כי אין בסמכותה לשנות את הרישום, שכן ‘לא נמצאו בתיק ההסדר המנדטורי מסמכים המעידים כיצד נקבע השם בלוח הזכויות כתוצאה מבירור התביעות’. בעקבות זאת, פנו הבנים לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות למשיבה לתקן את הרישום, כך שהמנוח ירשם כבעליהם של המקרקעין. לתמיכה בטענותיהם הציגו הבנים מספר ראיות… במסגרת ההליך שהתנהל, הורה בית המשפט המחוזי לבנים לפנות לאפוטרופוס הכללי על מנת לברר אם קיימים צווי ירושה או מסמכים אחרים המתייחסים לאדם בשם זידאן איברהים אבו פארס. כמו כן, פורסמה מודעה בשני עיתונים בשפה הערבית… אולם הבדיקות והמאמצים עלו בתוהו; לא נמצא זכר לזידאן איברהים אבו פארס. חרף האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן לסייע למערערים, וזאת מכמה סיבות. ראשית, בית המשפט עמד על כך, כי על אף הראיות שהוצגו, ‘עדיין מנקר בי החשש, שיתכן וקיים אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס, והתיקון המבוקש על ידי התובעים יגזול ממנו את זכות הבעלות שלו בחלקה’. שנית, נקבע כי הוראות החוק ממילא אינן מאפשרות את תיקון המרשם בנסיבות הענין…

…באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל. לא בנקל הגעתי למסקנה זו. השיהוי הרב בהגשת הבקשה לתיקון הרישום – מכביד; הבירור העובדתי אחרי שנים רבות – קשה. דא עקא, שוכנעתי כי מצבור הראיות שלפנינו מצביע על כך שרישום השם איברהים בטעות יסודו. דחית הערעור תוביל אפוא לתוצאה לא צודקת ולא רצויה, לפיה תיוותר הקרקע מיותמת מבעלים, מונחת בשיממונה כאבן שאין לה הופכין… העקרון לפיו ההכרעה שהתקבלה בהליך ההסדר סופית ומבטלת כל זכות קודמת מעוגן בסעיף 81 לפקודת הסדר הזכויות… לצד האמור… עקרון הסופיות אינו מוחלט, והוא כפוף לחריגים הקבועים בפקודה… סעיף 93 מתיר את תיקון הפנקס, מקום שבו נרשמה זכות בעקבות מרמה, או ‘שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש, או נרשמה בו שלא כשורה’. סעיף זה נועד לאפשר תיקון של ‘טעות מקרית’… לעומת זאת, סעיף 95 לפקודת הסדר הזכויות מתיר את תיקונה של ‘טעות סופר או השמטת סופר בפנקס’. סעיף זה חל במצבים שונים, שהמשותף להם הוא שהביטוי החיצוני של הליך ההסדר – הרישום בפנקס – אינו משקף את ההכרעה האמיתית שקיבל בשעתו הגורם המוסמך… בית המשפט המחוזי דחה את טענת הבנים באשר לתחולתו של סעיף 93; דעתי כדעתו. אשר לתחולתו של סעיף 95, סבורני כי מכלול הראיות שהונחו לפנינו מלמד, כי אכן נפלה טעות סופר במרשם, והזכות שנרשמה על שם זידאן איברהים אבו פארס – בשגגה נרשמה. הליך הסדר המקרקעין החל לפני כ-80 שנים. מאז ועד היום, זכר לתביעת זכות כלשהי מצד אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס, או בשמו – לא מצאנו. המנוח לעומת זאת, תבע את הבעלות במקרקעין כבר בשנת 1941…. לא הוצגה ולו ראשית ראיה לכך שזכותו הוטלה בספק או שקמו עליה עוררין… העובדה שהמנוח פעל לקבלת תצהירים המכירים בזכותו במקרקעין בשנת 1958, מלמדת כי חיפש הכרה בה. אמנם, חוסר המעש מצדו באותה תקופה מקשה על בירור התביעה כעת, ואת הקושי הראייתי שגרם חוסר מעש זה יש לזקוף לחובתו. אולם לא ניתן ללמוד מכך שהמנוח הכיר בכך שהמרשם מדויק, ושהזכות במקרקעין אינה שלו… לא אכחד, כמו בית המשפט המחוזי גם בלבי מקנן חשש מסוים, שמא קיים אדם בשם זידאן איברהים אבו פארס. דא עקא, אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות; והדין אינו נחרץ על-פי הוודאות המוחלטת, כי אם על-פי נטלי ההוכחה המקובלים… לפנינו הצטברות נסיבות חריגות שבחריגות: האדם הרשום במרשם – ככל הנראה אינו קיים ולא בא כלל לעולם… משאלו הם פני הדברים, סבורני כי המערערים עמדו בנטל הכבד המוטל עליהם, והוכיחו במידת ההוכחה הנדרשת כי ההכרעה האמיתית שקיבל פקיד ההסדר בשעתו – רישום המנוח כבעל הזכויות – אינה ההכרעה שקיבלה ביטוי במרשם”.

הכרעה זאת התקבלה כאמור על דעת יתר שופטי ההרכב, אולם בענין תחולת דיני ההתיישנות על תיקון טעות הסופר, לא היתה דעתם אחידה. לדעת השופטת ד. ברק-ארז, “…במקרה דנן לא עומד בדרכנו מחסום ההתיישנות. לשיטתי, קיים שוני מהותי בהתיחסות לשאלת ההתיישנות בין הדין החל על תיקון טעות ‘רגילה’ לבין טעות שהיא טעות סופר טהורה, וכזו בלבד. להשקפתי, הסמכות המיועדת לתיקון טעות סופר אינה נתונה להתיישנות, אם כי עשויים להיות מצבים שבהם השימוש בה ייחסם על בסיס עקרונות של שיהוי והגנה על הסתמכות. חשיבותם של דיני ההתיישנות, ולא כל שכן בכל הנוגע לתחום של הסדר זכויות במקרקעין, שלו יאות ודאות ויציבות, היא ברורה… אולם, לאי-תחולתם של דיני ההתיישנות הפורמאליים על הסמכות הספציפית הקבועה בסעיף 95 יש עיגון הן בלשונו של ההסדר והן בתכליתו… בצדם של דיני ההתיישנות חלים, במקרים המתאימים, גם דיני השיהוי… במקרה שבו מתבקש תיקון של טעות סופר במצב של שיהוי שגרם לנזק או להסתמכות של צדדים שלישיים – הבקשה עשויה להידחות מטעם זה (השונה מדעיקרא מדין ההתיישנות הפורמאלי)”. השופט נ. סולברג כתב: “קולו של השכל הישר ותחושת הצדק הביאוני למסקנה כי נכון יהיה להורות על תיקון המרשם. ועדיין, משוכת ההתיישנות ניצבת בדרכנו. האם התיישנה תביעת המערערים? רישום החלקה הושלם כאמור בשנת 1943; המנוח ידע על הטעות לכל המאוחר בשנת 1958; תקופת ההתיישנות חלפה-עברה אפוא לכאורה לפני שנים רבות… דא עקא, אין לפנינו אדם הטוען, או היכול לטעון, כי רכש זכות בקרקע מכוח התיישנות. הלכה למעשה, אין טענת התיישנות ממשית המופנית כלפי המערערים. דומני אפוא, בנסיבות הענין, ובהתחשב גם עם דברי חברתי, השופטת ד’ ברק-ארז – שעם חלקם אני מסכים – כי המערערים צלחו, אף אם בדוחק, את משוכת ההתיישנות”. ואילו השופט ד. מינץ כתב: “מסכים אני עם חוות דעתו של חברי השופט נ’ סולברג. באשר לשאלת אי תחולתם של דיני ההתיישנות על הסמכות הקבועה בסעיף 95 לפקודה, מעדיף אני להשאירה לעת מצוא”.

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו”ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו”ד דגן רותם.

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן