פיצוי בגין איחור במסירת דירה

הסקירה להלן הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

הכותב לא ייצג בהליכים שנזכרים באתר זה (אלא אם נכתב אחרת).

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.

***

{הסקירה המקורית פורסמה בין היתר לפני פרסומו, ביום 30.6.22, של תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות; על תיקון זה, ראו עדכון מיום 5.7.22 – בסקירה המקורית עצמה לא חלו שינויים}

למועד קבלת החזקה בדירה שנרכשה יכולה להיות משמעות דרמטית מבחינת הרוכש. רכישת דירה יכולה להיות כרוכה במכירת דירה (ואיחור עלול לגרום ל"אפקט דומינו", להקשות על ביצוע תשלומים, או קבלתם – ואף לגרום להפרות הסכמים); לעתים "מתוזמנת" העתקת מקום מגורים עם רישום למסגרות לימודים חדשות; וכדומה. ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות (להלן: "פס"ד שמש"), שהינו פסק דין מנחה בנוגע לפרשנות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נכתב בהקשר זה: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

חוק המכר דירות (בדומה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974), הינו חוק "צרכני" במהותו, שנועד להגנת רוכשי דירות מקבלנים/יזמים (סקירה זו לא תעסוק ברכישת דירות "יד שניה"). בין היתר, מתייחס חוק המכר דירות לאיחור במועד מסירת דירה. בשנת 2011 התקבל תיקון מס' 5 לחוק המכר דירות, במסגרתו נוסף סעיף 5א ("פיצוי בשל איחור במסירה"): *

"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים. (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

{* ראו העדכון מיום 5.7.22 בנוגע לשינויים בנוסח סעיף 5א, בעקבות תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות}

התיקון לחוק המכר דירות התבסס על הצעת חוק מנובמבר 2006. בדברי ההסבר שנלוו להצעת החוק, נכתב:

"אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה דמי שכירות מקובלים לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, הגבוה מביניהם. תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים, כהגדרתו בסעיף המוצע. עוד מוצע לאפשר לצדדים להסכים ביניהם על דחית מועד תחילת הפיצויים בהתקיים כמה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף המוצע. במסגרת זו, מוצע גם לאפשר לקונה, אם חלפה תקופה סבירה מהתרחשות עילת האיחור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר".

התקופה של "ששים ימים", הנקובה בסעיף 5א לחוק המכר דירות, מכונה "ארכת חסד" ("גרייס"). בפס"ד 'שמש' נכתב: "סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי, בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה 'לגיטימית' של איחור".

לפי סעיף 5א(ב) לחוק, "הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים" – כלומר, איחור של למעלה מ-60 ימי ה"גרייס" מזכה את הרוכש בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי ה"מקורי" (מ"היום הראשון", כולל ה"גרייס"). בעבר יכולה היתה להתעורר מחלוקת לגבי המועד הקובע לחישוב הפיצוי: האם איחור של 4 חודשים, למשל, מזכה בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי, או שמא מתום תקופת ה"גרייס" החוזית – נקבע בפסיקה, כי הפיצוי יחושב החל ממועד המסירה החוזי, אלא אם הוסכם במפורש אחרת. כיום ישנה לכך, כאמור, התיחסות מפורשת בסעיף 5א לחוק המכר דירות.

בסעיף 5א(ג) רישא לחוק המכר דירות אמנם נקבע, "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו… וגו'" – ולכאורה הצדדים יכולים לכלול בהסכם כל הסכמה שהיא, שאינה מתיישבת עם הוראות סעיף 5א (ובלבד שתעמוד בתנאי סעיף 5א(ג) סיפא); אך לפי סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות, "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה" (וכלשון פס"ד 'שמש', "נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת סעיף 5א לחוק היא הוראה קוגנטית").

סעיף 5א לחוק המכר דירות מתייחס אל מועד המסירה ה"חוזי" – אך מה הדין, כאשר מועד המסירה עצמו אינו "מוחלט"? המקרה המובהק הינו, כמובן, "שינויי דיירים". מטעמים ברורים, רוכשים מעדיפים לא אחת לבצע שינויים לפני קבלת הדירה, ואף לפני "השלמתה" בהתאם לתכנון המקורי ("ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה" – פס"ד 'שמש'); ברור גם ההגיון מאחורי ציפית הקבלן, לתשלום בגין שינויים, בכלל, וכאלה שעלולים לעכב את השלמת הדירה, בפרט. בפס"ד 'שמש' נדונה האפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" – להבדיל מ"פטור בגין איחור" – בעקבות שינויים ותוספות בבנית דירה. מדובר היה בהסכם מכר, בו הוסכם בין היתר: "הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום", כלומר, כל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה, תגרור עיכוב במסירה של ששים יום לפחות (ללא קשר ל"גרייס"), כך שבמקום מועד המסירה החוזי (המקורי), נוצר "מועד נדחה" (שהופך להיות מועד המסירה הקובע, כאשר הוסכם על ביצוע שינויים ותוספות). בניגוד לביהמ"ש המחוזי, שסבר כי תניה זו מתיישבת עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות (וקיצר בששים יום את תקופת האיחור שיש לפצות בגינה), נקבע בפס"ד 'שמש':

"לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתנית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש איפוא לבחון… האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תנית פטור 'המוצגת' או 'המתחפשת' לתניה שענינה הסכמה על מועד מסירה חדש… במקרה זה, אינני נדרשת למצות את הדיון בשאלה זו. די בכך שאקבע כי אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התיחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לדון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים… לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תנית פטור מובהקת…….. סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחיה של המועד החוזי למסירת הדירה 'למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום'. הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה… בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ'משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים'… לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי".

"שינויים ותוספות" יכולים איפוא להצדיק דחיה של מועד המסירה המקורי, ל"מועד נדחה", ובלבד שתהיה הסכמה ברורה ומפורשת, אילו שינויים ידחו את מועד המסירה המקורי, ולמשך כמה זמן. הדחיה לא יכולה להיות מושתתת על הוראות עמומות, גורפות, או שאינן וודאיות. למעשה, עדיף שמועד המסירה החוזי ייקבע בשים לב לשינויים המבוקשים, והמוסכמים; או שבמסגרת הסכמה מאוחרת בדבר שינויים, ייקבע גם מועד מסירה מוסכם חדש. יצוין, כי למרות שהדבר בא לביטוי בפס"ד 'שמש' רק בהערת אגב ("בשולי הדברים… קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש. למעשה, אף המשיבה התייחסה בטיעוניה לכך שהסעיף מבחין בין 'שינויים בהיקף ממשי' לבין שינויים שאינם כאלה, הגם שאין לדברים אלה זכר בנוסחו של הסעיף. שאלות אלה אינן בפני וממילא לא נדרשתי אליהן"), ניתן להניח כי כי תקופת האיחור המוסכמת צריכה להיקבע ב"זיקה" ממשית למהות השינויים המבוקשים (ולא באופן שרירותי), כמו גם לשאלה אילו שינויים "חופפים" ואילו "מצטברים", וכיוצא בכך.

למרות שהענין חורג מנושא הסקירה, ראוי לציין כי תמחור שינויים ותמחור "זיכויים" הוסדרו בתיקון אחר לחוק המכר דירות. לפי סעיף 3 לחוק המכר דירות, "(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לענין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים)… (ו) הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט; הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט…"

מועד המסירה קשור לענינים נוספים, שחלקם יוזכרו בקצרה: על הדירה להימסר במצב ראוי (וכלשון פס"ד 'שמש', "לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים"). לרוכש צריכה להינתן הזדמנות ראויה לבדוק את מצב הדירה, זמן סביר לפני המסירה, לרבות באמצעות מומחה מטעמו. הרוכש זכאי לקבל הודעה מתאימה, זמן סביר לפני המסירה, בוודאי כאשר הקבלן מבקש להקדים את המסירה (דבר שעשוי לקרות גם כן) או מיד כשמסתבר לקבלן כי צפוי איחור במסירה. גם תשלום יתרת התמורה צריך שיוסדר באופן שלא יגרום לאיחור (ובין היתר, לא ישמש כ"קלף מיקוח" בידי הקבלן). נושאים אלו צריכים להיות מוסדרים בהסכם.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". יצוין, כי בהצעת החוק המקורית הוצע נוסח "נוקשה" יותר: "רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחית מועד תחילת הפיצויים, בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – עילת האיחור), עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה: (1) עילת האיחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה; (2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו; (3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור; (4) המוכר הוכיח כי על אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה; (5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר". עם זאת, גם לפי נוסח התיקון בפועל, ברור כי לא כל "אירוע" יוכר כ"נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו" (בניגוד לעבר, כאשר אפילו "סגר בשטחים" היה תירוץ לגיטימי לאיחור). עם זאת, לא רק ארועים "מלחמתיים" יכולים להיכנס לגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר הדירות – למשל, במקרה שנדון בע"א (מחוזי) 57221-12-16, מדובר היה בעיכוב במסירה עקב הליכי פירוק והקפאת הליכים שננקטו נגד קבלן משנה בפרוייקט.

בהסכם שנדון בפס"ד 'שמש', נקבע בין היתר, "ישלם המוכר לקונה סכום בשקלים השווה ל-700$ ארה"ב שער יציג לכל חודש של פיגור כדמי נזק קבועים ומוסכמים מראש, ופרט לכך מצהיר הקונה כי איננו זכאי לכל סעד אחר מאת המוכר. הפיצוי הנ"ל ישולם ובלבד שהקונה ישלם את מלוא תמורת הדירה למוכר". שני התנאים עמדו בסתירה להוראות הקוגנטיות של סעיף 5א לחוק המכר דירות, ואינם קבילים: ראשית, לפי סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן… או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה…"; שנית, לפי סעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות, "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים". לא בכדי נקבע איפוא בפס"ד 'שמש': "הסעיף מבקש לכאורה לשלול את האפשרות להיזקק, בין היתר, לסעד הפיצויים הסטטוטורי וכן נקבע בו כי הפיצוי יועבר לרוכשים רק לאחר שישלמו למשיבה את מלוא תמורת הדירה, וזאת רק לאחר שהדירה הועברה לחזקתם. כלומר, סעיף זה אף מבקש לאיין את החובה להעמיד לטובת הרוכשים פיצויים מדי חודש".

כאשר לא נקבעו בהסכם מכר פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה – או כאשר הרוכש תובע פיצויים בסכום גבוה יותר – עלולה להתעורר מחלוקת מהם "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". מדובר בענין עובדתי, הטעון הוכחה, והנטל חל עקרונית על הרוכשים. בע"א (מחוזי) 57221-12-16 שנזכר לעיל, אומצה קביעת בימ"ש השלום, לפיה סעיף 5א לחוק המכר דירות "דורש הוכחה באמצעות חוות דעת של שמאי, או באמצעות ראיה קבילה אחרת, וכי בהיעדר ראיה כלשהי המבססת את שווי דמי השכירות של דירה דומה, לא ניתן לקבוע את הסכום לפיו יחושב הפיצוי. על פי בית המשפט, קביעת דמי השכירות אינה מצויה בידיעה שיפוטית ולא ניתן לקבוע זאת שעה שלא הוכחו נתונים עובדתיים עליהם ניתן לבסס את סכום הפיצוי הראוי".

תוספות ועדכונים

6.6.21

ראו בקישור זה נייר עמדה (מיום 24.5.21) מטעם הממונה על חוק המכר (במשרד הבינוי והשיכון) בנושא איחור במסירת דירה.

3.5.22

ביום 3.5.22 פורסם תזכיר של תיקון מוצע בחוק המכר דירות. בדברי ההסבר נכתב, בין היתר: "חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות… בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה, של רכישת דירה מיזם, אינה שוויונית… בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה… התיקון המוצע כולל ארבעה רכיבים מרכזיים: הראשון, לקבוע כי איחור במסירת דירה, יחול כאשר האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד. השני, לקבוע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבניה, לרכיב הבניה בלבד… השלישי, קביעה שלפיה הצמדת ערך הדירה תעשה רק עד למועד מסירת הדירה… הרביעי, לקבוע כי לא יהיה ניתן לגבות הוצאות משפטיות מרוכש דירה".

8.5.22

פסק דין מיום 14.4.22 (פורסם ב"נבו") במסגרת ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 2176-06-21): "רקע נורמטיבי בתמצית – בחודש אפריל 2011 תוקן חוק המכר דירות… בתיקון מספר 5, בגידרו הוסף, בין היתר, סעיף 5א… הקובע, שאיחור במסירת הדירה גורר חובת פיצוי סטטוטורי, ללא הוכחת נזק, לרוכש. המחוקק מצא לנכון לקבוע, כי איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי, מחייב תשלום פיצוי לתקופה שתחילתה ביום הראשון שלאחר המועד החוזי… להשלמת התמונה אציין, שחוק המכר דירות קובע, שאין להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות)… בהמשך פורש סעיף 5א… ברע"א 6605/15… (להלן: פס"ד שמש) בהקשר לסעיף בחוזה הקובע שכל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה, תגרור עיכוב במסירה של ששים יום לפחות…

המשיבים (להלן גם: הרוכשים) הגישו תביעה… לפיצוי סטטוטורי עבור איחור נטען במסירת דירותיהם… בין השנים 2015-2013 רכשו המשיבים מהמערערת (להלן גם: המוכרת) דירות… מועדי המסירה של הדירות נקבעו בחוזי המכר למועדים שונים בין החודשים אפריל לספטמבר 2016, כל אחד לפי החוזה שלו, כאשר בפועל הדירות נמסרו בחודשים מרץ-אפריל 2017 (כל אחד במועד מעט שונה, למעט דירה אחת שנמסרה ביוני 2017). המערערת התגוננה בטענות שונות, אשר רובן נדחו על ידי בית משפט השלום. טענת המערערת לעיכוב מוצדק בשל מבצע 'צוק איתן' ו'טרור היחידים', של 50 ו-14 ימים בהתאמה, נדחתה לאחר שלא עלה בידיה להוכיח כי אירועים אלה גרמו בפועל לעיכוב בבניה. טענה נוספת של המערערת בדבר עיכוב במסירה במספר ימים השווה למספר ימי האיחור בתשלומים של המשיבים שאיחרו בביצוע תשלומים, נדחתה. בית המשפט קבע שסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות… דורש שהנסיבות יגרמו לאיחור, ובענין זה קבע בית המשפט שהאיחור בתשלום לא גרם לעיכוב במסירה. בנוסף קבע בית המשפט שלא הוצגה ראיה כלשהי מצד המערערת, ואף לא נטען, כי ניתנו בזמנו הודעות למשיבים על דחית מועד המסירה בשל איחור בתשלומי התמורה, מה שלא היה פוטר את המערערת מלהוכיח כי האיחור בתשלומים גרם בפועל לדחיה כאמור, מלאכה קשה למדי מלכתחילה, ובפרט כשמדובר באיחור של חלק מהדיירים בלבד ולתקופות קצרות יחסית, ולא איחור רבתי של כל הדיירים, שיכול היה אולי להקשות על מימון המשך עבודות הפרוייקט. כמו כן ביקשה המערערת להצדיק דחית המסירה עקב קריסת הקבלן מליבו… וכניסתו להקפאת הליכים, שגרר צו שמנע ביצוע עבודות בפרוייקט למשך כחודשיים… בית המשפט קבע שקשיים כלכליים של קבלן מבצע, אינם בגדר נסיבות שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן צריך שיוטל על הקונה. עוד נקבע שעל המוכר לקחת מראש בחשבון את האפשרות של כניסת הקבלן לקשיים ועד כדי כניסתו להליכי חדלות פירעון, ובהתאם לכך לקבוע מועד מסירה רחוק יותר, או לקחת בחשבון כי ייאלץ לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, אם יאחר במסירת הדירות עקב מקרה כזה. כן נכתב כך: '…שהרי במצב כזה יכול המוכר לפנות בדחיפות לבית המשפט, כדי לאפשר לו את המשך הפרוייקט באמצעות קבלן אחר'. בנוסף, טענת המערערת לדחית המסירה עקב הסכמי השינויים עליהם חתמו המשיבים, ובהם נקבעו מועדי הדחיה של המסירה, נדחתה, תוך שהוכרה דחית המסירה בהתאם לימי האיחור הסבירים, שקבע מומחה בית המשפט… [המשיבים] אולצו לחתום על הסכמי השינויים, בהם המערערת קבעה את ימי הדחיה, ללא כל אפשרות להתמקח או לשנות. עוד פסק בית המשפט שהוא מאמץ את תקופות הדחיה שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט ואשר לא נסתרו… ואשר ההפרש בינם ולבין התקופות שקבעה המשיבה חד צדדית בהסכמי המכר, הוא של עשרות ואף מאות אחוזים, ואינן סבירות. בנוסף דחה בית המשפט את טענת המערערת שיש לקבוע כי המשיבים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירות עד ל-15.3.2017 ולא עד מועד מסירת הדירות בפועל. כך גם נדחתה טענת המערערת להתחשבות ב'תקופת החסד', משום שלפי סעיף 5א(א)… אם האיחור הוא מעל 60 ימים, הוא נספר מהמועד החוזי למסירת הדירה, ולא מתום 60 ימים מהמועד החוזי. אשר לטענת המשיבים, שיש להכיר במועד המסירה כמועד מוקדם למועד הכתוב בהסכם, דהיינו 15.9.2016 וזאת בשל פרשנות למכתב מיום 10.7.2016 שהוציאה המערערת, נקבע, שרק לגבי שלושה משיבים (משיבים 8-7 ומשיב 16), אשר שילמו את הנדרש עד התאריך האמור, יוכר המועד המוקדם הנ"ל כמועד מסירה. גובה הפיצוי, שהוא דמי שכירות ראויים לתקופה הרלבנטית נקבע לפי קביעת שמאי המשיבים, אשר לא הועמדה למולו חוות דעת מטעם המערערת".

הערעור נדחה. אשר לנטען בנוגע ל"איחור בתשלומי התמורה", נפסק, בין היתר: "סעיף 15.6 וסעיף 15.7 להסכמי המכר קובעים בנוגע לסוגיה הרלבנטית כך: '15.6 מבלי לגרוע מכלל הנסיבות דוחות המסירה, מוסכם בין הצדדים, כי המקרים הבאים יהוו נסיבות דוחות מסירה: 15.6.1 היה ויאחר הקונה בתשלום אחד או יותר מהתשלומים הקבועים בנספח התשלומים, יהא המוכר זכאי לדחות את מסירת החזקה עד ולא יותר ממספר הימים המצטבר של האיחור בתשלומים, וזאת מבלי לגרוע מיתר זכויותיו של המוכר עפ"י חוזה זה, ומבלי שהדבר יפורש כמעניק לקונה זכות לפגר באיזה תשלום שהוא… 15.7 משכך מוסכם כי מועד המסירה הצפוי ולרבות כל עדכון שיחול ביחס אליו, אם וככל שיחול, עקב נסיבות דוחות מסירה, ובין היתר דחיה לאור איחור בתשלומים ו/או דחיה לאור כוח עליון ו/או דחיה לאור עיכובי הקונה – הינו מועד המסירה המוסכם בין הצדדים המהווה את 'המועד החוזי' כהגדרתו בסעיף 5א(א) לחוק המכר…' המשיבים מצדם מפנים בסוגיה זו לסעיף 5א(ג) לחוק המכר… וטוענים שעל פי סעיף זה יש להוכיח קשר סיבתי ('שנגרם כתוצאה') בין האיחור במסירה לבין הנסיבות שלא היו בשליטת המוכרת, דהיינו אי תשלום התמורה על ידי המשיבים…"; בית המשפט ציין כי "שאלת היחס בין סעיף 5א לבין סעיף פטור, הקושר במפורש בין איחור בתשלומי התמורה של רוכש הדירה לבין עיכוב במסירה, נדונה במספר פסקי דין שהובאו על ידי הצדדים", ולאחר שהובאו מובאות מפסקי דין אלו, קבע כי "לאחר עיון בכל פסקי הדין שהביאו בפנינו הצדדים ואף עיון בפסקי דין נוספים… נראה שאין תמימות דעים לגבי השפעת איחור בתשלום על הצדקת עיכוב המסירה ומכאן לגבי ההצדקה להקטנת ימי הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א. על מנת להבין טוב יותר את הסעיף בחנתי את הצעת החוק ואת דיוני ועדת הכלכלה של הכנסת שישבה על מדוכת החוק….. אין ספק שסעיף 5א(ג) עוסק במקרים של 'סיכול', ולא במקרים של הפרת הסכם מצד הרוכש. מקרה שבו הרוכש אינו משלם במועד הקבוע בהסכם אינו מקרה 'סיכול', זו הפרת הסכם פשוטה…. זאת ועוד, התשלום בעבור הדירה הוא החיוב העיקרי המוטל על הקונה, וכבר נפסק שבדרך כלל עמידה בתנאי התשלום, תיחשב תנאי ראשוני ויסודי לפי אומד דעתו של מתקשר סביר במועד כריתת החוזה… ולכן איחור בתשלום הוא בגדר הפרת הסכם מצד הקונה אשר צריכה להיות נדונה ללא קשר לסעיף 5א(ג) אשר כלל לא התיימר לדון בה… מכאן שכפי שניתן להאריך את מועד מסירת הדירה, כאשר קונה ביקש שינויים בדירה, והצדדים הסכימו בשל כך על הארכה סבירה של מועד המסירה כך גם כנגד איחור בתשלום בגין הדירה שהוא מיסודות ההסכם, ניתן לאפשר התניה של הארכה מותאמת של מועד המסירה. התניה זו היא ללא קשר לסעיף 5א, אשר בסופו של דבר כל מטרתו הוא מתן פיצוי סטטוטורי ללא הוכחת נזק על עיכוב במסירה, אך אינו יכול לשנות מן הקצה את העקרונות הבסיסיים של דיני המכר… לפיכך, לו דעתי תישמע, כי אז סעיף המאריך את מועד המסירה בהתאם לעיכוב בתשלומים לאורך תקופת הפרוייקט, לרבות כמובן התשלום האחרון, אינו צריך לעמוד במבחני סעיף 5א(ג), דהיינו הוכחת קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לעיכוב במסירה, והוא תקף. טוענים הרוכשים שהשארת הסעיף על כנו והפחתת הפיצוי מהווה פיצוי נוסף למערערת על האיחור בתשלום, שמתווסף לתשלומי הצמדה וריבית. לטענתם, זהו 'כפל פיצוי' אסור ותנאי מקפח בחוזה אחיד… הטענה, שיש לראות בכך 'כפל תרופה' לא לגיטימי – הינה מרחיקת לכת ויש לדחותה… עוד טוענים הרוכשים כי גם אם יוותר הסעיף על כנו, כי אז יש לקבוע שמוכרת, המבקשת לממש את זכותה החוזית לדחות את מועד המסירה החוזי בעקבות איחור בתשלומים, צריכה להודיע על כך מראש לרוכש… אולם בהתאם להלכה הפסוקה, שלא נס ליחה, לא חלה על צד להסכם החובה לשלוח התראה או ליתן ארכה בטרם יפעיל את זכותו החוזית המפורשת והמוסכמת בין הצדדים.. וכלל ידוע הוא שעצם עמידה על זכות חוזית ועשיית השימוש בה, אין בה כשלעצמה, משום חוסר תום לב… מכאן שאין לקבוע כלל לפיו בכל מקרה בהעדר הודעה בזמן אמת לא תוכל הרוכשת להסתמך על הסעיף, ונושא מסירת ההודעה צריך להידון בכל מקרה לגופו. אולם  לא נוכל להימנע מלציין, שטוב תעשה המוכרת, אשר מצפה לאיחור, תהא הסיבה אשר תהא, מוצדקת או שאינה כזו, שתודיע על כך לרוכש, וזאת לנוכח חשיבות מועד המסירה לרוכש…"; אשר לנטען בענין "חדלות הפרעון", נפסק, בין היתר: "כאמור, בית משפט קמא מצא שהאפשרות של קריסת קבלן מבצע תוך כדי הפרוייקט, היא בגדר אירוע שעל המוכרת היה לקחתו בחשבון שיקוליה, ואין מקום להאריך בשל כך את מועד המסירה. לטעמי, בהתחשב בכך שעסקינן בסוגיה שהיא בגדר סעיף 5א(ג), דהיינו סיכול, ובהתחשב בכך שהנוסח הוא נוסח של סיכון, כפי שהוסבר לעיל, הרי כאשר בחירת הקבלן נעשית באופן בלעדי על ידי המוכרת, מן הראוי שהסיכון לכשלון הבחירה ייפול לפתחה במלואו…"; ואשר לנטען בנוגע ל"סוגית השינויים", נפסק, בין היתר: "בית המשפט קבע עובדתית שהקונים אולצו לחתום על הסכמי השינויים ונכפו עליהם מועדי הדחיה שנקבעו בהסכמים… רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו על ידי הערכאה הדיונית… זאת ועוד, על פי פס"ד שמש ועל פי פסק הדין ברע"א 3088/20… ניתן לדרוש הלימה או יחס סביר בין השינויים שהוזמנו, לבין תקופת הדחיה. בית משפט השלום בענין שבפנינו, מינה מומחה מטעמו, אשר קבע שתקופות הדחיה בהסכמים לא היו סבירות, קביעות אשר לא נסתרו… בית משפט השלום קיבל את חוות דעתו של המומחה שמינה, וגם בכך בית משפט של ערעור אינו נוהג להתערב אלא במקרים נדירים, והמקרה שבפנינו אינו נופל בגדרם".

עדכון – 5.7.22

ביום 30.6.22 פורסם (ס"ח 2983) תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות (להלן: "תיקון מס' 9"). בין היתר, במסגרת תיקון מס' 9, נוסף לחוק המכר דירות סעיף 5ג (ובו הוראות שענינן "הצמדה" שאינן מענינה של סקירה זאת); וכן בוצעו תיקונים רבים בסעיף 5א (ובסעיף 7א(ב)) לחוק המכר דירות.

יצוין, כי תחילתו של תיקון מס' 9 הינה "שבעה ימים מיום פרסומו"; וכי התיקון "לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 9; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 9".

מבלי להתייחס לגופו של כל אחד מן השינויים (השוו להוראות הקודמות של סעיף 5א לחוק המכר דירות, כפי שפורטו בגוף הסקירה המקורית לעיל), להלן נוסחו המעודכן של סעיף 5א לחוק, לאחר תיקון מס' 9 (מחיקות יסומנו בקו חוצה, ותוספות יסומנו בהדגשה וקו תחתי; ט.ל.ח):

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי.

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

כמו כן, תוקן סעיף משנה 7א(ב) לחוק המכר דירות, שנוסחו לאחר תיקון מס' 9 (התוספת מסומנת בקו תחתי ובהדגשה) הינו:

"בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל".

29.1.23

החלטה מיום 18.1.23 (פורסמה ב"נבו") במסגרת חדל"ת (מחוזי ת"א) 10469-02-20: "לפני בקשה למתן הוראות שהוגשה מטעם רוכשי דירות בבנין שבנתה חברת פפושדו ניהול יזום פרוייקטים בע"מ (להלן: 'המבקשים' או 'הרוכשים' ו-'החברה' בהתאמה). בבקשה מבוקש לקבוע כי חברת ניר אביב חברה לבנין בע"מ וחברת לוגי לבנין ופיתוח 2018 בע"מ (ביחד להלן: 'הקבלן הראשי') וכן חברת כמיל דאוד בע"מ (להלן: 'קבלן המשנה') הפרו ועודם מפרים את התחיבויותיהם על פי ההסכמים שנכרתו עמם, בכל הנוגע למועד מסירתן של הדירות. עוד מבוקש לחייב את עו"ד… (להלן: 'כונס הנכסים') לגבות מהקבלן הראשי ומקבלן המשנה, פיצוי עיתי המגיע למבקשים, בגין האיחורים במסירת הדירות, וכן לעכב תשלומים המגיעים להם, בהתאם להסכמים שנכרתו עמם, ובנוסף לממש בטחונות שנמסרו לכונס מכח אותם הסכמים, לצורך תשלום הפיצוי המגיע למבקשים… החברה ניהלה בזמנו את פרוייקט הבניה… (להלן: 'הפרוייקט')… ביום… מונה עו"ד… לכונס נכסים זמני על הפרוייקט, מכח שעבודים לטובת נושה מובטח. ביום… ניתן צו לאכיפת השעבודים ועו"ד… מונה לכונס נכסים קבוע על הפרוייקט. ביום… הוגש דו"ח מטעם כונס הנכסים, וכן בקשה למתן הוראות להתקשרות עם קבלנים, יועצים וספקים, לצורך השלמת הפרוייקט ומסירתו לרוכשים. בין היתר צוין, כי מניתוח הסכמי המכר של הדירות בפרוייקט, עולה כי הדירות טרם נמסרו לרוכשים, בניגוד למועד המסירה הקבוע בהסכמי המכר, שנכרתו בין הרוכשים לבין החברה. ביום… אישר בית משפט זה את המתווה שהוצע על ידי כונס הנכסים, במסגרתו אושר לכונס הנכסים להתקשר עם הקבלן הראשי כקבלן המפתח של הפרוייקט, וכן עם שורה של קבלני משנה, ספקים ויועצים. במסגרת המתווה נקבע עוד, כי רוכשי הדירות לא יידרשו להוסיף תשלום מעבר לתמורה החוזית הממודדת על פי הסכמי הרכישה, ומנגד לא יהיו זכאים לפיצוי בגין איחורים במסירה מאת כונס הנכסים וקופת הפרוייקט. יחד עם זאת, נשמרה זכותם לקבלת פיצוי מוסכם מאת הקבלן הראשי, במקרה של איחור במועד המסירה החדש, שנקבע מכוחו של ההסכם שנכרת בין כונס הנכסים לבין הקבלן הראשי לשם השלמת הבניה (להלן: 'הסכם השלמת הבניה'). בד בבד אושרה גם התקשרותו של כונס הנכסים בהסכם עם קבלן המשנה, לצורך ביצוע עבודות אלומיניום בפרוייקט (להלן: 'הסכם קבלן המשנה'). יצוין כי קודם לאישורו של המתווה, הוגשה שורה ארוכה של התנגדויות, אשר העיקרית בהן הייתה התנגדותם של רוכשי הדירות לויתור על הפיצוי בגין איחור במסירה. בסופו של דבר הגיעו הרוכשים להסכמות עם כונס הנכסים, והמתווה אושר על כלל חלקיו והוראותיו. ביום 23.8.2020 ניתן על ידי כונס הנכסים צו תחילת עבודות לקבלן הראשי. בהתאם לס' 6.1.3 להסכם השלמת הבניה, התחייב הקבלן הראשי להשלים את העבודות בתוך 11 חודשים ממתן הצו האמור, קרי עד ליום 23.7.2021. במסגרת ההתחייבות האמורה ניתנה לקבלן הראשי תקופת 'גרייס' של חודשיים להשלמות הטיפול מול העיריה בקבלת טופס 4 לצורך מסירת כל הדירות המושלמות בפרוייקט לרוכשים, קרי עד ליום 23.9.2021".

לאחר סקירת השתלשלות האירועים שקדמו להליך – ובהליך עצמו – וטענות הצדדים (המבקשים, הקבלן הראשי, קבלן המשנה, והכונס), נפסק: "דין הבקשה להתקבל בכל הנוגע לסעד ההצהרתי כלפי הקבלן הראשי, ולהידחות ביחס לקבלן המשנה וכונס הנכסים. אין חולק כי הקבלן הראשי התחייב למסור את הדירות לרוכשים במועדן. על מהות ההתקשרות בין הקבלן הראשי ובין כונס הנכסים נלמד בין היתר מהוראת ס' 3.1 להסכם השלמת הבניה, אשר קובע כי 'בכפוף לאישור ביהמ"ש את הסכם זה ובכפוף ועל פי הוראות הסכם זה, מתחייב הקבלן לבצע את העבודות, כנגד קבלת התמורה הקבועה בהסכם זה ובהתאם ללוח הזמנים הקבוע בהסכם זה' (ההדגשה אינה במקור). ס' 3.2 להסכם השלמת הבניה מבהיר כי 'תכולת העבודות כוללת את… אכלוס הדירות, מסירתן לרוכשים ועבודות הבדק…' (ההדגשה אינה במקור). כמו כן, אין חולק כי הדירות מושא הבקשה דנן לא נמסרו לרוכשים במועד כפי שנקבע בהסכם השלמת הבניה. ס' 6.1.1 להסכם השלמת הבניה קובע מפורשות כי 'בתוך 5 ימים ממועד קבלת הודעה בכתב מאת כונס הנכסים בכתב, על כך כי הוא נדרש להתחיל בביצוע הפרוייקט… יתחיל הקבלן בביצוע העבודה'. בהמשך, ס' 6.1.3 להסכם השלמת הבניה קובע באופן שאינו משתמע לשני פנים כי 'הקבלן ישלים את העבודות בתוך 11 חודשים ממועד הודעת הכונס, וכן ינתנו לקבלן עוד חודשיים גרייס להשלמת הטיפול מול העיריה בקבלת טופס 4…' (ההדגשה אינה במקור). מכיוון שהודעת הכונס ניתנה כאמור כבר ביום 23.8.2020, והיות שהדירות בפרוייקט נמסרו לרוכשים בנקודות זמן שונות רק במהלך שנת 2022, פשיטא כי הדירות מושא הבקשה שלפני נמסרו באיחור ניכר ביחס למועד החוזי, וכפועל יוצא מכך הפר הקבלן הראשי את התחייבותו המפורשת.

עיקר טענותיו של הקבלן הראשי מתמצה בנסיון לגלגל על אחרים את האחריות שהונחה לפתחו מכח הסכם השלמת הבניה. ברם, הטענות כי האחריות לעיכוב במסירת הדירות מוטלת על גורמים שונים – מפקח הפרוייקט, המהנדס, כונס הנכסים, קבלני המשנה ועוד צדדים כאלו ואחרים – נטענו בעלמא, ללא כל פירוט, ברמה של הפרחת ססמאות גרידא לחלל האוויר, וללא תימוכין באסמכתאות כלשהן. בנוסף, תגובת הקבלן הראשי נתמכה בתצהירו של… אלא שהמצהיר לא טרח להתייצב לחקירה על תצהירו… ולכן דינו של התצהיר להימחק כבר מטעם זה. זאת ועוד, ממילא אין לטענות אלו של הקבלן הראשי בסיס משפטי. ודוק, נקודת המוצא בשיטת משפטנו היא כי אחריות חוזית הינה אחריות מוחלטת. אי לכך, המפר את התחייבותו חב בגינה גם אם לא נפל אשם בהתנהגותו…..

יובהר כי אף אם הייתי מוכן להניח שהעיכובים במסירת הדירות נבעו אך ורק מחמת התנהלותם של קבלני המשנה, אין בכך כדי לסייע לקבלן הראשי, שכן ס' 3.2 להסכם השלמת הבניה קובע ברחל בתך הקטנה כי '…מובהר כי בכל מקרה, אחריות הקבלן על פי הסכם זה, הינה לכל העבודות ולהסרת ספק כולל כל עבודות שיבוצעו על ידי קבלני משנה והספקים' (ההדגשה אינה במקור). נוכח האמור לעיל, אין מנוס מן המסקנה כי הקבלן הראשי הפר את הסכם השלמת הבניה בכל הנוגע למועד מסירת הדירות. הפרה זו הינה הפרה יסודית, אשר מזכה הן את כונס הנכסים בכובעו כמזמין השירותים, והן את הרוכשים, בפיצויים מוסכמים… אגב, אחת מטענותיו של הקבלן הראשי (שאף היא נטענה בעלמא ללא הסבר, פירוט או הרחבה) היא כי נוכח משבר הקורונה נקרו בדרכו של הפרוייקט עיכובים שאינם בשליטתו של הקבלן הראשי. ברם, מעבר לכך שהטענה נטענה על דרך הסתם, הרי שדינה להידחות לגופה, שכן הסכם השלמת הבניה נכרת חודשים רבים לאחר פרוץ מגיפת הקורונה, כאשר היה ברור לכל בר דעת כי עסקינן במשבר גלובלי ממושך, על כל ההשלכות הנובעות מכך… טענה נוספת בפי הקבלן הראשי הינה כי הסכם השלמת הבניה נכרת אל מול כונס הנכסים, ולכן למבקשים אין כל זכות לדרוש ממנו לעמוד בהתחייבותו מכוח אותו הסכם. טענה זו דינה להידחות, מאחר והיא מתעלמת מהוראותיו המפורשות של ההסכם ומאופיו. עסקינן בחוזה שירותים שנועד לקדם את השלמתו של בנין מגורים, כאשר בסיומה של הבניה יקבלו המבקשים את דירותיהם, אותן רכשו במיטב כספם. במלים אחרות, תכליתו של ההסכם האמור היא לוודא שהדירות תימסרנה לרוכשים במועדן, ואם לא כן, יפוצו הרוכשים בהתאם. ודוק, ס' 7.14 להסכם השלמת הבניה מצווה על הצדדים: 'בכל מקרה של איחור בהשלמת העבודות נשוא הסכם זה, בשל הפרת הסכם זה על ידי הקבלן, ישלם הקבלן לכל רוכש שדירתו נמסרה באיחור על פי הוראות הסכם זה, מדי חודש, את דמי השכירות הקבועים במסגרת הסכם הרכישה של הרוכש, כפיצוי לרוכש ו/או פיצוי אחר בהתאם לחוק המכר (דירות), לפי הגבוה, עד למועד המסירה בפועל…' (ההדגשה אינה במקור). מדובר בחוזה לטובת צד שלישי, הלא הם רוכשי הדירות, המקנה לרוכשים זכות לדרוש מהקבלן הראשי את הפיצוי העיתי המוסכם אותו נדרש האחרון לשלם בגין הפרת התחייבותו. זאת, נוכח האמור בס' 34 לחוק החוזים (חלק כללי)….. פשיטא כי הסכם השלמת הבניה נועד להבטיח את טובתם של המבקשים, וכי הקבלן הראשי התחייב שבכל מקרה של איחור במסירת הדירות, הוא יפצה את הרוכשים במישרין. לענין זה, אין נפקא מינה לעובדה כי כונס הנכסים לא הגיש בקשה מיוזמתו נגד הקבלן הראשי. והרי, ההסכם כולל הוראה נפרדת שענינה פיצוי לכונס הנכסים, כמזמין, בגין איחור בעבודות הבניה… לצידה של הוראת הפיצוי לרוכשים. לפיכך, מתבקשת המסקנה כי הוראה יחודית ומובדלת, שנועדה לפצות את הרוכשים בפיצוי מוסכם ומדויק… מקנה 'זכות עמידה' לאותם רוכשים לדרוש מהקבלן הראשי לקיים את החיוב לפצותם. נזכיר, כי איחור במסירתה של דירה למגורים אינו ענין של מה בכך: 'נקודת המוצא לדיון בעניננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות… מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים, ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה' (רע"א 6605/15 שמש…)

המבקשים טוענים כי יש למנות את המועד החוזי הקובע לענין מסירת הדירות החל מיום 23.7.2021, דהיינו 11 חודשים מיום תחילת העבודות באתר, וללא התחשבות בתקופת ה'גרייס' של 60 הימים, שניתנה לקבלן הראשי במסגרת הסכם השלמת הבניה. אף בסוגיה זו, הדין עם הרוכשים. תקופת החסד שניתנה לקבלן הראשי, ענינה בהשלמות מסמכים למול גורמים כאלה ואחרים. בעניננו, ניתנה לקבלן הראשי תקופה בת חודשיים ימים לביצוע הטיפול הנדרש מול עירית נתניה, לשם קבלת טופס 4 לכל הפרוייקט, טופס שבפועל התקבל באיחור רב, וגם זאת רק בזכות פועלו ומאמציו של כונס הנכסיםי ולא של הקבלן הראשי. אין בארכה זו כדי לשנות את המועד החוזי שסוכם בין הצדדים. תקופת החסד, כשמה כן היא, נועדה אך ורק להענקת 'מרווח נשימה' לקבלן, לצורכי התמודדות אל מול טחנות הבירוקרטיה, אשר כידוע לעתים טוחנות לאט. אין בכך מתן הכשר לעיכוב ההליכים המהותיים הנוגעים להשלמת עבודות הבניה של דירות המגורים. בהקשר זה ראו את הדברים שנאמרו בע"א (מחוזי ת"א) 583/83…[פורסם בנבו]…)….. הדברים האמורים יפים גם לענינו, ואף ביתר שאת, משעה שאיחור המסירה בעניננו הוא גדול ורב, הרבה מעבר לתקופתה של ארכת החסד. לסיכום האמור עד כה – הקבלן הראשי הפר את התחייבותו מכוח הסכם השלמת הבניה, ולכן עליו לפצות את המבקשים בפיצויים המוסכמים מכח ס' 7.14 להסכם האמור, החל מיום 23.7.2021 ועד למועד מסירת הדירות, ולכל הפחות עד ליום 15.8.2022, הוא מועד תחילת המסירות לרוכשים על פי דיווחו של כונס הנכסים. עם זאת, יובהר כי תקופת הפיצוי היא עד למועד בו מבחינתו של כונס הנכסים ניתן היה לראשונה לבצע מסירה של הדירה לרוכש, להבדיל ממועד מסירת החזקה בפועל. כלומר, לאחר השלמת הבניה וקבלת אישור האכלוס, תקופת עיכוב במסירת החזקה שמקורה ברוכש, לא תזכה אותו בפיצוי (למשל, במקרה שבו העיכוב במסירה נעוץ באי ביצוע תשלום שחל על אותו רוכש, או מחמת כל מניעה אחרת שהרוכש לבדו הוא שגרם לה).

שונים הם פני הדברים בנוגע לאחריותו של קבלן המשנה כלפי המבקשים. תחילה, אבהיר כי יש ממש בטענות המבקשים בכל הנוגע להתנהלותו הדיונית של קבלן המשנה, ובעיקר השיהוי הניכר שדבק בתגובתו… אף על פי כן, מחיקת התגובה על הסף תהווה סנקציה מחמירה יתר על המידה בנסיבות הענין, כאשר בין כה וכה, ואף מבלי להיזקק לגופם של הדברים שנטענו בתגובה, לא מצאתי כל בסיס עובדתי או משפטי שבגינו ניתן לחייב את קבלן המשנה בפיצויים המוסכמים לרוכשים, שנקבעו מכוחו של הסכם השלמת הבניה, שהוא איננו צד לו. במה דברים אמורים? כזכור, הסכם השלמת הבניה הינו חוזה שנכרת בין כונס הנכסים, כמזמין שירותי הקבלנות, לבין הקבלן הראשי בלבד, בעוד שקבלן המשנה איננו צד לאותו הסכם. קבלן המשנה התקשר בחוזה נפרד עם כונס הנכסים והקבלן הראשי, ואיתם בלבד, במסגרתו התחייב בין היתר להעמיד את שירותיו לקבלן הראשי ולהיות כפוף להוראותיו והנחיותיו… עיון בהסכם קבלן המשנה, מגלה כי אין למצוא בו זכר להתחייבות קונקרטית כלפי רוכשי הדירות, להבדיל מהתחייבויות כלפי כונס הנכסים והקבלן הראשי. אכן, נראה שקבלן המשנה לא עמד בהתחייבותו 'לסיים את העבודות, ולמלא את כל התחייבויותיו בהסכם קבלן המשנה, על פי אבני הדרך ולוח הזמנים המצורף'… אך מבלי לקבוע מסמרות בשאלה, האם אי-עמידתו של קבלן המשנה בלוח הזמנים, מוצדקת אם לאו, אין בכך כדי לגרוע מן העובדה, כי בין קבלן המשנה לבין המבקשים אין כל יריבות חוזית מכוח אותו הסכם. אף אם אניח כי קבלן המשנה היה מודע להתחייבות הקבלן הראשי כלפי המבקשים, אין בכך די כדי לראות בו כמי שנכנס בנעליו של הקבלן הראשי, כאשר אין בנמצא כל התחייבות מפורשת או משתמעת מצידו, לפצות את המבקשים בגין איחור במסירת הדירות. אי לכך, לא ניתן לראות בקבלן המשנה, כמי שחב באותו החיוב של הקבלן הראשי, כך שניתן להיפרע מהם ביחד ולחוד (ס' 54 לחוק החוזים). בתשובתם לתגובת קבלן המשנה, העלו המבקשים טענות נוספות מכוחן של עילות נזיקיות שונות, כגון עוולת הרשלנות ועוולת גרם הפרת חוזה. מעבר לעובדה שטענות אלו לא בא זכרן בבקשה המקורית, הרי שמתכונת בירורה של הבקשה דנן, נתחם אך ורק להכרעה על בסיס ההסכמים המתוארים. ככל ובפי המבקשים טענות חיצוניות למערך ההסכמים, כלפי קבלן המשנה, ממילא פתוחה בפניהם הדרך להגיש תביעה רגילה במסלול האזרחי, שלא במסגרתו של הליך כינוס הנכסים של החברה. זאת, מכיוון שהתייחסות לטענות אלו חורגת מדלת אמותיה של הבקשה שלפני, מאחר ומדובר בסכסוך אזרחי רגיל בין שני צדדים סולבנטיים, שאין לבררו במסגרת של בקשה למתן הוראות.

לקראת סיום, נזכיר כי המבקשים ביקשו סעדים גם נגד כונס הנכסים. ענינם בבקשה לחייב את הכונס לפעול מכח ס' 7.14 להסכם השלמת הבניה ולגבות את הפיצוי המגיע למבקשים, וכן לעכב תשלומים המגיעים לקבלנים, ולממש בטחונות שנמסרו לכונס הנכסים. ואולם, ובדומה לקבלן המשנה, אין כל הוראה חוזית המקנה למבקשים זכות לדרוש סעדים מעין אלו כלפי הכונס. בלאו הכי, מסגרתה של הבקשה נתחמה בסופו של דבר, אך ורק למתן סעד הצהרתי נגד הקבלנים. כמו כן, ביום 12.1.2023 הודיע כונס הנכסים לבית המשפט, כי אין בידיו כל סכום עודף המגיע לקבלן ושניתן לעכבו לצורך מימוש זכויות המבקשים נגד הקבלן הראשי או קבלן המשנה. ממילא, הסעד שהתבקש נגד הכונס לעיכוב הכספים, כבר איננו רלוונטי, וכבר מטעם זה דין הבקשה נגד כונס הנכסים – להידחות…"

6.2.23

החלטה מעניינת מיום 22.1.23 (פורסמה ב"נבו"), שניתנה בבית משפט השלום באשדוד: "לפני בקשה לעיכוב הליכים מכח סעיף 5 לחוק הבוררות… במסגרת תביעה שענינה פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, שרכשו התובעים מהנתבעת, בהתאם לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות)… לטענת המבקשת – היא הנתבעת – בהתאם לסעיף 24.1 להסכם המכר שנחתם בין הצדדים, אשר קובע כי 'חילוקי דעות בין הצדדים יוכרעו ע"י בית הדין 'הישר והטוב' אשדוד, בהרכב של הרב גרוס שליט"א בלבד. החתימה על הסכם זה הינו כחתימה על הסכם בוררות…', יש להורות על עיכוב הליכים בפני מותב זה, ולהפנות המחלוקת להליך בוררות. עוד טוענת המבקשת, שהמשיבים לא פירטו בכתב התביעה את עצם קיומה של תנית בוררות, ואת הנימוקים לאי תחולתה, וכן לא פירטו העובדות המקנות לבית המשפט הסמכות לדון במחלוקת. לטענתה, כבר במכתב… שנשלח על ידה למשיבים עם קבלת כתב התביעה, היא התריעה כי יש לברר את המחלוקת בגדר בוררות, אך המשיבים טענו כי אין לתנית [ה]בוררות תוקף מחייב. באשר לטענת המשיבים, כי מדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד, טוענת המבקשת כי אין לקבלה, ואין לקבוע שהסכמת הצדדים לבחור במנגנון יעיל ומהיר לבירור המחלוקת, הוא בגדר תניה לרעת הקונה, משעה שאין בתנית [ה]בוררות כל תניה שלפיה על הבוררות להתנהל שלא בהתאם לדין המהותי, או להתנות על הוראות הקוגנטיות של חוק המכר (דירות). עוד טוענת המבקשת, כי אין המדובר בהסכם אחיד, ותנית הבוררות אינה תניה מקפחת. לטענתה, ההסכם הוא פרי של מו"מ פרטני בין הצדדים, אשר בגדרו נערכו שינויים בהסכם…..

לגופו של ענין, טוענים המשיבים שתנית הבוררות הינה מסלול עוקף לשלילת זכויות קוגנטיות, שנקבעו בסעיף 5א לחוק המכר (דירות)… העברת המחלוקת להכרעה בפני בורר, שאינו מחויב לפסוק בהתאם להלכות בית משפט העליון, שוללת את הגנת הפיקוח השיפוטי המוענק למשיבים כברירת מחדל בבית המשפט. הדבר מהווה התניה על חוק המכר (דירות) שלא לטובת המשיבים, אלא לרעתם, ולכן דין התניה להתבטל. עוד טוענים המשיבים, כי בניגוד לבתי המשפט, אשר שוקלים שיקולי רוחב, ורואה לנגד עיניהם את האינטרס הציבורי, בורר אינו שוקל שיקולים אלו, מה שבהכרח יפגע בהגנה המוענקת לתובעים בבית המשפט. בנוסף, טוענים המשיבים שעל פי התניה הספציפית שבמחלוקת, בית הדין אינו כפוף לדין המהותי, כך שבהתאם לסעיף 2 לחוק הבוררות, ולסעיף יד' לתוספת הראשונה, הוא פטור ממנו לחלוטין. במילים אחרות, התניה שבמחלוקת הינה מנגנון עוקף, המאפשר לרוקן מתוכן הלכות שנועדו להגן על ציבור רוכשי הדירות. התניה שבמחלוקת אינה מאפשרת ערעור, והמשיבים יהיו כפופים לעילות הביטול המצומצמות, הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות… קיימים פערים מהותיים בין חוק המכר (דירות) לבין דין תורה, לרבות העדר פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה, בעוד שמנגנון הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), מגלם מיצוע נזקים שנגרמו בשל האיחור במסירה, ובכלל זה עוגמת נפש. מאחר ובית דין תורה מחויב לדין תורה, אין כל אפשרות, מלבד הכרעה בניגוד לחוק הקוגנטי…

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות, נחה דעתי כי דין הבקשה להדחות… הלכה היא, כי הכלל המנחה את בתי המשפט, הוא להורות על עיכוב ההליכים שמובאים לפניהם [לפי סעיף 5 לחוק הבוררות – ד.ר.] שבהם קיימת תנית בוררות, בהתקיים התנאים… [בסעיף הנ"ל] אלא אם יוכיח המשיב, כי קיים טעם מיוחד, שהסכסוך לא ידון בהליך בוררות… הדבר אף קבוע… בסעיף 5(ג)… הוכח לפני כי קיים הסכם בוררות בין הצדדים, וכי התובענה שהוגשה לבית המשפט, מתייחסת לסכסוך, שההסכם חל עליו, וזאת בשים לב לנוסח הרחב של התניה שבסעיף 24.1 להסכם המכר… מעיון בהסכם המכר, ובניגוד לטענת המבקשת, מצאתי לקבוע כי בעניננו, מדובר בחוזה אחיד. נראה כי נוסח ההסכם נקבע מראש על ידי המבקשת, והוא זהה לכל הרוכשים, שכן תוצאות המו"מ הפרטני באות לידי ביטוי בנספח השינויים שצורף, שאין בו כדי לשנות מההתניות שנקבעו בהסכם עצמו. המבקשת לא הציגה לפני נוסחים שונים של ההסכם הרלוונטי, שהיו יכולים ללמד אחרת, ולא עלה בידה לסתור מסקנה זו. גם בהנחה, שתנית הבוררות כשלעצמה אינה תניה מקפחת, הרי שמקום בו מדובר בתביעה לפי חוק המכר (דירות), אשר הינו קוגנטי, ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה… הרי שתנית בוררות, שאינה מכפיפה את ההכרעה לדין המהותי, היא תניה מקפחת, וזאת, בהתאם לסעיף 4(10) לחוק החוזים האחידים… ראו לענין זה ה"פ 58314-06-20… שאושר בפסק דינו של כב' ביהמ"ש העליון ברע"א 555/20… וכן פסה"ד של כב' ביהמ"ש העליון ברע"א 4809/15… בניגוד לטענת המבקשת, סבורתני כי לא די בכך, שהתניה אינה מחייבת מפורשות את בית הדין הישר והטוב לדון לפי דין תורה, ועל כן, לשיטתה, יכול וידון לפי הדין המהותי. בהתאם להלכות שהובאו לעיל, הליך בוררות שענינו חוק המכר (דירות), יכול להתנהל אך ורק לפי הדין המהותי, שכן, כאמור, המדובר בחוק קוגנטי, וכל עוד הדבר לא צוין מפורשות ברחל בתך הקטנה בתנית הבוררות, ולא הובאה לפני כל אסמכתא מבית הדין הישר והטוב שהליך הבוררות ינוהל בהתאם לדין המהותי, הרי שמדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד. משכך, ובהתאם לסעיף 19(ב) לחוק החוזים האחידים,  בית המשפט 'יבטל התנאי בחוזה שביניהם או ישנה אותו במידה הנדרשת כדי לבטל את הקיפוח', כאשר ס"ק ב' קובע כי 'בהשתמשו בסמכות לפי סעיף קטן (א) יתחשב בית המשפט במכלול תנאי החוזה ובנסיבות האחרות, וכן בנסיבות המיוחדות של  הענין הנדון לפניו'… בנסיבות תיק זה, אשר נסיבותיו שונות מאלו שברע"א 555/20 לעיל, [פורסם בנבו], מצאתי לבטל את תנית הבוררות, ולדחות את הבקשה לעיכוב הליכים. לא מצאתי מקום להורות על שינוי הסעיף, והסרת חלקה המקפח של התניה, באמצעות שינוי זהות הבורר, והפנית ההליך לבורר, שידון בו בהתאם לדין המהותי – שהוא לא בית הדין הישר והטוב. אציין, כי אומנם כיבוד ההתחייבות להכרעה בסכסוך, באמצעות הפנייתו להליך של בוררות, הינו בגדר הכלל, אך בנסיבות תיק זה, לא מצאתי שיתרונותיו של הליך הבוררות הינם מובהקים (ראו בר"ע (י-ם) 843/03… [פורסם בנבו]…) ומצדיקים שינוי עקרוני ומובהק של הסכמות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בסעיף 24.1 להסכם המכר. לאור האמור לעיל, הנני מורה על דחית הבקשה…"

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.