פיצוי בגין איחור במסירת דירה

{הסקירה המקורית פורסמה בין היתר לפני פרסומו, ביום 30.6.22, של תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות; על תיקון זה, ראו עדכון מיום 5.7.22 – בסקירה המקורית עצמה לא חלו שינויים}

למועד קבלת החזקה בדירה שנרכשה יכולה להיות משמעות דרמטית מבחינת הרוכש. רכישת דירה יכולה להיות כרוכה במכירת דירה (ואיחור עלול לגרום ל"אפקט דומינו", להקשות על ביצוע תשלומים, או קבלתם – ואף לגרום להפרות הסכמים); לעתים "מתוזמנת" העתקת מקום מגורים עם רישום למסגרות לימודים חדשות; וכדומה. ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות (להלן: "פס"ד שמש"), שהינו פסק דין מנחה בנוגע לפרשנות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נכתב בהקשר זה: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

חוק המכר דירות (בדומה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974), הינו חוק "צרכני" במהותו, שנועד להגנת רוכשי דירות מקבלנים/יזמים (סקירה זו לא תעסוק ברכישת דירות "יד שניה"). בין היתר, מתייחס חוק המכר דירות לאיחור במועד מסירת דירה. בשנת 2011 התקבל תיקון מס' 5 לחוק המכר דירות, במסגרתו נוסף סעיף 5א ("פיצוי בשל איחור במסירה"): *

"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים. (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

{* ראו העדכון מיום 5.7.22 בנוגע לשינויים בנוסח סעיף 5א, בעקבות תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות}

התיקון לחוק המכר דירות התבסס על הצעת חוק מנובמבר 2006. בדברי ההסבר שנלוו להצעת החוק, נכתב:

"אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה דמי שכירות מקובלים לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, הגבוה מביניהם. תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים, כהגדרתו בסעיף המוצע. עוד מוצע לאפשר לצדדים להסכים ביניהם על דחית מועד תחילת הפיצויים בהתקיים כמה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף המוצע. במסגרת זו, מוצע גם לאפשר לקונה, אם חלפה תקופה סבירה מהתרחשות עילת האיחור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר".

התקופה של "ששים ימים", הנקובה בסעיף 5א לחוק המכר דירות, מכונה "ארכת חסד" ("גרייס"). בפס"ד 'שמש' נכתב: "סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי, בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה 'לגיטימית' של איחור".

לפי סעיף 5א(ב) לחוק, "הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים" – כלומר, איחור של למעלה מ-60 ימי ה"גרייס" מזכה את הרוכש בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי ה"מקורי" (מ"היום הראשון", כולל ה"גרייס"). בעבר יכולה היתה להתעורר מחלוקת לגבי המועד הקובע לחישוב הפיצוי: האם איחור של 4 חודשים, למשל, מזכה בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי, או שמא מתום תקופת ה"גרייס" החוזית – נקבע בפסיקה, כי הפיצוי יחושב החל ממועד המסירה החוזי, אלא אם הוסכם במפורש אחרת. כיום ישנה לכך, כאמור, התיחסות מפורשת בסעיף 5א לחוק המכר דירות.

בסעיף 5א(ג) רישא לחוק המכר דירות אמנם נקבע, "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו… וגו'" – ולכאורה הצדדים יכולים לכלול בהסכם כל הסכמה שהיא, שאינה מתיישבת עם הוראות סעיף 5א (ובלבד שתעמוד בתנאי סעיף 5א(ג) סיפא); אך לפי סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות, "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה" (וכלשון פס"ד 'שמש', "נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת סעיף 5א לחוק היא הוראה קוגנטית").

סעיף 5א לחוק המכר דירות מתייחס אל מועד המסירה ה"חוזי" – אך מה הדין, כאשר מועד המסירה עצמו אינו "מוחלט"? המקרה המובהק הינו, כמובן, "שינויי דיירים". מטעמים ברורים, רוכשים מעדיפים לא אחת לבצע שינויים לפני קבלת הדירה, ואף לפני "השלמתה" בהתאם לתכנון המקורי ("ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה" – פס"ד 'שמש'); ברור גם ההגיון מאחורי ציפית הקבלן, לתשלום בגין שינויים, בכלל, וכאלה שעלולים לעכב את השלמת הדירה, בפרט. בפס"ד 'שמש' נדונה האפשרות לקבוע "מועד חוזי נדחה" – להבדיל מ"פטור בגין איחור" – בעקבות שינויים ותוספות בבנית דירה. מדובר היה בהסכם מכר, בו הוסכם בין היתר: "הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום", כלומר, כל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה, תגרור עיכוב במסירה של ששים יום לפחות (ללא קשר ל"גרייס"), כך שבמקום מועד המסירה החוזי (המקורי), נוצר "מועד נדחה" (שהופך להיות מועד המסירה הקובע, כאשר הוסכם על ביצוע שינויים ותוספות). בניגוד לביהמ"ש המחוזי, שסבר כי תניה זו מתיישבת עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות (וקיצר בששים יום את תקופת האיחור שיש לפצות בגינה), נקבע בפס"ד 'שמש':

"לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתנית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש איפוא לבחון… האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תנית פטור 'המוצגת' או 'המתחפשת' לתניה שענינה הסכמה על מועד מסירה חדש… במקרה זה, אינני נדרשת למצות את הדיון בשאלה זו. די בכך שאקבע כי אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התיחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לדון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים… לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תנית פטור מובהקת…….. סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחיה של המועד החוזי למסירת הדירה 'למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום'. הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה… בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ'משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים'… לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי".

"שינויים ותוספות" יכולים איפוא להצדיק דחיה של מועד המסירה המקורי, ל"מועד נדחה", ובלבד שתהיה הסכמה ברורה ומפורשת, אילו שינויים ידחו את מועד המסירה המקורי, ולמשך כמה זמן. הדחיה לא יכולה להיות מושתתת על הוראות עמומות, גורפות, או שאינן וודאיות. למעשה, עדיף שמועד המסירה החוזי ייקבע בשים לב לשינויים המבוקשים, והמוסכמים; או שבמסגרת הסכמה מאוחרת בדבר שינויים, ייקבע גם מועד מסירה מוסכם חדש. יצוין, כי למרות שהדבר בא לביטוי בפס"ד 'שמש' רק בהערת אגב ("בשולי הדברים… קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש. למעשה, אף המשיבה התייחסה בטיעוניה לכך שהסעיף מבחין בין 'שינויים בהיקף ממשי' לבין שינויים שאינם כאלה, הגם שאין לדברים אלה זכר בנוסחו של הסעיף. שאלות אלה אינן בפני וממילא לא נדרשתי אליהן"), ניתן להניח כי כי תקופת האיחור המוסכמת צריכה להיקבע ב"זיקה" ממשית למהות השינויים המבוקשים (ולא באופן שרירותי), כמו גם לשאלה אילו שינויים "חופפים" ואילו "מצטברים", וכיוצא בכך.

למרות שהענין חורג מנושא הסקירה, ראוי לציין כי תמחור שינויים ותמחור "זיכויים" הוסדרו בתיקון אחר לחוק המכר דירות. לפי סעיף 3 לחוק המכר דירות, "(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לענין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים)… (ו) הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט; הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט…"

מועד המסירה קשור לענינים נוספים, שחלקם יוזכרו בקצרה: על הדירה להימסר במצב ראוי (וכלשון פס"ד 'שמש', "לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים"). לרוכש צריכה להינתן הזדמנות ראויה לבדוק את מצב הדירה, זמן סביר לפני המסירה, לרבות באמצעות מומחה מטעמו. הרוכש זכאי לקבל הודעה מתאימה, זמן סביר לפני המסירה, בוודאי כאשר הקבלן מבקש להקדים את המסירה (דבר שעשוי לקרות גם כן) או מיד כשמסתבר לקבלן כי צפוי איחור במסירה. גם תשלום יתרת התמורה צריך שיוסדר באופן שלא יגרום לאיחור (ובין היתר, לא ישמש כ"קלף מיקוח" בידי הקבלן). נושאים אלו צריכים להיות מוסדרים בהסכם.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". יצוין, כי בהצעת החוק המקורית הוצע נוסח "נוקשה" יותר: "רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחית מועד תחילת הפיצויים, בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – עילת האיחור), עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה: (1) עילת האיחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה; (2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו; (3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור; (4) המוכר הוכיח כי על אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה; (5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר". עם זאת, גם לפי נוסח התיקון בפועל, ברור כי לא כל "אירוע" יוכר כ"נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו" (בניגוד לעבר, כאשר אפילו "סגר בשטחים" היה תירוץ לגיטימי לאיחור). עם זאת, לא רק ארועים "מלחמתיים" יכולים להיכנס לגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר הדירות – למשל, במקרה שנדון בע"א (מחוזי) 57221-12-16, מדובר היה בעיכוב במסירה עקב הליכי פירוק והקפאת הליכים שננקטו נגד קבלן משנה בפרוייקט.

בהסכם שנדון בפס"ד 'שמש', נקבע בין היתר, "ישלם המוכר לקונה סכום בשקלים השווה ל-700$ ארה"ב שער יציג לכל חודש של פיגור כדמי נזק קבועים ומוסכמים מראש, ופרט לכך מצהיר הקונה כי איננו זכאי לכל סעד אחר מאת המוכר. הפיצוי הנ"ל ישולם ובלבד שהקונה ישלם את מלוא תמורת הדירה למוכר". שני התנאים עמדו בסתירה להוראות הקוגנטיות של סעיף 5א לחוק המכר דירות, ואינם קבילים: ראשית, לפי סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן… או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה…"; שנית, לפי סעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות, "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים". לא בכדי נקבע איפוא בפס"ד 'שמש': "הסעיף מבקש לכאורה לשלול את האפשרות להיזקק, בין היתר, לסעד הפיצויים הסטטוטורי וכן נקבע בו כי הפיצוי יועבר לרוכשים רק לאחר שישלמו למשיבה את מלוא תמורת הדירה, וזאת רק לאחר שהדירה הועברה לחזקתם. כלומר, סעיף זה אף מבקש לאיין את החובה להעמיד לטובת הרוכשים פיצויים מדי חודש".

כאשר לא נקבעו בהסכם מכר פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה – או כאשר הרוכש תובע פיצויים בסכום גבוה יותר – עלולה להתעורר מחלוקת מהם "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". מדובר בענין עובדתי, הטעון הוכחה, והנטל חל עקרונית על הרוכשים. בע"א (מחוזי) 57221-12-16 שנזכר לעיל, אומצה קביעת בימ"ש השלום, לפיה סעיף 5א לחוק המכר דירות "דורש הוכחה באמצעות חוות דעת של שמאי, או באמצעות ראיה קבילה אחרת, וכי בהיעדר ראיה כלשהי המבססת את שווי דמי השכירות של דירה דומה, לא ניתן לקבוע את הסכום לפיו יחושב הפיצוי. על פי בית המשפט, קביעת דמי השכירות אינה מצויה בידיעה שיפוטית ולא ניתן לקבוע זאת שעה שלא הוכחו נתונים עובדתיים עליהם ניתן לבסס את סכום הפיצוי הראוי".

תוספות ועדכונים

6.6.21

ראו בקישור זה נייר עמדה (מיום 24.5.21) מטעם הממונה על חוק המכר (במשרד הבינוי והשיכון) בנושא איחור במסירת דירה.

3.5.22

ביום 3.5.22 פורסם תזכיר של תיקון מוצע בחוק המכר דירות. בדברי ההסבר נכתב, בין היתר: "חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות… בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה, של רכישת דירה מיזם, אינה שוויונית… בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה… התיקון המוצע כולל ארבעה רכיבים מרכזיים: הראשון, לקבוע כי איחור במסירת דירה, יחול כאשר האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד. השני, לקבוע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבניה, לרכיב הבניה בלבד… השלישי, קביעה שלפיה הצמדת ערך הדירה תעשה רק עד למועד מסירת הדירה… הרביעי, לקבוע כי לא יהיה ניתן לגבות הוצאות משפטיות מרוכש דירה".

8.5.22

פסק דין מיום 14.4.22 (פורסם ב"נבו") במסגרת ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 2176-06-21): "רקע נורמטיבי בתמצית – בחודש אפריל 2011 תוקן חוק המכר דירות… בתיקון מספר 5, בגידרו הוסף, בין היתר, סעיף 5א… הקובע, שאיחור במסירת הדירה גורר חובת פיצוי סטטוטורי, ללא הוכחת נזק, לרוכש. המחוקק מצא לנכון לקבוע, כי איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי, מחייב תשלום פיצוי לתקופה שתחילתה ביום הראשון שלאחר המועד החוזי… להשלמת התמונה אציין, שחוק המכר דירות קובע, שאין להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות)… בהמשך פורש סעיף 5א… ברע"א 6605/15… (להלן: פס"ד שמש) בהקשר לסעיף בחוזה הקובע שכל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה, תגרור עיכוב במסירה של ששים יום לפחות

המשיבים (להלן גם: הרוכשים) הגישו תביעה… לפיצוי סטטוטורי עבור איחור נטען במסירת דירותיהם… בין השנים 2015-2013 רכשו המשיבים מהמערערת (להלן גם: המוכרת) דירות… מועדי המסירה של הדירות נקבעו בחוזי המכר למועדים שונים בין החודשים אפריל לספטמבר 2016, כל אחד לפי החוזה שלו, כאשר בפועל הדירות נמסרו בחודשים מרץ-אפריל 2017 (כל אחד במועד מעט שונה, למעט דירה אחת שנמסרה ביוני 2017). המערערת התגוננה בטענות שונות, אשר רובן נדחו על ידי בית משפט השלום. טענת המערערת לעיכוב מוצדק בשל מבצע 'צוק איתן' ו'טרור היחידים', של 50 ו-14 ימים בהתאמה, נדחתה לאחר שלא עלה בידיה להוכיח כי אירועים אלה גרמו בפועל לעיכוב בבניה. טענה נוספת של המערערת בדבר עיכוב במסירה במספר ימים השווה למספר ימי האיחור בתשלומים של המשיבים שאיחרו בביצוע תשלומים, נדחתה. בית המשפט קבע שסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות… דורש שהנסיבות יגרמו לאיחור, ובענין זה קבע בית המשפט שהאיחור בתשלום לא גרם לעיכוב במסירה. בנוסף קבע בית המשפט שלא הוצגה ראיה כלשהי מצד המערערת, ואף לא נטען, כי ניתנו בזמנו הודעות למשיבים על דחית מועד המסירה בשל איחור בתשלומי התמורה, מה שלא היה פוטר את המערערת מלהוכיח כי האיחור בתשלומים גרם בפועל לדחיה כאמור, מלאכה קשה למדי מלכתחילה, ובפרט כשמדובר באיחור של חלק מהדיירים בלבד ולתקופות קצרות יחסית, ולא איחור רבתי של כל הדיירים, שיכול היה אולי להקשות על מימון המשך עבודות הפרוייקט. כמו כן ביקשה המערערת להצדיק דחית המסירה עקב קריסת הקבלן מליבו… וכניסתו להקפאת הליכים, שגרר צו שמנע ביצוע עבודות בפרוייקט למשך כחודשיים… בית המשפט קבע שקשיים כלכליים של קבלן מבצע, אינם בגדר נסיבות שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן צריך שיוטל על הקונה. עוד נקבע שעל המוכר לקחת מראש בחשבון את האפשרות של כניסת הקבלן לקשיים ועד כדי כניסתו להליכי חדלות פירעון, ובהתאם לכך לקבוע מועד מסירה רחוק יותר, או לקחת בחשבון כי ייאלץ לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, אם יאחר במסירת הדירות עקב מקרה כזה. כן נכתב כך: '…שהרי במצב כזה יכול המוכר לפנות בדחיפות לבית המשפט, כדי לאפשר לו את המשך הפרוייקט באמצעות קבלן אחר'. בנוסף, טענת המערערת לדחית המסירה עקב הסכמי השינויים עליהם חתמו המשיבים, ובהם נקבעו מועדי הדחיה של המסירה, נדחתה, תוך שהוכרה דחית המסירה בהתאם לימי האיחור הסבירים, שקבע מומחה בית המשפט… [המשיבים] אולצו לחתום על הסכמי השינויים, בהם המערערת קבעה את ימי הדחיה, ללא כל אפשרות להתמקח או לשנות. עוד פסק בית המשפט שהוא מאמץ את תקופות הדחיה שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט ואשר לא נסתרו… ואשר ההפרש בינם ולבין התקופות שקבעה המשיבה חד צדדית בהסכמי המכר, הוא של עשרות ואף מאות אחוזים, ואינן סבירות. בנוסף דחה בית המשפט את טענת המערערת שיש לקבוע כי המשיבים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירות עד ל-15.3.2017 ולא עד מועד מסירת הדירות בפועל. כך גם נדחתה טענת המערערת להתחשבות ב'תקופת החסד', משום שלפי סעיף 5א(א)… אם האיחור הוא מעל 60 ימים, הוא נספר מהמועד החוזי למסירת הדירה, ולא מתום 60 ימים מהמועד החוזי. אשר לטענת המשיבים, שיש להכיר במועד המסירה כמועד מוקדם למועד הכתוב בהסכם, דהיינו 15.9.2016 וזאת בשל פרשנות למכתב מיום 10.7.2016 שהוציאה המערערת, נקבע, שרק לגבי שלושה משיבים (משיבים 8-7 ומשיב 16), אשר שילמו את הנדרש עד התאריך האמור, יוכר המועד המוקדם הנ"ל כמועד מסירה. גובה הפיצוי, שהוא דמי שכירות ראויים לתקופה הרלבנטית נקבע לפי קביעת שמאי המשיבים, אשר לא הועמדה למולו חוות דעת מטעם המערערת".

הערעור נדחה. אשר לנטען בנוגע ל"איחור בתשלומי התמורה", נפסק, בין היתר: "סעיף 15.6 וסעיף 15.7 להסכמי המכר קובעים בנוגע לסוגיה הרלבנטית כך: '15.6 מבלי לגרוע מכלל הנסיבות דוחות המסירה, מוסכם בין הצדדים, כי המקרים הבאים יהוו נסיבות דוחות מסירה: 15.6.1 היה ויאחר הקונה בתשלום אחד או יותר מהתשלומים הקבועים בנספח התשלומים, יהא המוכר זכאי לדחות את מסירת החזקה עד ולא יותר ממספר הימים המצטבר של האיחור בתשלומים, וזאת מבלי לגרוע מיתר זכויותיו של המוכר עפ"י חוזה זה, ומבלי שהדבר יפורש כמעניק לקונה זכות לפגר באיזה תשלום שהוא… 15.7 משכך מוסכם כי מועד המסירה הצפוי ולרבות כל עדכון שיחול ביחס אליו, אם וככל שיחול, עקב נסיבות דוחות מסירה, ובין היתר דחיה לאור איחור בתשלומים ו/או דחיה לאור כוח עליון ו/או דחיה לאור עיכובי הקונה – הינו מועד המסירה המוסכם בין הצדדים המהווה את 'המועד החוזי' כהגדרתו בסעיף 5א(א) לחוק המכר…' המשיבים מצדם מפנים בסוגיה זו לסעיף 5א(ג) לחוק המכר… וטוענים שעל פי סעיף זה יש להוכיח קשר סיבתי ('שנגרם כתוצאה') בין האיחור במסירה לבין הנסיבות שלא היו בשליטת המוכרת, דהיינו אי תשלום התמורה על ידי המשיבים…"; בית המשפט ציין כי "שאלת היחס בין סעיף 5א לבין סעיף פטור, הקושר במפורש בין איחור בתשלומי התמורה של רוכש הדירה לבין עיכוב במסירה, נדונה במספר פסקי דין שהובאו על ידי הצדדים", ולאחר שהובאו מובאות מפסקי דין אלו, קבע כי "לאחר עיון בכל פסקי הדין שהביאו בפנינו הצדדים ואף עיון בפסקי דין נוספים… נראה שאין תמימות דעים לגבי השפעת איחור בתשלום על הצדקת עיכוב המסירה ומכאן לגבי ההצדקה להקטנת ימי הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א. על מנת להבין טוב יותר את הסעיף בחנתי את הצעת החוק ואת דיוני ועדת הכלכלה של הכנסת שישבה על מדוכת החוק….. אין ספק שסעיף 5א(ג) עוסק במקרים של 'סיכול', ולא במקרים של הפרת הסכם מצד הרוכש. מקרה שבו הרוכש אינו משלם במועד הקבוע בהסכם אינו מקרה 'סיכול', זו הפרת הסכם פשוטה…. זאת ועוד, התשלום בעבור הדירה הוא החיוב העיקרי המוטל על הקונה, וכבר נפסק שבדרך כלל עמידה בתנאי התשלום, תיחשב תנאי ראשוני ויסודי לפי אומד דעתו של מתקשר סביר במועד כריתת החוזה… ולכן איחור בתשלום הוא בגדר הפרת הסכם מצד הקונה אשר צריכה להיות נדונה ללא קשר לסעיף 5א(ג) אשר כלל לא התיימר לדון בה… מכאן שכפי שניתן להאריך את מועד מסירת הדירה, כאשר קונה ביקש שינויים בדירה, והצדדים הסכימו בשל כך על הארכה סבירה של מועד המסירה כך גם כנגד איחור בתשלום בגין הדירה שהוא מיסודות ההסכם, ניתן לאפשר התניה של הארכה מותאמת של מועד המסירה. התניה זו היא ללא קשר לסעיף 5א, אשר בסופו של דבר כל מטרתו הוא מתן פיצוי סטטוטורי ללא הוכחת נזק על עיכוב במסירה, אך אינו יכול לשנות מן הקצה את העקרונות הבסיסיים של דיני המכר… לפיכך, לו דעתי תישמע, כי אז סעיף המאריך את מועד המסירה בהתאם לעיכוב בתשלומים לאורך תקופת הפרוייקט, לרבות כמובן התשלום האחרון, אינו צריך לעמוד במבחני סעיף 5א(ג), דהיינו הוכחת קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לעיכוב במסירה, והוא תקף. טוענים הרוכשים שהשארת הסעיף על כנו והפחתת הפיצוי מהווה פיצוי נוסף למערערת על האיחור בתשלום, שמתווסף לתשלומי הצמדה וריבית. לטענתם, זהו 'כפל פיצוי' אסור ותנאי מקפח בחוזה אחיד… הטענה, שיש לראות בכך 'כפל תרופה' לא לגיטימי – הינה מרחיקת לכת ויש לדחותה… עוד טוענים הרוכשים כי גם אם יוותר הסעיף על כנו, כי אז יש לקבוע שמוכרת, המבקשת לממש את זכותה החוזית לדחות את מועד המסירה החוזי בעקבות איחור בתשלומים, צריכה להודיע על כך מראש לרוכש… אולם בהתאם להלכה הפסוקה, שלא נס ליחה, לא חלה על צד להסכם החובה לשלוח התראה או ליתן ארכה בטרם יפעיל את זכותו החוזית המפורשת והמוסכמת בין הצדדים.. וכלל ידוע הוא שעצם עמידה על זכות חוזית ועשיית השימוש בה, אין בה כשלעצמה, משום חוסר תום לב… מכאן שאין לקבוע כלל לפיו בכל מקרה בהעדר הודעה בזמן אמת לא תוכל הרוכשת להסתמך על הסעיף, ונושא מסירת ההודעה צריך להידון בכל מקרה לגופו. אולם  לא נוכל להימנע מלציין, שטוב תעשה המוכרת, אשר מצפה לאיחור, תהא הסיבה אשר תהא, מוצדקת או שאינה כזו, שתודיע על כך לרוכש, וזאת לנוכח חשיבות מועד המסירה לרוכש…"; אשר לנטען בענין "חדלות הפרעון", נפסק, בין היתר: "כאמור, בית משפט קמא מצא שהאפשרות של קריסת קבלן מבצע תוך כדי הפרוייקט, היא בגדר אירוע שעל המוכרת היה לקחתו בחשבון שיקוליה, ואין מקום להאריך בשל כך את מועד המסירה. לטעמי, בהתחשב בכך שעסקינן בסוגיה שהיא בגדר סעיף 5א(ג), דהיינו סיכול, ובהתחשב בכך שהנוסח הוא נוסח של סיכון, כפי שהוסבר לעיל, הרי כאשר בחירת הקבלן נעשית באופן בלעדי על ידי המוכרת, מן הראוי שהסיכון לכשלון הבחירה ייפול לפתחה במלואו…"; ואשר לנטען בנוגע ל"סוגית השינויים", נפסק, בין היתר: "בית המשפט קבע עובדתית שהקונים אולצו לחתום על הסכמי השינויים ונכפו עליהם מועדי הדחיה שנקבעו בהסכמים… רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו על ידי הערכאה הדיונית… זאת ועוד, על פי פס"ד שמש ועל פי פסק הדין ברע"א 3088/20… ניתן לדרוש הלימה או יחס סביר בין השינויים שהוזמנו, לבין תקופת הדחיה. בית משפט השלום בענין שבפנינו, מינה מומחה מטעמו, אשר קבע שתקופות הדחיה בהסכמים לא היו סבירות, קביעות אשר לא נסתרו… בית משפט השלום קיבל את חוות דעתו של המומחה שמינה, וגם בכך בית משפט של ערעור אינו נוהג להתערב אלא במקרים נדירים, והמקרה שבפנינו אינו נופל בגדרם".

עדכון – 5.7.22

ביום 30.6.22 פורסם (ס"ח 2983) תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות (להלן: "תיקון מס' 9"). בין היתר, במסגרת תיקון מס' 9, נוסף לחוק המכר דירות סעיף 5ג (ובו הוראות שענינן "הצמדה" שאינן מענינה של סקירה זאת); וכן בוצעו תיקונים רבים בסעיף 5א (ובסעיף 7א(ב)) לחוק המכר דירות.

יצוין, כי תחילתו של תיקון מס' 9 הינה "שבעה ימים מיום פרסומו"; וכי התיקון "לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 9; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 9".

מבלי להתייחס לגופו של כל אחד מן השינויים (השוו להוראות הקודמות של סעיף 5א לחוק המכר דירות, כפי שפורטו בגוף הסקירה המקורית לעיל), להלן נוסחו המעודכן של סעיף 5א לחוק, לאחר תיקון מס' 9 (מחיקות יסומנו בקו חוצה, ותוספות יסומנו בהדגשה וקו תחתי; ט.ל.ח):

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי.

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

כמו כן, תוקן סעיף משנה 7א(ב) לחוק המכר דירות, שנוסחו לאחר תיקון מס' 9 (התוספת מסומנת בקו תחתי ובהדגשה) הינו:

"בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל".

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.

כתיבת תגובה

דילוג לתוכן