פיצוי בגין איחור במסירת דירה

למועד קבלת החזקה בדירה שנרכשה יכולה להיות משמעות דרמטית מבחינת הרוכש. רכישת דירה יכולה להיות כרוכה במכירת דירה (ואיחור עלול לגרום ל”אפקט דומינו”, להקשות על ביצוע תשלומים, או קבלתם – ואף לגרום להפרות הסכמים); לעתים “מתוזמנת” העתקת מקום מגורים עם רישום למסגרות לימודים חדשות; וכדומה. ברע”א 6605/15 שמש נ’ ספייס בניה ויזמות (להלן: “פס”ד שמש“), שהינו פסק דין מנחה בנוגע לפרשנות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 (להלן: “חוק המכר דירות“), נכתב בהקשר זה: “מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה”.

חוק המכר דירות (בדומה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974), הינו חוק “צרכני” במהותו, שנועד להגנת רוכשי דירות מקבלנים/יזמים (סקירה זו לא תעסוק ברכישת דירות “יד שניה”). בין היתר, מתייחס חוק המכר דירות לאיחור במועד מסירת דירה. בשנת 2011 התקבל תיקון מס’ 5 לחוק המכר דירות, במסגרתו נוסף סעיף 5א (“פיצוי בשל איחור במסירה”):

“5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו ששים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים. (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו”.

התיקון לחוק המכר דירות התבסס על הצעת חוק מנובמבר 2006. בדברי ההסבר שנלוו להצעת החוק, נכתב:

“אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה דמי שכירות מקובלים לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, הגבוה מביניהם. תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים, כהגדרתו בסעיף המוצע. עוד מוצע לאפשר לצדדים להסכים ביניהם על דחית מועד תחילת הפיצויים בהתקיים כמה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף המוצע. במסגרת זו, מוצע גם לאפשר לקונה, אם חלפה תקופה סבירה מהתרחשות עילת האיחור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר”.

התקופה של “ששים ימים”, הנקובה בסעיף 5א לחוק המכר דירות, מכונה “ארכת חסד” (“גרייס”). בפס”ד ‘שמש’ נכתב: “סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי, בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה ‘לגיטימית’ של איחור”.

לפי סעיף 5א(ב) לחוק, “הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים” – כלומר, איחור של למעלה מ-60 ימי ה”גרייס” מזכה את הרוכש בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי ה”מקורי” (מ”היום הראשון”, כולל ה”גרייס”). בעבר יכולה היתה להתעורר מחלוקת לגבי המועד הקובע לחישוב הפיצוי: האם איחור של 4 חודשים, למשל, מזכה בפיצוי החל ממועד המסירה החוזי, או שמא מתום תקופת ה”גרייס” החוזית – נקבע בפסיקה, כי הפיצוי יחושב החל ממועד המסירה החוזי, אלא אם הוסכם במפורש אחרת. כיום ישנה לכך, כאמור, התיחסות מפורשת בסעיף 5א לחוק המכר דירות.

בסעיף 5א(ג) רישא לחוק המכר דירות אמנם נקבע, “על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו… וגו'” – ולכאורה הצדדים יכולים לכלול בהסכם כל הסכמה שהיא, שאינה מתיישבת עם הוראות סעיף 5א (ובלבד שתעמוד בתנאי סעיף 5א(ג) סיפא); אך לפי סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות, “אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה” (וכלשון פס”ד ‘שמש’, “נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת סעיף 5א לחוק היא הוראה קוגנטית”).

סעיף 5א לחוק המכר דירות מתייחס אל מועד המסירה ה”חוזי” – אך מה הדין, כאשר מועד המסירה עצמו אינו “מוחלט”? המקרה המובהק הינו, כמובן, “שינויי דיירים”. מטעמים ברורים, רוכשים מעדיפים לא אחת לבצע שינויים לפני קבלת הדירה, ואף לפני “השלמתה” בהתאם לתכנון המקורי (“ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה” – פס”ד ‘שמש’); ברור גם ההגיון מאחורי ציפית הקבלן, לתשלום בגין שינויים, בכלל, וכאלה שעלולים לעכב את השלמת הדירה, בפרט. בפס”ד ‘שמש’ נדונה האפשרות לקבוע “מועד חוזי נדחה” – להבדיל מ”פטור בגין איחור” – בעקבות שינויים ותוספות בבנית דירה. מדובר היה בהסכם מכר, בו הוסכם בין היתר: “הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום”, כלומר, כל בקשת שינוי בדירה מצד הקונה, תגרור עיכוב במסירה של ששים יום לפחות (ללא קשר ל”גרייס”), כך שבמקום מועד המסירה החוזי (המקורי), נוצר “מועד נדחה” (שהופך להיות מועד המסירה הקובע, כאשר הוסכם על ביצוע שינויים ותוספות). בניגוד לביהמ”ש המחוזי, שסבר כי תניה זו מתיישבת עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות (וקיצר בששים יום את תקופת האיחור שיש לפצות בגינה), נקבע בפס”ד ‘שמש’:

“לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתנית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש איפוא לבחון… האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תנית פטור ‘המוצגת’ או ‘המתחפשת’ לתניה שענינה הסכמה על מועד מסירה חדש… במקרה זה, אינני נדרשת למצות את הדיון בשאלה זו. די בכך שאקבע כי אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התיחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לדון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים… לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תנית פטור מובהקת…….. סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחיה של המועד החוזי למסירת הדירה ‘למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום’. הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה… בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ’משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים’… לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי”.

“שינויים ותוספות” יכולים איפוא להצדיק דחיה של מועד המסירה המקורי, ל”מועד נדחה”, ובלבד שתהיה הסכמה ברורה ומפורשת, אילו שינויים ידחו את מועד המסירה המקורי, ולמשך כמה זמן. הדחיה לא יכולה להיות מושתתת על הוראות עמומות, גורפות, או שאינן וודאיות. למעשה, עדיף שמועד המסירה החוזי ייקבע בשים לב לשינויים המבוקשים, והמוסכמים; או שבמסגרת הסכמה מאוחרת בדבר שינויים, ייקבע גם מועד מסירה מוסכם חדש. יצוין, כי למרות שהדבר בא לביטוי בפס”ד ‘שמש’ רק בהערת אגב (“בשולי הדברים… קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש. למעשה, אף המשיבה התייחסה בטיעוניה לכך שהסעיף מבחין בין ‘שינויים בהיקף ממשי’ לבין שינויים שאינם כאלה, הגם שאין לדברים אלה זכר בנוסחו של הסעיף. שאלות אלה אינן בפני וממילא לא נדרשתי אליהן”), ניתן להניח כי כי תקופת האיחור המוסכמת צריכה להיקבע ב”זיקה” ממשית למהות השינויים המבוקשים (ולא באופן שרירותי), כמו גם לשאלה אילו שינויים “חופפים” ואילו “מצטברים”, וכיוצא בכך.

למרות שהענין חורג מנושא הסקירה, ראוי לציין כי תמחור שינויים ותמחור “זיכויים” הוסדרו בתיקון אחר לחוק המכר דירות. לפי סעיף 3 לחוק המכר דירות, “(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לענין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים)… (ו) הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט; הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט…”

מועד המסירה קשור לענינים נוספים, שחלקם יוזכרו בקצרה: על הדירה להימסר במצב ראוי (וכלשון פס”ד ‘שמש’, “לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים”). לרוכש צריכה להינתן הזדמנות ראויה לבדוק את מצב הדירה, זמן סביר לפני המסירה, לרבות באמצעות מומחה מטעמו. הרוכש זכאי לקבל הודעה מתאימה, זמן סביר לפני המסירה, בוודאי כאשר הקבלן מבקש להקדים את המסירה (דבר שעשוי לקרות גם כן) או מיד כשמסתבר לקבלן כי צפוי איחור במסירה. גם תשלום יתרת התמורה צריך שיוסדר באופן שלא יגרום לאיחור (ובין היתר, לא ישמש כ”קלף מיקוח” בידי הקבלן). נושאים אלו צריכים להיות מוסדרים בהסכם.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, “על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו”. יצוין, כי בהצעת החוק המקורית הוצע נוסח “נוקשה” יותר: “רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחית מועד תחילת הפיצויים, בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – עילת האיחור), עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה: (1) עילת האיחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה; (2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו; (3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור; (4) המוכר הוכיח כי על אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה; (5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר”. עם זאת, גם לפי נוסח התיקון בפועל, ברור כי לא כל “אירוע” יוכר כ”נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו” (בניגוד לעבר, כאשר אפילו “סגר בשטחים” היה תירוץ לגיטימי לאיחור). עם זאת, לא רק ארועים “מלחמתיים” יכולים להיכנס לגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר הדירות – למשל, במקרה שנדון בע”א (מחוזי) 57221-12-16, מדובר היה בעיכוב במסירה עקב הליכי פירוק והקפאת הליכים שננקטו נגד קבלן משנה בפרוייקט.

בהסכם שנדון בפס”ד ‘שמש’, נקבע בין היתר, “ישלם המוכר לקונה סכום בשקלים השווה ל-700$ ארה”ב שער יציג לכל חודש של פיגור כדמי נזק קבועים ומוסכמים מראש, ופרט לכך מצהיר הקונה כי איננו זכאי לכל סעד אחר מאת המוכר. הפיצוי הנ”ל ישולם ובלבד שהקונה ישלם את מלוא תמורת הדירה למוכר”. שני התנאים עמדו בסתירה להוראות הקוגנטיות של סעיף 5א לחוק המכר דירות, ואינם קבילים: ראשית, לפי סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, “זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן… או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה…”; שנית, לפי סעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות, “הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד ששים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום ששים הימים האמורים”. לא בכדי נקבע איפוא בפס”ד ‘שמש’: “הסעיף מבקש לכאורה לשלול את האפשרות להיזקק, בין היתר, לסעד הפיצויים הסטטוטורי וכן נקבע בו כי הפיצוי יועבר לרוכשים רק לאחר שישלמו למשיבה את מלוא תמורת הדירה, וזאת רק לאחר שהדירה הועברה לחזקתם. כלומר, סעיף זה אף מבקש לאיין את החובה להעמיד לטובת הרוכשים פיצויים מדי חודש”.

כאשר לא נקבעו בהסכם מכר פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה – או כאשר הרוכש תובע פיצויים בסכום גבוה יותר – עלולה להתעורר מחלוקת מהם “דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה”. מדובר בענין עובדתי, הטעון הוכחה, והנטל חל עקרונית על הרוכשים. בע”א (מחוזי) 57221-12-16 שנזכר לעיל, אומצה קביעת בימ”ש השלום, לפיה סעיף 5א לחוק המכר דירות “דורש הוכחה באמצעות חוות דעת של שמאי, או באמצעות ראיה קבילה אחרת, וכי בהיעדר ראיה כלשהי המבססת את שווי דמי השכירות של דירה דומה, לא ניתן לקבוע את הסכום לפיו יחושב הפיצוי. על פי בית המשפט, קביעת דמי השכירות אינה מצויה בידיעה שיפוטית ולא ניתן לקבוע זאת שעה שלא הוכחו נתונים עובדתיים עליהם ניתן לבסס את סכום הפיצוי הראוי”.

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו”ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו”ד דגן רותם.

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן