מה בין שמיטה… ועסקה במקרקעין

חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), התשל”ט-1979, ותקנות עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), התשל”ט-1979 (להלן: “החוק” ו”התקנות“, בהתאמה), אמנם “אזוטריים” יחסית, אך הם מהווים לדעתי דוגמא מענינת (ולא שכיחה) ל”התאמה” של חקיקה בעלת תוקף כללי, לנסיבות ספציפיות.

בסעיף 1 ל”חוק יסוד: מקרקעי ישראל” (שכותרתו “איסור העברת בעלות”), נקבע: “מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת”; ואילו בסעיף 2 לחוק היסוד נקבע: “סעיף 1 לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק”.

בסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, התש”ך-1960, נקבעו “סוגי העסקאות שסעיף 1 לחוק היסוד לא יחול עליהן”, שלא כללו עסקאות לקיום מצוות שמיטה; ובסעיף 3 לחוק מקרקעי ישראל, נקבע באופן כללי בלבד: “חוק היסוד לא יפגע בפעולות הבאות לאפשר קיום מצוות שמיטה בלבד”.

ב-30.7.79 התפרסמה הצעת חוק “מכירת מקרקעין (שמיטה)”, של חבר הכנסת חיים דרוקמן (ה”ח תשל”ט מס’ 1413 עמ’ 262). בדברי ההסבר להצעה נכתב: “בסעיף 3 לחוק מקרקעי ישראל… נתן המחוקק את דעתו לנושא השמיטה… משום מה נעלם נושא השמיטה מהמחוקק כשחקק את חוק המקרקעין… מכיוון שבסעיף 7 לחוק נאמר שכל עסקה במקרקעין טעונה רישום, הרי העסקאות הנעשות במקרקעין לצורך קיום מצוות שמיטה בלבד אינן נרשמות. הצעת חוק זו באה לאפשר, בין היתר, מתן תוקף למכירה לזמן וקביעה שעסקאות אלו לא יהיו טעונות רישום, וזאת כדי לאפשר קיומה של מצוות שמיטה בימינו”.

מאחורי הצעת החוק – וכפי שעולה מדברי ההסבר – עומד מתן היתר למכירת קרקעות לנכרי לצורך קיום (ויהיו שיאמרו “עקיפת”) מצוות השמיטה (ראו גם, בג”צ 7120/07 אסיף ינוב גידולים בע”מ נ’ מועצת הרבנות הראשית).

בחוק, שהתקבל בכנסת ב-1.8.79, סעיף אחד (שכותרתו “הסמכה להתקין תקנות”), ונוסחו כדלקמן:

“1. (א) שר המשפטים ושר הדתות רשאים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, להתקין תקנות לענין עסקאות במקרקעין לשם קיום מצוות שמיטה, שיחולו על אף האמור בחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, או בכל דין אחר. (ב) תקנות לפי חוק זה הנוגעות למסים יותקנו בהסכמת שר האוצר”.

בדקתי ונוכחתי בכמה הבדלים בין נוסח החוק לבין הצעת החוק:

ראשית, שם ההצעה היה “חוק מכירת מקרקעין (שמיטה)”, ואילו שם החוק הינו “חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה)”; כלומר, לחוק תחולה רחבה יותר (“עסקאות” ולא “מכירה”).

שנית, סעיף 1(ב) לחוק, לא נכלל בהצעת החוק.

שלישית, בהצעת החוק נכתב “…עסקאות במקרקעין לשם קיום מצוות שמיטה בלבד“; ואילו בחוק נשמטה המלה “בלבד” (ואף בכך טמון פוטנציאל לתחולה רחבה יותר).

החוק קובע רק “עקרון”, ועיקר החשיבות, מבחינה מעשית, בתקנות שהותקנו על פיו (ולא בכדי, כותרתו של הסעיף היחידי בחוק הינה: “הסמכה להתקין תקנות”) –

בתקנה 1 נקבע: “עסקה במקרקעין לצורך קיום מצוות השמיטה, שנעשתה באישור מועצת הרבנות הראשית (להלן – המועצה), או באישור מי שהמועצה הסמיכה לכך תהיה תקפה על אף האמור בחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, או בכל דין אחר ואף אם היא לזמן ותהיה נגמרת אף בלא רישום“.

תקנה 2 קובעת כי “עסקה כאמור בתקנה 1 תהיה פטורה מכל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין” (ובתקנה 3 נקבע “פטור ממס בולים”).

 

החוק והתקנות נועדו לאפשר עריכת “עסקה במקרקעין לצורך קיום מצוות השמיטה” – והוראותיהם חורגות משני כללי יסוד מוכרים בדין הישראלי:

ראשית, על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל, לא תועבר (במכר או בדרך אחרת) בעלות במקרקעי ישראל, למעט “סוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק”; וכאמור, סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל אינו מחריג במפורש עסקאות “לצורך קיום מצוות השמיטה” מתחולת חוק היסוד. יתר על כן, בסעיף 2א(ב)(1) לחוק מקרקעי ישראל, נקבע כי “לא יקנה ולא יעביר אדם זכויות במקרקעי ישראל לזר, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, אלא לפי הוראות חוק זה”.

ממילא, החוק והתקנות נדרשו ונועדו, במפורש ובמכוון, כדי לאפשר מכירת מקרקעי ישראל, בכלל, ול”זרים”/”נכרים”, בפרט. אגב, אלמלא נקבע בסעיף 2 לחוק היסוד כי “סעיף 1 לא יחול על… סוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק”, לא ניתן היה מן הסתם להחריג מתחולתו, בחוק (רגיל), עסקאות “לצורך קיום מצוות השמיטה”…

שנית, על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, “עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין…” (סעיף 6), ו”עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום…” (סעיף 7(א)); בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-1992, נקבע אופן “הגשת עסקה לרישום”, ובכלל זאת, החובה לצרף “מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין” (תקנה 9(ג)(3)).

החוק והתקנות חלים על סוג ספציפי של עסקה (“לצורך קיום מצוות השמיטה”), שתהיה תקפה “על אף האמור בחוק המקרקעין” – כלומר, עסקה זמנית (“לזמן”), אשר “תהיה נגמרת אף בלא רישום”, ואשר “תהיה פטורה מכל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין”.

אינני מומחה לענינים הלכתיים, וגם אינני מתיימר להיות מומחה במשפט עברי… ולכן אסתפק באזכורו של כלל הלכתי (עליו למדתי ממקורות שונים), לפיו “חוזה למראית עין” (חוזה שהצדדים אינם מעונינים בקיומו, ואינו אלא מצג שווא בדבר כריתת חוזה, לשם השגת מטרה מסוימת) – בטֵל; ואילו “חוזה מלאכותי” (חוזה שהצדדים מעונינים בקיומו, אך מטרתו הינה משנית ביחס למטרה העיקרית) – תקֵף. לא אשפוט מה מאלו מתאר נאמנה “עסקה לצורך קיום מצוות השמיטה”, נשוא החוק והתקנות. יצוין, בהקשר זה, כי ישנו דמיון בין “עסקה לצורך קיום מצוות השמיטה”, לבין “היתר למכירת חמץ”, אשר אף הוא עורר מחלוקת בדבר טבעו (“חוזה למראית עין” או “חוזה מלאכותי”) ונפקותו.

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו”ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו”ד דגן רותם.

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן