הסקירה להלן הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.
הכותב לא ייצג בהליכים שנזכרים באתר זה (אלא אם נכתב אחרת).
אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.
***
סקירת "דיו-מה"
רכישת מקרקעין חייבת, עקרונית, במס רכישה; אך במקרים מסוימים, ישנה זכאות לפטור, מלא או חלקי.
בתקנה 11(א) רישא לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות"), נקבע כי "מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה, לשם שיכונם, חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%, ואם התקיים לגביו האמור באחת מפסקאות (א) עד (ג) בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק יהיו שיעורי מס הרכישה כמפורט להלן…" (להלן: "ההקלה"). שווי ההקלה עשוי להיות נכבד.
בתקנה 1 לתקנות מוגדר "נכה" (כלשון התקנות; הכוונה לאדם עם מוגבלות), בין היתר, כ"נכה על פי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות".
לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ה-1962 ("החוק" או "חוק הכשרות"), רכישת נכס מקרקעין בשם קטין (באמצעות הוריו/אפוטרופסיו הטבעיים), או בשם אדם שמונה לו אפוטרופוס – כלומר, כאשר הרוכש, אשר הנכס יירשם על שמו, הינו קטין או אדם שמונה לו אפוטרופוס – טעונה כיום אישור מראש של בית המשפט לעניני משפחה (בהקשר זה, יחול ביום 8.8.25 שינוי מהותי, עם כניסתו לתוקף של תיקון 21 לחוק – לפירוט, ראו סקירה זאת). אם מונה לאותו אדם אפוטרופוס, יתכן כי במסגרת הבקשה לאישור הרכישה, תיבחן השאלה, האם קיימת לאותו אדם זכאות להקלה, והאם הזכאות תמומש.
לפי תקנה 1(א) לתקנות, "חיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד".
מדובר, כמובן, בזכות אישית של האדם שמונה לו אפוטרופוס, ולא של האפוטרופוס (או ההורה).
***
עם זאת, בתנאים מסוימים, עשוי להינתן אישור לניצול ההקלה, בידי הורים בתוקף היותם אפוטרופסים טבעיים של ילדם הקטין – ואף בידי הורים בתוקף היותם אפוטרופסים על פי מינוי של ילדם הבגיר – במסגרת רכישת דירה, על שמם.
ראו, בהקשר זה, את הוראת ביצוע 3/2024 של רשות המסים, מיום 5.11.24 (עדכון הנחיות) – המדברת בעד עצמה.
ענינו של סעיף 1א' להוראת הביצוע הנ"ל, בתנאים לניצול ההקלה על ידי הוריו של "קטין נכה"; ובין היתר, המצאת אישור נכות, ואישור של בית המשפט לעניני משפחה. סעיף 1ג' מחיל את אותם תנאים על ניצול ההקלה על ידי הוריו של "בגיר נכה שהוא פסול דין*".
{* הערה: השימוש במונח "פסול דין" – שגוי. כפי שיפורט בסקירה עתידית, ניתן למנות אפוטרופוס גם ל"פסול דין" – ולמעשה, כך יקרה תמיד – אך לא כל אדם שמונה לו אפוטרופוס הינו "פסול דין". לפי סעיף 8 לחוק הכשרות, "אדם שמחמת מחלת נפש או ליקוי בשכלו אינו מסוגל לדאוג לעניניו, רשאי בית המשפט… להכריזו פסול דין"}
אישור בית המשפט נדרש, במיוחד, משום שמדובר, כאמור, בהקלה שניתנת לניצול פעמיים בלבד בחייו של אדם – וזאת, גם בנסיבות בהן היא מנוצלת על ידי הוריו (ו"נגרעת" ממנו עצמו).
אישור בית המשפט (ואף אישור מיסוי מקרקעין) מותנה, בין היתר, בכך, שיוכח כי המעבר לדירה הנרכשת, נובע מצרכיו המיוחדים של הקטין הנכה, או מצרכיו המיוחדים של הבגיר הנכה, שהוריו מונו כאפוטרופסיו.
***
במקרה מסוים, התבקש ניצול ההקלה על ידי הוריו של בגיר נכה, שמונו כאפוטרופסים שלו, ורכשו דירה על שמם, בהתאמה לצרכיו המיוחדים; בהתאם להוראת הביצוע הנ"ל, וכאמור בהודעת מיסוי מקרקעין, נדרשו ההורים להמציא אישור של בית המשפט, לניצול ההקלה על ידם.
הבקשה שהוגשה לבית המשפט, הומצאה לתגובת ב"כ היועמ"ש במשרד האפוטרופוס הכללי; האחרון נמנע מהתערבות בבקשה, ובעקבות כך, נעתר בית המשפט לבקשה; החלטת בית המשפט הומצאה למיסוי מקרקעין, אשר העניק את ההקלה להורים.
***
הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.
אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.