ישוב סכסוכים בבתים משותפים

הסקירה להלן הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

הכותב לא ייצג בהליכים שנזכרים באתר זה (אלא אם נכתב אחרת).

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.

***

סקירה זו {וראו גם "עדכונים ותוספות" בסופה} תתמקד רק ב"ישוב סכסוכים בין בעלי דירות", במסגרת הליכים המתנהלים בפני המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח"), בהתאם לסמכותו על פי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). ראוי להקדים ולהבהיר תחילה מספר מונחים.

פרק ו' לחוק המקרקעין עוסק ב"בתים משותפים", ומונחים מסוימים שנזכרים בפרק ו', מוגדרים בסעיף 52 לחוק המקרקעין (ההגדרות חלות גם על סימן ד' בפרק ט' לחוק, שיידון בסקירה זו להלן); פרק ו'1 לחוק המקרקעין עוסק ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", ומונחים מסוימים שנזכרים בפרק ו'1, מוגדרים בסעיף 77א לחוק המקרקעין. להלן שני הסעיפים האמורים:

בתמצית: "בית משותף" הינו "מבנה של קבע" (והקרקע שעליה הוא מצוי), ובו שתי "דירות" לפחות, ו"רכוש משותף", אשר "נרשם בפנקס הבתים המשותפים" (להשלמת התמונה, לכל דירה בבית משותף "צמוד" חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, וכן ניתן "להצמיד" לדירה או לדירות חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף, למעט חלקים שאסורים לפי חוק המקרקעין ב"הצמדה"). "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים" הינם, למעשה, בתים ש"טרם" נרשמו ככאלה, אך "אמורים" (ומתאימים) להרשם כך…

לפי חוק המקרקעין, "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (להלן: "התקנון"). בעלי הדירות רשאים לערוך (או לשנות), בתנאים מסוימים, תקנון "מוסכם", ובהעדר תקנון "מוסכם" (או בהעדר הוראה רלוונטית בתקנון "מוסכם"), יחולו ההוראות המתאימות מתוך התקנון ה"מצוי", שנוסחו קבוע בתוספת לחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מוסיף וקובע, כי "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון" (להלן: "הנציגות").

ובאשר ל"בית" (כלומר, "שאינו בית משותף"), נקבע בסעיף 77ג לחוק המקרקעין, "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת"; ובסעיף 77ד, נקבע (בין היתר), "(א) המפקח רשאי למנות לבית נציגות זמנית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; הרכב הנציגות הזמנית יהיה בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות; באין המלצה כזאת, ימנה המפקח נציגות זמנית לפי שיקול דעתו מבין בעלי הדירות שבבית… (ב) דינה של נציגות שנתמנתה כאמור בסעיף קטן (א) יהא לכל דבר כדין נציגות שנכונה לפי הוראות התקנון".

התקנון (ה"מוסכם" או ה"מצוי") מסדיר, בין היתר, סוגיות הנוגעות לשינויים או לתיקונים בדירות, תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף, תחזוקה, שיעור ההוצאות (שוטפות או מיוחדות) ואופן חלוקתן בין בעלי הדירות, מינוי נציגות ובעלי תפקידים אחרים, קיום אסיפות, דרכי קבלת החלטות, וכו'.

ישוב סכסוכים בין בעלי דירות

סימן ד' בפרק ט' (סעיפים 72-77) לחוק המקרקעין, עוסק ב"ישוב סכסוכים בין בעלי דירות".

המפקח מוסמך לדון ולהכריע רק בסכסוכים בין "בעלי דירות" בבתים משותפים (סעיף 72(א) לחוק המקרקעין), ובין "בעלי דירות" בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים – וזאת בהתאם להוראת סעיף 77ב לחוק המקרקעין, המחיל "בשינויים המחויבים" את הוראות סעיפים 72-77 גם לגבי בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. כלומר, למפקח אין סמכות לדון ולהכריע בסכסוכים בין "שכנים", אפילו כשמדובר (למשל) בבעלי בתים סמוכים באותו רחוב.

כאשר מדובר בבתים משותפים, או בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ישנן הוראות ספציפיות, הן לגבי "סוגי" הסכסוכים, אשר רק לגביהם מוקנית למפקח סמכות דיון והכרעה (ואף אלה נחלקים לשני "סוגי משנה"); והן לגבי הגורמים ה"מסוכסכים", שרשאים להביא סכסוך להכרעת המפקח.

לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, מוקנית למפקח סמכות שיפוט יחודית – בסכסוכים "לפי התקנון" (ראו לעיל); בסכסוכים "לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח" לחוק (אשר עוסקים, בין היתר, בהוצאות החזקה וניהול של הרכוש המשותף; במתקני חימום, גז, מעליות ועוד; בביצוע התאמות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות); בסכסוכים "לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991"; בסכסוכים "לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008"; ובסכסוכים "לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982".

כאשר מדובר ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף", קובע סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין (אשר חל, כאמור, גם כשמדובר בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים): "רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח"; כלומר, במקרה זה, מדובר בסמכות שיפוט "מקבילה".

יצוין, כי כאשר מדובר בסכסוכים, לגביהם מוקנית למפקח סמכות שיפוט, יחודית או מקבילה (סעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק המקרקעין), נקבע בסעיף 72(ד) לחוק, "האמור בסעיף זה אינו גורע מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר".

בכל סכסוך אחר – שאינו נמנה על אלו המפורטים בסעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק המקרקעין – לא מוקנית למפקח סמכות שיפוט כלל.

כך למשל נקבע בתיק 15/09 (לשכת המפקחת על רישום מקרקעין חולון) לגבי סעיפים 72(א) ו-72(ב) לחוק המקרקעין: "בתי המשפט נתנו פירוש דווקני לסעיפים דלעיל של חוק המקרקעין וקבעו כי אין להרחיב את פירושם… ראה לענין זה ד.נ. 20/73… מפי מ"מ הנשיא זוסמן כתוארו אז: 'סעיף 72 לחוק המקרקעין… מרחיב אמנם סמכותו של מפקח, היכול עכשיו לדון בתביעת נזיקין בעילה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית המשפט, אך… אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות'. לחיזוק טיעון זה יש להוסיף כי הלכה פסוקה היא שגם עילות המטרד והיפר חובה חקוקה אינן בסמכותו של המפקח… העולה מכך הוא כי משרצה המחוקק להעניק למפקח סמכות לדון בעילת תביעה מסויימת הוא עשה זאת במפורש ועילות אחרות שאינן מוגדרות במפורש בחוק המקרקעין אינן בסמכותו של המפקח".

לעתים עשויה דווקא להישאל שאלה אחרת – האם מוקנית לבית משפט סמכות דיון, או שמא מוקנית למפקח סמכות שיפוט יחודית. ראה, למשל, ת"ק 26364-03-14 (בית משפט לתביעות קטנות בהרצליה): "כאמור, בתובענה הנוגעת לסכסוך שכנים תחילה יש לבדוק באם ראויה היא להידון בבית משפט זה… נראה כי בסוגיה דנא, לא קבע המחוקק סמכות בלעדית למפקח… מצאתי כי הסוגיה הינה בסמכותי".

ישנם גם חריגים. למשל, סעיף 31 לחוק המקרקעין, עוסק בין היתר בזכותו של כל שותף במקרקעין, לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים; הסעיף אינו דן בבתים משותפים, אולם הפסיקה החילה אותו, על דרך ההיקש, גם על בתים משותפים (ראו, בין היתר, ע"א 549/73: "מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א) לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף. ואף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בענינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו"), ובכלל זאת על סמכות השיפוט של המפקח.

סעיף 73 לחוק המקרקעין, קובע מיהם הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח: "נציגות הבית המשותף"; ו"כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72".

כשמדובר בבית משותף, מוגדר בעל דירה בסעיף 52 לחוק המקרקעין – "לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה"; וכשמדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, מוגדר בעל דירה בסעיף 77א לחוק המקרקעין – "מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

בנוסף לבעלי דירות, נזכר כאמור בסעיף 73 לחוק המקרקעין גם "צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72" – כלומר, צדדים שלישיים (דוגמת "מתחזק"), עשויים להִמנות על הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח.

סעיף 72(ג) לחוק המקרקעין, קובע כי הוראות סעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק יחולו "גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות"; אך ממילא משתמע כך מיתר הוראות החוק, שצוטטו לעיל.

כאשר מוקנית למפקח סמכות שיפוט, קובע סעיף 74 לחוק המקרקעין: "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית" (יצוין, כי לפי סעיף 117 לחוק המקרקעין, "שר המשפטים ימנה אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום למפקחים על רישום מקרקעין ויקבע את אזור סמכותם"). אך בדומה, בין היתר, לבית משפט לתביעות קטנות, נקבע בסעיף 75(א) לחוק המקרקעין: "מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך". לפי תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, "תקנות סדר הדין האזרחי יחולו, בשינויים המחויבים, על סדרי הדין בהליך… בכל ענין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה" – הוראה זו אינה גורעת, כמובן, מהוראתו הנ"ל של סעיף 75(א) לחוק המקרקעין ("מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות… מסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט…")

{הערה: במועד כתיבת הסקירה המקורית, תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 עדיין בתוקף; מועד כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, נדחה מיום 5.9.19, מספר פעמים, ואף הוכנסו בהן שינויים מסוימים – והן תיכנסנה לתוקף רק ביום 1.1.21}

עוד נקבע בחוק המקרקעין, כי "החלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים" (סעיף 75(ג) לחוק המקרקעין); וכי "החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם, לענין אכיפה והוצאה לפועל ולענין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום" (סעיף 76 לחוק). לפי תקנה 81 לתקנות במקרקעין (ניהול ורישום), כאשר התביעה למפקח מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, יש לצרפו לתביעה. כמתבקש מטבעם של ההליכים, קובעת תקנה 82, כי "מפקח רשאי למזג תביעות התלויות ועומדות לפניו, לדון בהן במשותף ולתת החלטה אחת בכולן, אם התביעות נוגעות לאותו בית משותף או לאותו בית שאינו רשום כבית משותף".

ערעור על החלטת המפקח הינו "בזכות" (כלומר, אינו טעון "רשות"), ומוגש לבית המשפט המחוזי – אך כאשר החלטת המפקח ניתנה לפי סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין (בסכסוך שענינו "הסגת גבול"), "ידון בית המשפט המחוזי בשלושה שופטים" (בסכסוך שענינו "הסגת גבול", מוקנית למפקח סמכות שיפוט מקבילה לסמכות בית משפט שלום – אך בניגוד לבית משפט "רגיל", רשאי כאמור המפקח "לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט").

עדכונים ותוספות

מאי 2019

בחודש מרץ 2019 פורסם פסק דין מעניין (ת.א. מחוזי ירושלים 49478-09-16) שעוסק בין היתר בחלק מן הסוגיות שנדונו בסקירה לעיל, ומעיד על מורכבותן לעתים:

דיירים בבית משותף לא היו שבעי רצון משרותיה של חברת ניהול ("מתחזק"), והודיעו כי לא יחדשו עמה את ההסכם, שעתיד היה להסתיים כעבור מספר חודשים, ב-10.4.15. הליך שבו נקטו הדיירים, בביהמ"ש המחוזי בירושלים, סמוך לאחר 10.4.15, הועבר לדיון בביהמ"ש המחוזי מרכז, וב-1.2.16 ניתן פסק דינו של בית משפט מחוזי מרכז, לפיו הסתיים ההסכם בין הצדדים ב-10.4.15, ולאחר מכן לא היתה החברה רשאית לחייב את הדיירים לקבל ממנה שרותי ניהול.

בין לבין הגישה החברה, ביוני 2015, תביעות נגד חלק מהדיירים, לפני המפקח על רישום המקרקעין – אשר הורה על מחיקת התביעות שהוגשו כנגד דיירים, אשר שילמו דמי ניהול עד 10.4.15, וכן קבע כי בסמכותו לדון רק בחובות שמקורם בתקופת ההתקשרות בהסכם (עד 10.4.15). לאחר מועד זה אין לראות בחברה כמי שזכאית לתבוע לפי סעיף 73 לחוק המקרקעין. לבקשת החברה נמחקו שאר תביעותיה, וזמן מה לאחר מכן, היא הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (בהליך נשוא השלמה זו), בגין יתרת חובות עד 10.4.15, ובגין המשך שרותי הניהול בפועל לאחר 10.4.15. בית המשפט ביקש מהצדדים להתייחס לשאלת הסמכות היחודית של המפקח על רישום מקרקעין, בשים לב לסעיף 58 לחוק המקרקעין.

לאחר שבית המשפט המחוזי מצא כי סכום התביעה הנכון נמוך מן הסכום המקנה לו סמכות דיון (2.5 מליון ₪) – ולפיכך מוקנית סמכות הדיון לבית משפט השלום – הוא בחן האם יש להורות על העברת התביעה כולה, כמיקשה אחת, לבית משפט השלום, או שמא יש לפצלה, כך שהתביעה בגין חובות שמקורם לפני 10.4.15, תידון בגדר סמכותו היחודית של המפקח על רישום המקרקעין, ויתר התביעה (שעילותיה עשית עושר ולא במשפט, ולשון הרע) תידון בגדר סמכותו של בית משפט השלום; ובסופו של דבר, הורה כי התביעה תידון כולה במאוחד בבית משפט השלום:

ראשית, לאחר 10.4.15, וממילא בעת הגשת התביעה, החברה התובעת אינה "מתחזק", עובדה שלכאורה מאיינת את הסמכות הייחודית של המפקח. מכאן עולה השאלה, אם עילת התביעה עד 10.4.15, המתבססת על הסכם הניהול, נובעת ממקור חיוב חוזי והפרתו ולא מכוח סעיף 58 לחוק המקרקעין, ומקומה להידון בבית משפט השלום, או בגדר סמכותו היחודית של המפקח. מכאן עולה שאלה נוספת – האם בסכסוכים מסוג זה, המועד הקובע להגדרת החברה כחברת ניהול, הוא בעת הגשת כתב התביעה, או בעת מועד התרחשות האירוע הנתבע. בית המשפט לא הכריע בכך לגופו של ענין, לאור קיומם של נימוקים כבדי משקל אחרים, שהיטו את הכף לדיון מאוחד בבית המשפט השלום.

מכיוון שכדי להכריע בתביעה, שעילותיה עשית עושר ולא במשפט, ולשון הרע, יידרש בית משפט השלום להכריע בין היתר גם לגבי עצם חובת התשלום לפני 10.4.15, למרות שהענין מצוי בסמכותו היחודית של המפקח – מוקנית לבית משפט השלום "סמכות בגררא" לדון בכך; מה גם שסכום התביעה, שמקורו לפני 10.4.15, "טפל" לסעד העיקרי (כלומר, ביחס לסכום התביעה, שמקורו בעילות שממילא בסמכות בית משפט השלום).

גם שיקולים של יעילות הדיון המשפטי ומניעת עומס מהמערכת המשפטית, והחשש מפני הכרעות סותרות בענינים דומים, הובילו למסקנה, לפיה התביעה תידון כולה במאוחד בבית משפט השלום.

יוני 2020

ב-22.3.20 ניתנה על ידי בית משפט השלום בחיפה, החלטת ביניים – בבקשה לסילוק תביעה על הסף – במסגרת ת.א. 38024-12-19. התובע והנתבעים הינם בעלי זכויות בבית משותף. לטענת התובע, הנתבעים הקימו סככה בתא חניה בבנין, ללא הסכמה כדין של בעלי הזכויות בבית המשותף, ובחריגה מגבולות תא החניה, באופן שהיא נשענת לצורך תמיכה על מבנה שהוא רכוש משותף של כלל הדיירים. בתביעה נטען, בין היתר, כי מדובר בפלישה ובהסגת גבול לרכוש המשותף. הנתבעים הגישו כתב הגנה במסגרתו הם עתרו לסילוק על הסף של התביעה מחמת חוסר סמכות ענינית, שעה שזו, לשיטתם, מסורה למפקחת על רישום המקרקעין. לטענתם, על פי טיבן של הטענות שפורטו בכתב התביעה, הרי שזו, במהותה, אינה תביעה להסגת גבול, כי אם תביעה הנוגעת לשימוש בלעדי/בניה ברכוש המשותף, שבסמכות יחודית של המפקחת על הבתים המשותפים (וכן, כי למעשה מדובר ברכוש פרטי המוצמד לדירת בתם).

נפסק: "מחיקתה או דחייתה של תביעה על הסף ללא שמיעת טענות לגוף הענין, היא אמצעי שיש להפעילו בזהירות רבה. על פניו, נראה כי במחלוקת שבין הצדדים להליך זה קיימים רכיבים, משפטיים ועובדתיים, הטעונים בחינה וליבון; כמו כן סבורה אני כי לא ניתן לקבוע בשלב כה מקדמי העדר עילת תביעה או העדר יריבות. בענין זה יש להידרש לטענות הצדדים… לאסמכתאות רלוונטיות, תוך בחינת הוראות הפסיקה והחוק הרלוונטיות. הנתבעים טוענים כי אליבא דאמת, אין מדובר בהסגת גבול, כפי שהגדיר התובע בתביעתו, אלא כי התביעה, במהותה, היא לשימוש ו/או בניה ברכוש המשותף ועל כן מצויה היא בסמכות ייחודית של המפקחת על רישום המקרקעין. לענין הסמכות הענינית, ראשית, ידוע כי הסמכות הענינית נקבעת על פי הסעד המבוקש. לא מצאתי בתגובת הנתבעים נימוק כלשהו אשר מכוחו ניתן לבסס הכרעה, וודאי לא בשלב זה, כי מדובר בשימוש בלעדי או בניה ברכוש המשותף, ולא בהסגת גבול כהגדרתה בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין. בסעיף חוק זה קיימת קביעה הנוגעת, בין היתר, לסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף, וזו לשונו: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח". התובע, הטוען כי עסקינן, בין היתר, בסכסוך בדבר הסגת גבול, רשאי היה איפוא להגיש את תביעתו לבית המשפט השלום, שכן סכסוכים שענינם הסגת גבול, יכול שיבואו בפני המפקח או בפני בית המשפט והכל לפי בחירתו של התובע. לא ניתן בשלב זה להכריע במחלוקת הקשורה להיות החניה רכוש פרטי, אם לאו, ובעיקר באשר לנפקות שיש ליתן לכך בכל הנוגע לבניה שבוצעה (לרבות בכל הקשור להסכמה שצריך היה שתינתן לשם ביצועה והאישורים הרלוונטיים). הוראות החוק הרלוונטיות לשם הכרעה במחלוקת, גם אם ימצא כי עסקינן ברכוש פרטי כפי שטוענים הנתבעים, תיושמנה עת תינתן ההכרעה בטענות לגופן. טיעוני ההגנה בענין זה ישמעו במסגרת ההליך, אולם אין בהם כדי להביא לסילוקה על הסף של התביעה… התביעה בנוסחה והסעדים המבוקשים בה, אינם בתחום סמכותה הייחודית של המפקחת, וחלקם אף אינה בסמכותה כלל… טענות הנתבעים לסילוק על הסף נדחות, תוך ששמורות להם טענותיהם בעניין זה, להן אדרש במסגרת ניהול ההליך".

יולי 2020

[א] ב-3.6.20 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין במסגרת ע"פ 37276-07-19. המפקחת על רישום המקרקעין נתנה פסק דין, במסגרתו היא התייחסה להפרות בניה שנטענו כנגד המערער; וכן ניתן על ידה צו המבהיר כי חלל (אטוּם) מסוים, מהווה חלק מהרכוש המשותף (ואין למערער זכות לספחו לדירתו), אך לא ניתן על ידה צו אופרטיבי בענין זה. המשיבה ערערה לבית המשפט המחוזי , אשר קיבל את ערעורה, ופסק, בין היתר, כי על המערער להרוס את כל הבניה שביצע ברכוש המשותף, ולהחזיר לקדמותו את המצב שהיה קיים לפני כן. בקשת רשות ערעור שהגיש המערער לבית המשפט העליון – נדחתה. משלא קיים המערער אחר הוראות פסק הדין הנ"ל של בית המשפט המחוזי (שניתן, כאמור, במסגרת ערעור על פסק דינה של המפקחת) – הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי, בקשה לנקיטת הליכים כנגד המערער, על פי פקודת בזיון בית המשפט. בית המשפט המחוזי הורה על מחיקת הבקשה בציינו, שהסמכות הענינית לדון בבקשה היא של הערכאה הדיונית (בית משפט השלום או המפקחת), ולא של ערכאת הערעור. המשיבה הגישה שוב בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, לבית משפט השלום – אשר הורה על העברת הדיון אל המפקחת… ערעורה של המשיבה על החלטה זו – נדחה, ובסופו של דבר, הונחה הבקשה לדיון בפני המפקחת.

המפקחת מינתה מומחה, לבדיקת מידת ההתאמה של הבניה שביצע המערער בשטח, לתשריט היתר הבניה, ובעקבות חוות דעתו, קיבלה המפקחת את בקשת המשיבה לנקיטת הליכים כנגד המערער, הורתה לו לבצע פעולות שונות כמפורט בהחלטתה, והשיתה עליו קנס של 200 ₪ לכל יום איחור ביישומו המלא של פסק הדין.

במסגרת ע"פ 37276-07-19, דן בית המשפט המחוזי בטענות שונות, אך נתייחס רק לחלק מקביעותיו:

ראשית, נפסק כי "שיקולי מדיניות משפטית יחד עם תכלית החקיקה, מחייבים את המסקנה, כי הפרשנות הנכונה היא זו הנותנת בידי המפקחת על רישום מקרקעין את הסמכות לדון בבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט".

עם זאת, "…בבואה של המפקחת לדון בבקשה לאכוף פסק דין, היה עליה לאוכפו כלשונו…. לא זו אף זו, כאשר כב' המפקחת הורתה על מינוי מומחה, הרי במסגרתה של אותה החלטה צוין, שהמומחה אינו מוסמך להציע הצעות לביצוע עבודות המהוות ישום קרוב למבוקש או סביר בנסיבות הענין, אלא שעליו לפרט מה נדרש לבצע לצורך השבת המצב לקדמותו והתאמתו לתשריט, כאמור בפסק הדין… המפקחת חרגה מסמכותה שעה שהיה עליה להיצמד לתכלית שענינה אכיפת הוראות פסק הדין כלשונו, בשים לב לממצאי חוות דעת המומחה אותו היא מינתה (הכל בזיקה להוראות פסק הדין המקורי). זאת ועוד, במקרה העומד בפתחנו, נוצר מעין דיון נוסף ומחודש בסוגיות שכבר זכו להתייחסות וליבון במסגרת פסק הדין המקורי. לא זו אף זו, במסגרת הליך הבזיון קבעה כב' המפקחת כי יש לבצע התאמות ושינויים (שלא באו כולם בהסכמת הצדדים), שלא בא זכרם במסגרת פסק הדין המקורי… המפקחת חרגה מהיקף הסמכות המוענקת לה במסגרת הפקודה לבזיון… נוכח האמור לעיל הייתי מציע לחברי לקבל את הערעור, לבטל את החלטת כב' המפקחת, ולהחזיר את התיק אליה על מנת שתכריע מחדש בגורל הבקשה לבזיון, שתכליתה לאכוף את פסק הדין המקורי…"

{הערה – 29.12.20: בפסק דין שניתן ביום 24.11.20 במסגרת ת"א 33330-09-16, הסתמך בית משפט השלום בנצרת, בין היתר, על פסק הדין הנ"ל, בקובעו: "בהתבסס על צירוף הוראותיהם של סעיפים 74 ו-76 לחוק המקרקעין הוכרה בהחלטות בתי המשפט סמכותם של המפקחים על רישום המקרקעין להידרש לבקשות בכל הנוגע לפסקי דין שיצאו תחת ידם… אני מודע להחלטות בהן הגיעו בתי המשפט למסקנה שונה, ואולם לטעמי, על בית משפט זה לילך בדרך אותה התווה לאחרונה בית המשפט המחוזי… לפיכך, לאור האמור והמפורט לעיל, הנני מעביר את הבקשה [לפי פקודת בזיון בית המשפט – ד.ר.] למפקח על רישום המקרקעין בנצרת…"}

[ב] בהחלטה שניתנה ביום 22.6.20 על ידי המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/548/2019), נדונה השאלה, האם למפקח סמכות לדון בהודעת לצד שלישי, כנגד החברה הקבלנית, אשר הקימה את הבית המשותף. ראשית, נקבע כי "הוראת תקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי [נכון להיום, מדובר עדיין בתקנות התשמ"ד-1984 – ד.ר.] המסדירה סמכות בית המשפט לדון בהודעה לצד שלישי שהגיש נתבע בתביעה שנדונה בפני בית המשפט, חלה על תביעות המתבררות לפני המפקח על רישום מקרקעין, מכח הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין ותקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011"; אולם, "כאמור בהלכה הפסוקה, אין בהוראת תקנה זו כדי להרחיב סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין מעבר לאמור בהוראות החוק".

ובנסיבות המקרה הספציפיות נקבע: "בהתייחס למהות הסכסוך, טענה המבקשת לאחריות חברת נווה גד לתיקון ליקויי בניה הקיימים בבית המשותף בהתאם להוראות הדין, לרבות חוק המכר (דירות)… עילת תביעה זו אינה נמנית עם ענינים שבסמכות המפקח על רישום מקרקעין, כמפורט בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אין די בזיקה בין התביעה העיקרית להודעה לצד שלישי, כדי להקנות למפקח סמכות ענינית אשר מלכתחילה לא ניתנה לו בדין. בהתייחס לזהות הצדדים, הצד השלישי, חברת נווה גד, אינו צד לסכסוך אשר המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בעניינו. חברת נווה גד היא חברה קבלנית שבנתה הבית המשותף, הנתבעת בכובעה זה, ואינה נמנית עם הגורמים המנויים בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין".

24.9.20

בהחלטה מיום 30.7.20, שניתנה על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/218/2020), נדונה השאלה, האם בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בתביעה (שהגישו חברי נציגות מכהנת של בית משותף), שענינה מחלוקת בנוגע לכספים שצריכים היו להימצא בקופת הבית המשותף, בתקופה שבה שימשו הנתבעים בתביעה כנציגות הבית המשותף וכחברי ועדת בקורת (ואשר נטען בכתב התביעה כי הם חסרים ואינם בקופת הבית המשותף, בשל כשלים חמורים בתפקודם של הנתבעים) – וזאת כאשר התובעים, וחלק מן הנתבעים, אינם בעלי דירות בבית המשותף?

נקבע, בין היתר: "…שניים הם התנאים בהתקיימם, במצטבר, קונה המפקח על רישום מקרקעין סמכות ענינית לדון בתביעה שלפניו. האחד, מהות הסכסוך… השני, זהות הצדדים…" בהתייחס למהות הסכסוך, נפסק בנסיבות המקרה הנדון, כי "הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות יחודית לדון בסכסוכים שענינם הפרת חובות המוטלות על נציגות הבית המשותף בקשר עם ניהול הבית המשותף. בכלל זאת, החובה לנהל כספי הבית המשותף בהתאם להוראות התקנון. זאת, לצד החובות המוטלות על נציגות הבית המשותף וחבריה – שלוחה של בעלי הדירות בבית המשותף בכל הנוגע להחזקה תקינה של הרכוש המשותף ולניהולו – לנהוג ביושר ובהגינות, בנאמנות ובזהירות, במסגרת מילוי תפקידם (לעניין מעמדה המשפטי של נציגות בית משותף… כך בנסיבות דנן…"; ובאשר לזהות הצדדים, "משהוריתי על תיקון כתב התביעה… הצדדים לתביעה הם הנציגות המכהנת מן הצד האחד, וחברי נציגות הבית המשותף לשעבר, מן הצד השני. בבחינת צדדים אשר המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בעניינם, אף אם אינם בעלי דירות בבית המשותף…"

6.10.20

[א] בחלקה השני של התוספת שלעיל מיולי 2020, הובאה התיחסות להחלטה שניתנה ביום 22.6.20 על ידי המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקוה, בתיק 6/548/2019, במסגרתה נדונה השאלה, נדונה השאלה, האם למפקח סמכות לדון בהודעת לצד שלישי, בהתאם לתקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי [נכון להיום, מדובר עדיין בתקנות התשמ"ד-1984 – ד.ר.], ונפסק כי "כאמור בהלכה הפסוקה, אין בהוראת תקנה זו כדי להרחיב סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין מעבר לאמור בהוראות החוק" (וכך אמנם נקבע זה מכבר; ראו למשל החלטה מיום 30.1.06 בתיק (נת') 4/06: "הנה כי כן, משלא התקיימו התנאים המהותיים המקימים למבקש את הזכות לתבוע סעדיו בפני המפקח, אין הוא קונה סמכות כזו מכח הוראות תקנה 216 לתסד"א על דרך של הגשת הודעת צד ג'").

החלטה ברוח זאת ניתנה לאחרונה (15.9.20), גם-כן בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/104/2019; 6/297/2020): "…גדרי סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין, כפי שנקבעו בחוק המקרקעין, חלים על כל תובענה הבאה בפניו, ובכלל זאת הודעה לצד שלישי. אין בכוחן של תקנות סדר הדין האזרחי… שהן בבחינת חקיקת משנה, כדי להקנות לבית המשפט – ובהתאמה מכוח הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין – למפקח על רישום מקרקעין – סמכות ענינית שלא הוענקה לו מלכתחילה בחקיקה ראשית… בהעדר סמכות ענינית למפקח על רישום מקרקעין לדון בהודעה לצד שלישי… הנני להורות על מחיקתה".

[ב] בהחלטה נוספת שניתנה על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, ביום 21.9.20 (תיק 6/291/2016; 6/622/2017) נדונה סמכות המפקח לדון בתביעה לפיצויים בגין נזקי רטיבות, שעילתה בפקודת הנזיקין: "…תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין נזקי רטיבות אינה מצויה בסמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין, משאינו מוסמך לדון בתביעה זו שעילתה בפקודת הנזיקין. כאמור, סמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בתביעה שעילתה בפקודת הנזיקין נתונה אך ביחס לתביעה שענינה הסגת גבול. אטעים בהקשר זה, כי בהתאם להוראות סעיף 3 לתקנון המצוי… קנויה למפקח על רישום מקרקעין סמכות ענינית לדון בתביעה למתן צו עשה המורה לבעלים של דירה בבית המשותף או לנציגות הבית המשותף לתקן ליקוי בדירה או ברכוש המשותף, בהתאמה, הגורמים לנזקים בדירה אחרת בבית המשותף. ברם, אין בהוראות התקנון המצוי כדי להקנות למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון ולהכריע בתביעה שהגיש בעלים של הדירה האחרת בבית המשותף לפסיקת פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ולדירתו בשל ליקוי בדירה או ברכוש משותף בבית המשותף (ראו גם: ד"נ 20/73… ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01… רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16… עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18…) לנוכח האמור לעיל, נעדר המפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון ולהכריע בתביעה דנן לתשלום פיצויים בגין נזקי רטיבות שעילתה בפקודת הנזיקין…"

עם זאת, בנסיבות הענין, החליטה המפקחת שלא להעביר את הדיון לבית המשפט המוסמך: "…הצדדים לא העלו בשום שלב טענה של חוסר סמכות… ואף בית משפט שלערעור [בשלב דיוני מוקדם יותר – ד.ר.] החזיר התביעה להכרעת המפקחת על רישום מקרקעין מבלי שנדרש לשאלה זו. בנסיבות אלה, מטעמי יעילות דיונית, בשים לב כי התביעה הועברה לטיפולי בחלוף כשנתיים וחצי לאחר שהוגשה לראשונה, וברוח ההלכה הפסוקה בשאלת סמכות טריבונל שיפוטי לדון בתובענה לנוכח עיתוי העלאת הטענה של חוסר סמכות… מצאתי לדון ולהכריע בתביעה שלפני תחת העברתה לבית משפט מוסמך".

27.11.20

[א] בהחלטה מיום 3.11.20, שניתנה על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/117/2020; 6/413/2020), ובדומה למקרים קודמים (שמקצתם נסקרו לעיל) שעסקו בסמכות הדיון בהודעה לצד שלישי, נדרשה המפקחת, בין היתר, "לשאלת סמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בהודעה לצד שלישי שהגישו המחזיקים בדירה בבית משותף, אשר רשומה לטובתם הערת אזהרה… על פי הסכם לרכישת הדירה, נגד חברה קבלנית שבנתה הבית המשותף ועודנה רשומה הבעלים של הדירה" (במקרה זה, חברת אבן הבדולח בע"מ – להלן "אבן הבדולח").

ראשית, נפסק כי "בהתייחס למהות הסכסוך, טוענים הנתבעים בהודעה לצד שלישי כי אבן הבדולח אחראית לתיקון הליקויים בדירתם בכובעה כחברה קבלנית שבנתה את הבית המשותף… עילת תביעה זו היא הן מכח חוק המכר (דירות)… הן עילה חוזית מכח הסכם המכר שנחתם בין הנתבעים לאבן הבדולח. עילות תביעה אלה אינן נמנות עם ענינים שבסמכות המפקח על רישום מקרקעין, כמפורט בסעיף 72 לחוק המקרקעין. כאמור בהלכה הפסוקה, אין די בזיקה בין התביעה העיקרית להודעה לצד שלישי כדי להקנות למפקח סמכות ענינית אשר מלכתחילה לא ניתנה לו בדין. די באמור כדי למחוק ההודעה לצד שלישי, משהתנאים מכוחם קונה המפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בתובענה שלפניו, הם תנאים מצטברים".

שנית, נפסק כי "בהתייחס לזהות הצדדים, סבורני כי אבן הבדולח אינה צד לסכסוך אשר המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בענינו. זאת, משההודעה לצד שלישי הוגשה נגד אבן הבדולח בכובעה כחברה קבלנית שבנתה הבית המשותף, ומתוקף כך אחריותה לתיקון ליקויים הקשורים בבניה זו. אוסיף גם זאת. אמנם, אבן הבדולח רשומה הבעלים של הדירה, משטרם הושלם רישום הנתבעים כבעליה. ברם, אין חולק כי הנתבעים רכשו הדירה מאבן הבדולח, שילמו מלוא התמורה ומחזיקים בדירה מזה שנים רבות. לטובת הנתבעים רשומה הערת אזהרה משנת 2009 בגין עסקת המכר. אך מטעמים הקשורים במחלוקת שניטשה בין הנתבעים לאבן הבדולח טרם הושלם רישום זכות הבעלות של הנתבעים בדירה. בנסיבות אלה, יש לראות הנתבעים 'בעל דירה' לעניין החובה לתקן ליקויים בדירתם, כקבוע בהוראת סעיף 3(ב) לתקנון המצוי…… יש לראות הנתבעים, המחזיקים בדירה לאחר ששילמו מלוא התמורה לאבן הבדולח והראויים להרשם בעליה מכוח הסכם המכר – בשונה משוכר לשעה או בר רשות – 'בעל דירה' לענין החובה לתקן ליקויים בדירה העלולים לגרום נזק לדירה אחרת בבית המשותף. למסקנה זו בידי להגיע אף על פי הגיונם של דברים, שכן אין חולק כי הנתבעים הם הנוהגים בדירה כבעליה…"

[ב] האם מוסמך המפקח לדון במחלוקת שניטשה בין נציגויות של בתים משותפים – נפרדים? שאלה זו נדונה, ביוזמת המפקחת על רישום מקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/676/2020 – החלטה מיום 11.11.20):

"לפני תביעה למתן צווי עשה שהגישו נציגות הבית המשותף ברחוב המייסדים 4 בכפר סבא… ונציגות הבית המשותף ברחוב המייסדים 6 בכפר סבא… (להלן – 'התובעות'), המורים לנתבעת, נציגות הבית המשותף ברחוב אלתרמן 10 בכפר סבא… (להלן – 'הנתבעת'), לשלם חלקה היחסי בעלות סלילת שביל המעבר המשמש את שלושת הבתים המשותפים, ולהשתתף ב'משאל' שייערך בין כל בעלי הדירות בבתים המשותפים לענין הצבת מחסום חשמלי בפתח שביל המעבר. בהתאם להלכה הפסוקה, מצאתי להידרש ביוזמתי לשאלת סמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בתביעה, טרם המצאת כתב התביעה לנתבעת, לנוכח מהות הסכסוך ומיהות הצדדים לתביעה…

…בהתאם להוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בתביעה שבין בעלי דירות בבית משותף אחד, לרבות ככל שנציגות הבית המשותף היא צד לסכסוך. אין בהוראת סעיף זה, הקובעת גדרי סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין, כדי ליתן בידו סמכות לדון במחלוקות שניטשו בין בעלי דירות ונציגויות של בתים משותפים נפרדים. משלא מתקיים התנאי בדבר מהות הסכסוך, איני מוסמכת להכריע בתביעה שלפני, משהתנאים דלעיל מכוחם קונה המפקח על רישום מקרקעין הסמכות להכריע בסכסוך שלפניו הם תנאים מצטברים. למעלה מן הצורך, אוסיף כי בנסיבות דנן אף לא מתקיים התנאי בדבר זהות הצדדים. התובעות הן אמנם נציגויות של בתים משותפים, הרשאיות, כל אחת, להביא סכסוך להכרעת המפקח על רישום מקרקעין… ברם, זאת אך ביחס לסכסוך בגדרי הבית המשותף… אין המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון במחלוקת שניטשה בין בעלי דירות ונציגויות של בתים משותפים נפרדים".

3.5.21

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה ע"י מפקחים על רישום מקרקעין, בהם נדונה – בין היתר- סוגית "זהות הנציגות".

[א] תיק (חיפה) 8/33/2020 (5.4.21): "לכתב התביעה המתוקן צורף כנספח ח' מכתב ששלחה בעלת דירה בבית בשנת 2011 לאחות הנתבע בו צוין כי ניהול קופת הנציגות הועבר למר דויטשמן, וכן צורפו התכתבויות מייל ששלח מר דויטשמן, בתוקף תפקידו כנציג הנציגות, לבעלי הדירות בבית. על אף האמור, טען הנתבע כי התובעת איננה נציגות מוסמכת של הבית, וכי מר דויטשמן לא נבחר כדין. אציין כבר עתה כי אין בידי לקבל טענה זו. חוק המקרקעין… אינו מכיר מצב של העדר נציגות בבית. כך, כבר מעת רישום הבית המשותף (או אף לפני כן בבית שאינו רשום) ממונה נציגות זמנית עד לבחירתה של נציגות ראשונה… לפיכך, מי שטוען כי נציגות מכהנת איננה הנציגות החוקית צריך להוכיח קיומה של נציגות אחרת הפועלת לניהולו התקין של הרכוש המשותף (תשלום חשבונות, ניקיון וכיוב') ואשר כלפיה מקיימים בעלי הדירות את חובותיהם (למשל תשלום מיסי הנציגות). במקרה דנן, לא עלה בידי הנתבע להוכיח קיומה של כל נציגות אחרת. למעשה, כלל לא נטען כי קיימת נציגות כזו בכתב הגנה או בתצהיר שהוגש מטעם הנתבע. כך גם לא הובא תצהיר מטעם הנתבע של מי מבעלי הדירות בבית התומך בטענה כי הנציגות איננה הנציגות החוקית של הבית או שיאשר דבר קיומה של נציגות אחרת. כל שהובא מטעם הנתבע בענין הוא פירוט תאוריות שונות וספקולציות בהן טען כי לא סביר שקוימו שתי אספות כלליות כפי הנטען… העובדה שכל בעלי הדירות בבית משלמים דמי וועד שוטפים והוצאות מיוחדות לתובעת מעידה אף היא כי התובעת היא נציגות הבית".

[ב] תיק (רחובות) 3/545/2018 (25.4.21): "השאלה המרכזית העומדת במחלוקת היא האם העבודות הרלבנטיות הן בגדר 'החזקה תקינה' של הרכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק אם לאו. ככל שמדובר בהחזקה תקינה אזי אף ללא הסכמת חלק מבעלי הדירות – ובהן התובעת – רשאית היתה הנציגות לבצען. טרם שאדרש לסוגיה הנ"ל מוצאת אני להכריע תחילה בסוגיה מקדמית שהועלתה על ידי התובעת לפיה הנציגות המכהנת אינה הנציגות החוקית של הבית הואיל ולא נבחרה כדין במסגרת האסיפה הכללית.

האם הנציגות המכהנת נבחרה כדין? כאמור, טענת התובעת היא כי הנציגות לא נבחרה במסגרת אסיפה כללית כדין אלא חברי הנציגות אספו את חתימות בעלי הדירות ועל כן החלטותיה של הנציגות הן בלתי חוקיות. מצאתי לדחות טענה זו. חוק המקרקעין אינו מכיר במצב של העדר נציגות בית משותף… אשר על כן, על הטוען כי הנציגות אינה הנציגות החוקית להוכיח את קיומה של נציגות חוקית אחרת הפועלת לניהולו התקין של הרכוש המשותף אשר כלפיה מקיימים בעלי הדירות את חובותיהם. מעדות מר אנגל שוכנעתי כי נושא מינוי נציגות לבית עלה באסיפה הכללית. באסיפה זו שקלו בעלי הדירות מינוי נציגות בשכר (חברת ניהול) וזאת  בפיקוח התובעת (תמורת ויתור על תשלום דמי ועד) אך האסיפה הכללית פוזרה ללא החלטה. על פי מסמך ת/2, חברי הנציגות עובר להתנדבותם של מר אנגל ומר דריהם היו התובעת ומר שאול מיכאל. בשום שלב של הדיון התובעת לא טענה כי היא ומר מיכאל שאול נותרו נציגות הבית (בהעדר בחירת נציגות חדשה). נהפוך הוא – ברור היה כי התובעת פסקה מלשמש כנציגות הבית ובעלי הדירות אף לא ראו בה ככזו… כ-82% מקרב בעלי הדירות [הסכימו] למינויים של אנגל ודריהם כנציגות בדרך של חתימה על הסכמה מפורשת. שוכנעתי כי התובעת כמו גם יתר בעלי הדירות פעלו למול חברי הנציגות הנ"ל ובכך הכירו בהתנהגותם במינויים. על כן, בהעדר נציגות חוקית אחרת, אף אם מינוי חברי הנציגות לא נעשה באסיפה כללית הרי שפגם זה תוקן עת בעלי הדירות אשר אישרו ברוב מכריע כאמור את בחירתם של הנ"ל לרבות בהתנהגותם ובמילוי חובותיהם כלפיה".

30.5.21

[א] בתוספת מיום 27.11.20 לעיל, נדונה, בין היתר, החלטה בתיק (פ"ת) 6/676/2020, שעסקה בשאלה, האם מוסמך המפקח לדון במחלוקת שניטשה בין נציגויות של בתים משותפים נפרדים. החלטה מיום 21.4.21, שניתנה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (תיק 5/421/2021), עסקה בסוגיה דומה: "לפני תביעה כספית שהגישה נציגות הבית המשותף ברחוב פרנקפורט 12 בתל אביב… נגד נציגות הבית המשותף ברחוב דיזינגוף 213 בתל אביב ונציגות הבית המשותף ברחוב דיזנגוף 215 בתל אביב… בגדרה עתרה התובעת לחייב הנתבעות בתשלום פיצוי כספי בגין עלות גיזום עץ המצוי בשטחי הבתים המשותפים שבניהול הנתבעות. בהתאם להלכה הפסוקה, מצאתי להידרש ביוזמתי לשאלת סמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בתביעה טרם המצאת כתב התביעה לנתבעות, לנוכח מהות הסכסוך וזהות הצדדים לו… בהתאם להוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בתביעה שבין בעלי דירות ונציגות הבית המשותף בבית משותף אחד. אין בהוראת סעיף זה, הקובעת גדרי סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין, כדי ליתן בידו סמכות לדון במחלוקות שניטשו בין בעלי דירות ונציגויות של בתים משותפים נפרדים… למפקח על רישום מקרקעין הסמכות להעביר תביעה שאינה בסמכותו לבית משפט מוסמך, מכח הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, המורה כי למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. בהקשר זה, שנתה כבוד השופטת א' חיות, כתוארה דאז, בפסק הדין שניתן בע"א (מחוזי ת"א) 1730/99… כי תחת סילוק התביעה על הסף, מן הראוי כי המפקח על רישום מקרקעין יעבירהּ לבית המשפט המוסמך להכריע בה… כאמור, התביעה שלפני היא תביעה כספית. לנוכח שוויהּ, מסורה התביעה לסמכותו של בית משפט השלום… לפיכך, הנני להורות העברת התביעה לבית משפט השלום במחוז תל אביב, אשר לו הסמכות הענינית והמקומית לדון בתביעה…"

[ב] כאמור בסקירה לעיל, בסעיף 72(ד) לחוק נקבע כי "האמור בסעיף זה אינו גורע מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר". בהחלטה מיום 4.5.21 (תיק 6/701/2020), דן המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקוה, בתנאים לסילוק תביעה על הסף, בעיכוב דיון והעברתו לבוררות: "לפני בקשת הנתבע לסילוק התביעה שהוגשה נגדו על הסף, או לחלופין לעיכוב בירור התביעה שהוגשה נגדו מכח סעיף 5(א) לחוק הבוררות… על פי הדין, בית המשפט ישתמש בסמכותו להורות על סילוק על הסף של תובענה, בזהירות רבה ובמקרים קיצוניים ויוצאי דופן, שבהם ברור כי גם אם יוכחו מלוא הטענות בכתב התביעה, אין אפשרות של ממש כי התובע יוכל לקבל את הסעד המבוקש… משכך, בקשות לסילוק על הסף, כדי שתתקבלנה – מחייבות הצגת מצב דברים עובדתי ברור ובלתי שנוי במחלוקת, או לכל הפחות כזה המצריך בירור עובדתי מצומצם ביותר, ואשר המסקנה המשפטית האמורה להתקבל על בסיס אותו מסד עובדתי – היא ברורה וחד משמעית ומחייבת את סילוק התביעה על הסף. במקרה שלפני, לא עמד הנתבע בנטל המוטל עליו להראות כי גם אם נקבל את כל העובדות המופיעות בכתב התביעה ככתבן וכלשונן, עדיין יש מקום להורות על סילוק התביעה, ושאין אפשרות של ממש שהתובעת תוכל לקבל את הסעד המבוקש. לפיכך אני דוחה את בקשתו של הנתבע לסילוק התביעה על הסף…

הכלל הוא שהערכאה הדיונית תורה על עיכוב הליכים, כאשר קיים הסכם בוררות ומתמלאים התנאים המנויים בסעיף 5 לחוק הבוררות… אלא אם יוכיח התובע קיומו של טעם מיוחד לכך שהסכסוך בין הצדדים לא ידון בבוררות… קיימים אם כן שישה תנאים מצטברים, בהתקיימם יש לעכב את הדיון, ולהעבירו להליך בוררות, ואלו הם: א. קיים הסכם בוררות בין הצדדים. ב. התביעה שהוגשה לבית המשפט מתייחסת לסכסוך שההסכם חל עליו. ג. בעל דין שהוא צד להסכם מבקש את עיכוב ההליכים. ד. המבקש היה מוכן – ועודנו מוכן גם בעת הגשת הבקשה, לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות. ה. המבקש ביקש את עיכוב ההליכים בכתב ההגנה או בדרך אחרת. ו. המבקש פנה בבקשה לעיכוב הליכים לפני שטען לראשונה לגופה של התביעה… עוד יש לזכור כי גם כאשר מתקיימים כל התנאים לעיכוב ההליכים, נותר בידי הערכאה הדיונית שיקול דעת שלא להעתר לבקשה…"

כב' המפקח בחן את התקיימות התנאים, וקבע כי התקיימו כולם – ומשכך, הורה על עיכוב ההליך שבפניו, ועל העברתו לדיון בפני הבורר המוסכם.

[ג] בהחלטה מיום 11.5.21 (ת.א. 52326-04-21), דן בית המשפט המחוזי בהליך – שמלכתחילה אינו מסור לסמכות המפקח על המקרקעין – במסגרתו הגישה נציגות בית משותף תביעה כנגד חברת ניהול, חברות נקיון ונושאי משרה בהן, לאסור על הנתבעים לעשות כל פעולות בקשר לבית המשותף, להורות להם למסור חשבונות ודו"חות, ולפסוק על פיצוי כספי. נפסק, בין היתר: "…הדין עם הנתבעים, והסמכות הענינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט השלום. מימים ימימה נוהגת עמנו ההלכה הפסוקה, שהסמכות הענינית של בתי המשפט האזרחיים מבוססת על 'מבחן הסעד'. בהתאם לכך, וככל שהתביעה איננה במקרקעין, אזי כאשר שווי התביעה אינו עולה על 2.5 מיליון ₪, מסורה הסמכות לדון בתביעה לבית משפט השלום… בעניננו, הסעדים המבוקשים הם סעד כספי בסך 849,199 ₪, מסירת חשבונות ודו"חות, וכן צו מניעה, שלא נטען כי אינו ניתן להערכה כספית ולא נטען מה שוויו. והכלל במקרים כאלה הוא, שהנטל להוכיח שהצטברות שוויים של הסעדים עולה על תקרת הסמכות של בית משפט השלום, או שלא ניתן להעריך את שוויו של הסעד שאינו כספי – נטל זה מוטל על כתפי התובע…"

אמנם, "…בצידו של מבחן הסעד, שהוא המבחן הראשי, קיימים 'איים בודדים' בתחום הסמכות הענינית, שנקבעו על ידי המחוקק כחריגים לכלל זה, ומבוססים על מבחן מהותי ולא דיוני. מדובר בהסדרים מיוחדים, שלגביהם נקבעה הסמכות הענינית בחוק מיוחד, והיא סמכות שמבוססת על עילת התביעה ולא על הסעד המבוקש בה…"; אך בנסיבות הענין, לא מצא בית המשפט המחוזי לסטות מן הכלל, לפיו "התביעה שלפני מצויה בסמכותו הענינית של בית משפט השלום, וזאת לפי שווי הסעדים המבוקשים בתביעה", והורה על העברת ההליך לבית משפט השלום.

[ד] בהחלטה מיום 13.5.21 (תיק 5/976/2020), דנה המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב בשאלת "סמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בתביעה שענינה נטילת מכשיר הקלטה מסוג DVR המחובר למערך מצלמות הבית המשותף, על ידי בעל דירה ומחזיק מטעמו בבית המשותף, וכן תשלום עלות תיקון נזקים שגרמו כנטען ללוח מודעות ולמנעול דלת מקלט הבית המשותף שנשאה בהן נציגות הבית המשותף". הנתבע עתר למחיקת התביעה שהוגשה נגדו, "בהעדר סמכות ענינית למפקח על רישום מקרקעין לדון בה משעילתה בפקודת הנזיקין… בתגובה, טענה התובעת כי למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון בתביעה, משיש לראות בנטילת מכשיר ה-DVR ובפגיעה בלוח המודעות ובמנעול דלת מקלט הבית המשותף הסגת גבול לרכוש המשותף, עילת תביעה המסורה לסמכות המפקח, בעטיים זכאית התובעת, נציגות הבית המשותף, להיפרע אף פיצויים מהנתבעים".

נפסק, בין היתר: "לאחר ששקלתי טענות הצדדים סבורני כי התביעה דנן מסורה לסמכות המפקח על רישום מקרקעין… בהתייחס לסעד למתן צו עשה המורה לנתבעים להשיב מכשיר ה-DVR, בידי לקבל טענת התובעת כי נטילת המכשיר ממקלט הבית המשותף מהווה 'הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף' כקבוע בהוראת סעיף 72(ב) לחוק… הוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, מורנו כי רכוש משותף הוא 'כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת'. הגדרת הרכוש המשותף היא הגדרה שיורית, משמורנו כי עם הרכוש המשותף נמנים כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים דירה. עוד בהתאם להגדרה, רשימת הפריטים הנמנים עם הרכוש המשותף היא רשימה פתוחה, אשר ניתן להוסיף עליה ולגרוע ממנה. בהתאם להגדרה זו, נמנים עם הרכוש המשותף בבית כל חלקי הבית המשותף, הכוללים הבנוי (לרבות גגות, קירות חיצוניים, מסד, חדר מדרגות ומקלט), המחובר לו חיבור של קבע (לרבות מעלית), ומתקנים המיועדים לשמש את מרבית בעלי הדירות (לרבות מתקני הסקה ומים). מִתְקָן מוגדר הן 'מתחם שבו מותקנת מערכת מכשירים למילוי תפקיד מסוים', הן' 'מכשיר המוצב במקום מסוים ומיועד למלא תפקיד' (האקדמיה ללשון העברית…) בהינתן ההגדרות דלעיל ואף על פי הגיונם של דברים, סבורני כי מערך מצלמות המותקנות ברחבי הבית משותף – הכולל מכשיר DVR… המהווה את מערכת ההפעלה של המצלמות ותיעוד הנקלט בעדשתן – מהווה רכוש משותף. זאת, בהיותו חלק ממתקני הבית המשותף שתכליתו, בין היתר, לספק הגנה, שמירה ובטחון הן לקנין (הבית המשותף), הן לדרים בבית המשותף ולבאים בשעריו. לפיכך, יש לראות מערך מצלמות הבית המשותף, על כל רכיביו, רכוש משותף… ברוח הדברים דלעיל, סבורני כי יש לראות לוח המודעות בגדר רכוש משותף בהיותו מתקן המוצב ברחבי הבית המשותף (על פי רוב במבואת הבית המשותף) שמטרתו לאפשר למוסדות הבית המשותף ובפרט לנציגות הבית המשותף להביא לידיעת בעלי הדירות מידע רלוונטי הקשור בפעילות הבית המשותף, לרבות מידע כמתחייב על פי דין (כדוגמת מועד כינוס אסיפה כללית וסדר יומה, החלטות האסיפה הכללית באשר לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, וכיוצ"ב). אשר לדלת מקלט הבית המשותף, דומה כי אין חולק כי זו, על כל חלקיה לרבות מנעול הדלת, מהווה רכוש משותף".

נדחתה גם טענת הנתבע, "לפיה נציגות הבית המשותף נעדרת הרשאה להגיש התביעה דנן": "…תביעה שעילתה הסגת גבול לרכוש משותף בבית המשותף באה בגדרי ההרשאה של נציגות הבית המשותף, בהיותה קשורה במישרין בסמכויותיה, אמור החובה הרובצת לפתחה, לדאוג 'להחזקתו התקינה' של הרכוש המשותף. בכלל זאת, הסמכות להגיש תביעה כנגד בעל דירה ומחזיק מטעמו בדירה בגין פגיעה ברכוש המשותף או נטילתו שלא כדין (הסגת גבול), כנטען בעניננו. למותר לציין, כי משנתונה בידי נציגות בית המשותף הסמכות להגיש תביעה נגד בעל דירה בבית המשותף והמחזיק מטעמו בשל הסגת גבול לרכוש המשותף, לרבות למפקח על רישום מקרקעין, בידה הזכות לעתור לכל הסעדים הנובעים מעילת תביעה זו…"

30.7.21

ראו כתבה מעניינת באתר TheMarker.

1.11.21

ראו סקירה חדשה באתר: "העברת הליך מן המפקח על רישום מקרקעין – לבית משפט".

4.4.22

כאמור בסקירה לעיל, בסעיף 72(ד) לחוק נקבע כי "האמור בסעיף זה אינו גורע מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר". בהחלטה מיום 27.3.22 (תיק 6/355/2021) דן המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקוה, בבקשת הנתבע להעברת ההליך לבירור על פי דין תורה בבית הדין הרבני: "…הבית נרשם כבית משותף וחלות עליו הוראות 'התקנון המוסכם' שנחתם בתאריך כג' אלול תשע"א (20.09.2011)… במסגרת כתב התביעה, נתבקש ליתן סעד לצו עשה של סילוק יד, המורה לנתבע להסיר את הגג הנפתח המשמש כסוכה, וקורה העולה לשטח התובע, כדי לאפשר לתובע לממש היתר בניה שבידו, עבור הרחבת דירתו… הנתבע [הגיש] כתב הגנה, במסגרתו טען כי יש להעביר את ההליך לבית דין הרבני. עוד הוסיף הנתבע כי אף פעל לשם כך, ופנה להוצאת צו מניעה נגד התובע, בבית דין רבני בראשותו של הרב אפרים פישל מוטצען, המרא דאתרא של קרית הבעל שם טוב, ואף פנה לרב מנדל שפרן, שאף הוא הוסיף בחתימת ידו שיש לעכב את ההליך שבכותרת, לפרק זמן של שלושה חודשים, ובזמן זה ידון הסכסוך בבית הדין, שפסיקתו תובא לאישור בית המשפט… התובע… התנגד להעברת ההליך וביקש כי הוא יתקיים בערכאה זו. במהלך הדיון הצדדים הפניתי את הצדדים לסעיף 3 לתקנון המוסכם, שקבע כך: '3. כללי התנהגות בדירה וברכוש המשותף – א. כל בעל דירה (וחליפו) מתחייב לנהוג בצורה שאינה נוגדת את דת משה וישראל, ומתחייב לשמור על אורח חיים דתי. בכל מקרה של סכסוך ו/או בעיה שתתגלע בין בעלי הדירות בנושאים רוחניים, יכריע בית הדין אשר יורכב מרב השכונה, אב"ד ודיינים, או חלק מהם ובתנאי שימנה לפחות שלושה אנשים (להלן:'ביה"ד') וההחלטות בו יתקבלו ברוב דעות. עד להקמת ביה"ד יוכרעו הסכסוכים בין בעלי הדירות בנושאים רוחניים בהתאם להנחיות רב השכונה. ב.     בעלי הדירה לא יהיו מורשים לשנות מהוראות פרק 3 של תקנון מוסכם זה אלא בהסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות" (ההדגשות כאן ולהבא אינן במקור)…"; לטענת הנתבע, הוא "בירר את הנושא במשרדי העמותה והוסבר לו באופן מפורש כי הביטוי 'נושאים רוחניים' יכול להתפרש גם כסכסוך שכנים.  כך שגם אם ניתן לפרש את הביטוי 'נושאים רוחניים' בשני אופנים, יש לפנות לתקנון השכונה… עליו חתם כל בעל דירה, ואף הדבר צוין בהערת האזהרה המופיעה בנסח הבית המשותף. כתימוכין הפנה הנתבע למסמך שלטענתו הוא תקנון השכונה. בסעיף ז' נאמר כי: 'אסור בשום פנים לעשות מחלוקת ובכל טענה שיש לאחד כלפי רעהו יובא להכרעת בי"ד בלבד ולא לערכאות…'; לטענת התובע, "בתביעה זו אין כל קשר לנושאים הלכתיים או רוחניים. שהרי רוחניות לפי הגדרת המילון משמעותה: 'אי השתייכות לעולם החומר', ואילו התביעה שהגיש, עניינה גשמי וקנייני. התקנון כתוב בלשון דווקאית בעניינים רוחניים בלבד ולא כתוב שכל דיון וסכסוך בין שכנים ידון בבית דין רבני. עוד הפנה התובע לכותרת סעיף 3 לתקנון המוסכם, 'התנהגות בדירה וברכוש המשותף'. כוונת סעיף זה ענינה במחלוקת בנושאי התנהגות כמו שמיעת מוזיקה, עריכת אירועים מסוימים או סגנון לבוש, אך עניננו קנייני לחלוטין, מימוש היתר בניה שניתן לו כחוק, משכך אין הסעיף חל על התביעה. התקנון המוסכם הוא תקנון המאושר על ידי מינהל מקרקעי ישראל והוא התקנון הקובע. כמו כן התקנון ממנו מצטט הנתבע הוא תקנון בין המשתכנים לעמותה ולא מולו כצד שלישי ומשכך הוא לא חל לגביו. הערת האזהרה שאליה מתייחס הנתבע, היא הערת אזהרה לפי סעיף 128 שמתייחסת למכירת הדירה ואין לה כל קשר לדיון זה…"

נפסק, בין היתר: "הכלל הוא שהערכאה הדיונית תורה על עיכוב הליכים, כאשר קיים הסכם בוררות ומתמלאים התנאים המנויים בסעיף 5 לחוק הבוררות… קיימים אם כן ששה תנאים מצטברים, בהתקיימם יש לעכב את הדיון, ולהעבירו להליך בוררות, ואלו הם: א. קיים הסכם בוררות בין הצדדים. ב. התביעה שהוגשה לבית המשפט מתייחסת לסכסוך שההסכם חל עליו. ג. בעל דין שהוא צד להסכם מבקש את עיכוב ההליכים. ד. המבקש היה מוכן – ועודנו מוכן גם בעת הגשת הבקשה, לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות. ה. המבקש ביקש את עיכוב ההליכים בכתב ההגנה או בדרך אחרת. ו. המבקש פנה בבקשה לעיכוב הליכים לפני שטען לראשונה לגופה של התביעה… בעניננו חלוקים הצדדים על קיומו של התנאי המצטבר השני, המחייב קיום תנית בוררות בקשר עם ההליך שמבוקש לעכבו. לשם בחינת התקיימותו של תנאי זה, יש להידרש לתקנון המוסכם, למעמדו הקנייני, ולדרך שבה יש לפרשו…"; לאחר דיון במעמדו ובמטרתו של תקנון מוסכם, נדונה פרשנותו: "בהיותו של התקנון המוסכם חוזה, יש לפרשו, בהתאם לדיני החוזים… קיימת חזקה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה על רקע הקשרו הכללי… במקרים בהם לשון החוזה אינה חד-משמעית, יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על רקע כלל הוראות החוזה ובאמצעות בחינת הנסיבות החיצוניות לו. כך, בין היתר, יש ליתן את הדעת להתנהגות הצדדים ולנוהג ביניהם, לחוזים נוספים בין הצדדים וכדומה… ובמיושם לעניננו… לשון הסעיף [סעיף 3 לתקנון המוסכם – ד.ר.] קובעת באופן ברור, כי מחלוקת שעניינה 'נושאים רוחניים', תובא לבית דין רבני, כאשר עד להקמתו יכריע רב השכונה 'בנושאים רוחניים'. כך שמכלל הן אתה שומע לאו… לא כל נושא יועבר לבית הדין הרבני, או לרב השכונה, אלא רק נושא שהוא נמנה עם אותם מקרים שהם בגדר 'נושאים רוחניים'. כל פרשנות אחרת של לשון הסעיף, תחטא למטרתו. לו מנסחי התקנון המוסכם היו מעונינים שכל הסכסוכים, ולא רק הסכסוכים 'הרוחניים', יועברו להכרעת בית הדין או להכרעת רב השכונה… לא היה כל צורך לרשום באופן מפורש את המילים 'בנושאים רוחניים'… משלא עשו זאת, לשון החוזה המפורשת, נוטה באופן חד משמעי לפרשנות התובע, לפיה, נושאים שאינם נושאים רוחניים, כדוגמת סכסוכי שכנים הנובעים ממחלוקת קניינית, אינם בגדר 'נושאים רוחניים'… כמו כן, מקובלת עלי טענת התובע, לפיה יש לפרש את הפסקה השנייה בסעיף 3 לתקנון המוסכם, על פי הקשרה עם רישת סעיף 3, לרבות עם כותרתו. כלומר, הביטוי 'נושאים רוחניים' בא לאחר התייחסות ל'דת משה וישראל' ו'שמירה על אורח חיים דתי', וכל אלו נרשמו תחת הכותרת 'כללי התנהגות בדירה וברכוש המשותף'. מכאן, שהנושאים הרוחניים הם בהכרח אלו הקשורים להתנהגות הרוחנית של בעלי הדירות ולשמירה על אורח החיים וצביונו בנושאים הקשורים לכך כגון סגנון לבוש מתאים, עריכת אירועים מסויימים, שמיעת מוסיקה, הכנסת מקלט טלוויזיה וכו', אך לא בנושאים קניניים 'גשמיים' מתחום המשפט האזרחי, בדומה לתביעה שלפני… הפירוש המילונאי של המושג 'רוחני' הוא 'של חיי הרוח, השייך לרוח, לנפש, לנשמה'… מחלוקת קניינית הקשורה בזכויות קנייניות ברכוש המשותף, אינה מחלוקת רוחנית הקשורה לחיי הרוח, ולכן לא ניתן לסווגה כנושא רוחני… מבחינת למעלה מהצורך, מצאתי לדון גם במשמעותו של תקנון השכונה שצירף הנתבע לתגובתו, והאם יש בתקנון השכונה כדי לגבור על התקנון המוסכם, במקרה של התנגשות בין השניים… בעוד התקנון המוסכם, שמשעה שנרשם הוא בעל מעמד קנייני ופומבי ומשמעותו המשפטית היא כלפי כולי עלמא, כך שכל אדם יכול להוציא את מסמכי הבית המשותף לעיין בהם ולהסתמך עליהם, התקנון השכונתי אינו כזה. הוא לא נרשם במרשם המקרקעין והוא אינו פומבי. כך שבמקרים שבהם יש התנגשות בין התקנון המוסכם לבין תקנון השכונה, יגבר התקנון המוסכם, שמשעה שנרשם יש לו מעמד קנייני מחייב…"

31.5.22

החלטה מיום 25.5.22 (פורסמה ב"נבו"), של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (תיק 5/93/2022), דנה בשאלה, האם מוקנית למפקח סמכות שיפוטית לדון ברישום בית משותף וברישום תקנון מוסכם (תוך הבחנה בין סמכויות שיפוטיות לבין סמכויות מינהליות של המפקח): "תביעה למתן צו עשה המורה לנתבעת לחתום על בקשה לרישום בית משותף ולרישום תקנון מוסכם, ולחלופין, להסמיך נציגי התובעת לעשות כן בשמה… התובעת… היא חברה קבלנית שבנתה הבית המשותף במסגרת התקשרות בעסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע, וזכאית להרשם בעלים של דירה…. הנתבעת… נמנית עם בעלי הקרקע וזכאית להרשם בעלים של דירה… ברקע הדברים, פסק דין… במסגרתו נעתר בית המשפט לתביעה שהגישה הנתבעת נגד התובעת, והורה לתובעת להסיר מנגנון פיקוד שבת שהתקינה באחת משתי מעליות הבית המשותף ולהתקינו במעלית השניה… בית המשפט הוסיף ודחה הסעד לרישום ההכרעה מושא פסק הדין בתקנון הבית המשותף… כנטען בתביעה דנן, הנתבעת מתנה חתימתה על הבקשה לרישום הבית המשותף ולרישום תקנון מוסכם, בהוספת הוראה בתקנון בהתאם לפסק הדין. זאת, כנטען, בניגוד להסכם הקומבינציה שעליו חתמה הנתבעת ויפוי כח בלתי חוזר שנתנה בידי בא כח התובעת, לרבות לענין רישום הבית המשותף. לנוכח מהות הסכסוך, מצאתי להידרש ביוזמתי לשאלת סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין – טריבונל שיפוטי – להכריע בתביעה… התובעת [הגישה] נימוקיה… בציינה כי ענינה של התביעה ב'סכסוך הקשור במהותו בנושא הפעלת מעלית שבת ומכאן סמכות המפקח לדון בסכסוך'. קרי, פלוגתא, כך לשון התגובה, אשר בירורה מצוי בסמכות המפקח. בשל פלוגתא זו לא נרשם הבית המשותף, ענין המצוי כשלעצמו בסמכות המפקח על רישום מקרקעין.

אקדים אחרית לראשית, ואבהיר כי דין התביעה להימחק בהעדר סמכות למפקח על רישום מקרקעין לדון בה… סמכותו השיפוטית של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים קבועה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין… שניים הם התנאים בהתקיימם, במצטבר, קונה המפקח על רישום מקרקעין סמכות ענינית לדון בתביעה שלפניו. האחד, מהות הסכסוך… השני, זהות הצדדים… בהתייחס למהות הסכסוך, הוקנתה כאמור למפקח על רישום מקרקעין סמכות יחודית לדון בסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות בבית המשותף לפי התקנון החל על הבית המשותף, בסכסוכים המנויים בהוראות חוק המקרקעין, וכן בסכסוכים בנושאים המנויים בדברי חקיקה אחרים. בנוסף, הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות מקבילה לדון בסכסוך שבין בעלי דירות בדבר הסגת גבול של בעל דירה לדירה אחרת או לרכוש המשותף בבית המשותף. בנסיבות דנן, עתרה התובעת למתן צו עשה המורה לנתבעת לחתום על בקשה לרישום הבית בית משותף ולרישום תקנון מוסכם. זאת, כאמור, בשל מחלוקת שניטשה בין הצדדים לענין רישום סעיף בתקנון המוסכם בהתאם לפסק הדין, ומשעה שהצדדים חלוקים בענין רישום זה לנוכח הסכם הקומבינציה והסכמים שנחתמו בין הצדדים ובעלי הדירות האחרים בבית המשותף. רישום בית משותף ורישום תקנון מוסכם אינם נמנים עם סכסוכים שבענינם מסורה למפקח על רישום מקרקעין – בהפעילו סמכותו השיפוטית – הסמכות להכריע בסכסוך… אין בטעמי המחלוקת, בעטיה לא באה הסכמה בין בעלי הזכויות במקרקעין לרישום הבית בית המשותף ולרישום תקנון מוסכם, כדי לשנות מסקנה זו. למען הסר ספק, ככל שמחלוקת זו נמנית עם ענינים שבהם הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בסכסוך… ובעל הזכות הגיש תביעה מתאימה בענינה למפקח, יכריע בה המפקח. ברם, משמחלוקת זו לא באה לפני המפקח להכרעה, אין בהיותה 'הגורם' לאי רישום הבית המשותף ולאי רישום תקנון מוסכם, כדי ליתן בידי המפקח הסמכות להכריע בסכסוך שענינו אלה – רישום הבית המשותף ורישום תקנון מוסכם… אמנם, למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון בסכסוך שענינו הפעלת מעלית כמעלית שבת בבית המשותף… ברם, אין בתביעה דנן סכסוך כאמור. סכסוך זה נדון והוכרע בפסק הדין [בבית המשפט – ד.ר.]… המחלוקת שבין הצדדים בתביעה דנן היא בשאלת הוספת הוראה לתקנון המוסכם, כפי הוראות פסק הדין. ענין זה, כאמור, אינו מסור לסמכות המפקח על רישום מקרקעין בהפעילו סמכותו השיפוטית. די באמור כדי להורות על מחיקת התביעה, בהעדר סמכות למפקח על רישום מקרקעין לדון בה, לנוכח מהות הסכסוך. אוסיף, למעלה מן הצורך, כי… הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות מינהלית ליתן צו לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים ולרישום תקנון מוסכם… סמכות זו אינה נמנית עם סמכותו השיפוטית של המפקח על רישום מקרקעין… יתרה מזאת, למפקח על רישום מקרקעין, בהפעילו סמכותו המינהלית, אין כל סמכות לדון ולהכריע במחלוקות שניטשו בין צדדים להליך רישום בית משותף ולהליך רישום התקנון המוסכם. דומה כי בגדרי התביעה דנן עותרת התובעת, הלכה למעשה, לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף. תביעה זו מסורה לסמכותו היחודית של בית משפט השלום… סוף דבר – דין התביעה להימחק בהעדר סמכות למפקח על רישום מקרקעין לדון בה…"

28.6.22

החלטה מיום 3.6.22 (פורסמה ב"נבו") – הפעם של בית משפט שלום (ת"ת 33072-03-22) – שענינה סמכות הדיון היחודית שמוקנית למפקח: "לפני תביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבע, ושנפתחה כבקשה לביצוע תביעה על סכום קצוב, על פי סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל… התובעת הינה חברה העוסקת במתן שירותי ניהול ואחזקת מבנים, ובהתאם להסכמת רוב בעלי הדירות בבנין… מונתה באמצעות נציגות הבית כמתחזק הבנין. התביעה נסבה על דרישה לתשלום השתתפות בהוצאות תיקון מעלית בבית המשותף, בו לנתבע דירה בבעלותו. הנתבע העלה את שאלת סמכותו הענינית של בית משפט זה לדון בתביעה, ולעמדתו נוכח הוראות חוק המקרקעין… ולאור יפוי הכח שניתן לתובעת ע"י הנציגות, מכוחו היא באה בנעליה, הרי שהסמכות הענינית היחודית לדון בהליך זה, מסורה למפקח על המקרקעין. התובעת טוענת לסמכות בית משפט זה, משאינה מהווה תחליף לנציגות, היא אינה באה בנעליה, והיא אינה אלא חברת אחזקה המספקת לבנין שרותים ספציפיים, כפי הוראת הנציגות. אף יפוי הכח אינו נועד אלא להקל על הנציגות בגביה, ומכל מקום עסקינן בתביעה מכח חוזה התקשרות, ועל כן אין המדובר בסכסוך שבין בעל דירה לבין הנציגות. לאחר ששקלתי בטיעוני הצדדים, ומתוך הדין הקיים, מצאתי לקבוע כי הסמכות לדון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין, והיא אינה נתונה לבית משפט זה. כידוע, הגם שככלל סמכותו הענינית של בית המשפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, הרי הלכה היא כי במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי, יחולו הוראותיו. ר' לענין זה האמור ברע"א 4298/98… כך הדבר גם לשם הדוגמה בסכסוכים אזרחיים שעילתם ביחסי עבודה ובין עובד למעסיקו, שם נבחנים זהות הצדדים ומהות העילה, וסכסוכים אזרחיים בין בני משפחה שעילתן סכסוך בתוך המשפחה, שם נבחנים זהות הצדדים ומהות הסכסוך. בעניננו, הסמכות נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין… התנאים לבחינת סמכותו של המפקח הינם שניים. האחד, סכסוך בין בעלי דירות בענינים המנויים בסעיף; השני, זהות הצדדים – בין בעלי דירות, לרבות מתחזק. באשר לתנאי הראשון, סעיף 58 לחוק המקרקעין, הנכלל בסעיף 72(א) לחוק, במסגרת סמכותו הבלעדית של המפקח, קובע את חובתו של בעל דירה לשאת 'בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השרותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג'. הסעיף אינו נוקב בסוגי ההוצאות כרשימה סגורה, אלא כלל ההוצאות הדרושות להחזקה תקינה. התביעה שלפני הינה תביעה לתשלום חוב נטען, מכח הסכם הניהול שבבנין, ולשם החזקתו התקינה של הרכוש המשותף והבטחת השרותים המחויבים – במקרה זה תקינות המעלית. הסכם הניהול והגביה בהם עסקינן נוגעים לרכוש המשותף, ועל כך אין חולק. המדובר, אפוא, בסכסוך הנוגע לתשלום ההוצאות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף. באשר לתנאי השני – ובעניננו 'מתחזק', כמוגדר בסעיף 71 לחוק המקרקעין… המבחן על פי המשתמע מהחוק, לשם קביעה באם מדובר במתחזק, הינו דו שלבי: פורמלי ומהותי. פורמלי – אופן מינוי המתחזק, ומהותי – בחינת תפקידו, האם משמש הוא כגורם הדומיננטי (ולאו דווקא בלעדי) המנהל את הרכוש המשותף. המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות הענין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק, האם גבית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שרותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף. בעניננו, דומה כי אין מחלוקת כי עסקינן במתחזק כהגדרתו בחוק. המדובר בחברת ניהול שהתקשרה עם הגורם המוסמך ע"י כלל דיירי הבית בהסכם ניהול מפורט, ממנו ומתוך כלל התנהלות הצדדים, ובכלל זאת הסמכת התובעת לדאוג לביצוע התיקון ומתן יפוי הכח לגבית הוצאותיו, עולה כי מתקיימים תנאי הסעיף, ומהותית עסקינן במתחזק. יצוין, כי התובעת בעצמה בהסכם הניהול מגדירה עצמה כמתחזק, אולם כאמור, בחינת השאלה לגופה מובילה כשלעצמה למסקנה זו, אף מבלי להידרש להגדרות פורמליות. עוד יצוין כי ישנו טעם של ממש בעמדת הנתבע, ולפיה שעה שפועלת התובעת כמיופת כוחה של הנציגות, הרי שאף מכאן יש לקבוע כי הסכסוך האמיתי נטוש בין בעלי הדירות, ולפיכך בסמכותו היחודית של המפקח – אף ללא צורך להידרש לשאלה באם עסקינן במתחזק. בכל הנוגע לטענה כי עסקינן בהתחייבות חוזית, הרי שנפסק כי חוזה, ככל שנערך בין המתחזק לבין הדיירים או הנציגות, אינו מפקיע את סמכותו של המפקח על המקרקעין, ואינו מקנה סמכות לבית המשפט האזרחי. סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין מגדיר 'מתחזק' כמי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החוק, עצמו, איפוא, מכיר בכך שייכרת חוזה בין חברת הניהול, 'המתחזק', ובין בעלי הדירות, ואף קובע בסעיף 71(ג) כי דין שכר המתחזק כדין הוצאה… לשון החוק, אם כן, ברורה. לא זו בלבד שהחוק לא עורך הבחנה בין עילה חוזית או אחרת בשאלת הסמכות הענינית, אלא הוא מכיר בהתקשרות החוזית שיכול ותערך בין הצדדים, מבלי שהדבר יפגע בסמכות המפקח על המקרקעין. סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15… אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט. כבר נפסק כי 'סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד'… ערכאה זו הינה איפוא בעלת הכלים והמומחיות המתאימים לדון בתובענות הנוגעות לסכסוך בבתים משותפים… בחינה מהותית של הסכסוך, איפוא, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון דא יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי. נוכח האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק ובין הדייר – הנתבע, והסמכות נתונה באופן יחודי למפקח על המקרקעין. על כן, לא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה ללשכת ההוצאה לפועל, בהעדר סמכות ענינית של בית המשפט האזרחי…"

25.8.22

האם מוסמך המפקח לדון "בגררא" בסוגיה חוזית? פסק דין מיום 2.6.22 (פורסם ב"נבו") שניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין ברחובות (תיק 3/369/2020): "ענינה של התביעה בדרישת התובעת לסילוק ידו של הנתבע, מחניה המוצמדת לדירתה על פי מסמכי רישום הבית המשותף, בטענה שהסכם החלפת חניות עליו חתמה, דינו להתבטל מחמת טעות והטעיה מצד הנתבע….. הסעד שנתבקש בכתב התביעה הוא סילוק ידו של הנתבע מחניה לח'. כדי לדון בסילוק היד יש להכריע בגררא בסוגית תוקפו של ההסכם להחלפת חניות… איו חולק, כי למפקח על רישום מקרקעין נתונה הסמכות לדון בתביעה בה הסעד המבוקש הוא סילוק יד בבית משותף. אולם, האם מוסמך המפקח לדון בענין שבגררא בשאלה חוזית, אשר כשלעצמה אינה מצויה במסגרת סמכויותיו? בסעיף 74 לחוק המקרקעין הושוו סמכויותיו של המפקח לסמכויותיו של בית משפט השלום… סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב]… קובע כך: 'הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר'. בבר"ע 587/83… דן בית המשפט העליון, בין היתר, בסוגית סמכותו של המפקח לדון בעניין שבגררא במסגרת תובענה לסילוק יד שהוגשה לפניו… 'האם הוסמך המפקח לדון כענין שבגררא, בגדר תובענת סילוק היד שהוגשה לפיו, בזכויותיהם ה'קניניות' של המשיבים? לדידי אין הדבר מוטל בספק…..' וראו גם דברי כב' השופטת נאור בע"א 10112/03….. עולה איפוא, כי לצורך בירור המחלוקת רשאי המפקח לדון בגררא בשאלה אשר אינה מצויה במסגרת סמכויותיו. למותר לציין כי הכרעתי ביחס לתוקפו של ההסכם היא בגררא בלבד, ואינה מהווה מעשה בית דין, ועל כן אין מניעה מהבאתה של שאלה זו בפני בית המשפט המתאים (ראו לענין זה ע"א 7510/06…)….."

{לגופו של ענין, נפסק כי "התובעת לא הוכיחה טענתה לפיה ההסכם בטעות יסודו, לכל היותר עסקינן בטעות בכדאיות העסקה, אשר אין בה כדי להביא לביטולו של ההסכם"; והתביעה נדחתה}

4.11.22

החלטת המפקח על הרישום בפתח תקוה, מיום 30.11.22 (פורסמה ב"נבו") בתיק 6/399/2022, במסגרתה נדונה השאלה, "האם למפקח על רישום מקרקעין הסמכות הענינית לדון בתביעה שענינה צו עשה, המחייב שוכרים ובעלת דירה, לטפל ברעשים הנובעים ממנוע מזגן המותקן בדירה, או שמדובר בתביעה שהסמכות הענינית לדון בה, מסורה לבית משפט השלום?" התובע הינו של בעלים של דירה בבית משותף, נתבעים 1-2 הינם שוכרים של דירת מגורים בבנין, שבבעלות נתבעת 3. "בכתב התביעה… עתר התובע למתן צו עשה, המחייב את הנתבעים להימנע מלהפעיל את המזגנים בדירה, משום שהותקנו לטענתו באופן רשלני, והם מהווים מטרד מתמשך לתובע ולבני משפחתו וסכנה לשלום הציבור… כתב הגנה מטעם הנתבעים 2-1 הוגש ב… במסגרתו הוכחשו טענות התובע מכל וכל. למען שלמות התמונה יצוין כי לא הוגש כתב הגנה מטעם הנתבעת 3. ב… הגישו הנתבעים 2-1 בקשה לפטור מהתייצבות לדיון, מהטעם שהם רק שוכרי בדירה ולא בעלי הדירה, ומשכך אין הם קובעים לגבי הדירה. בבקשה זו נטען כי המזגן הוא רכושה של בעלת הדירה והוא הותקן על דעתה ובאישורה… הוריתי לתובע להגיב לבקשה ולהבהיר מהו מקור סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין לדון בתביעה, הן לאור זאת שחלק מהצדדים להליך אינם בעלי הדירה, והן לאור זאת כי התביעה עניינה במטרד רעש…

לאחר שבחנתי טיעוניו של התובע, מצאתי שהתביעה שלפני הוגשה בניגוד לכללי הסמכות הענינית, וראיתי להעבירה לבית משפט השלום. בהתאם לפסיקה, שאלת הסמכות הענינית היא שאלה מקדמית, הדורשת תשובה ברורה וחדה, וקיומה של אי-בהירות ביחס לחלוקת הסמכויות העניניות בין הערכאות הדיוניות השונות, עלולה לפגוע בוודאות המשפטית של בעלי דין, ולגרום לבזבוז משאבים של הצדדים ושל המערכת המשפטית כולה… סעיף 72 לחוק המקרקעין, שכותרתו 'ישוב סכסוכים בין בעלי דירות', קובע את סמכויות המפקח על רישום מקרקעין… סעיף 73 לחוק המקרקעין, קובע מי הם הצדדים הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח: 'ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח: (1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72; (2) נציגות הבית המשותף'. סעיף 74 לחוק המקרקעין, קובע כי 'למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית'. סעיף 52 לחוק המקרקעין, הגדיר כך 'בעל דירה' – 'לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה, שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה'. סעיף 72 לחוק המקרקעין, קובע מה הם שני התנאים המצטברים, אשר מקנים למפקח על רישום מקרקעין סמכות ענינית לדון בתביעה שלפניו….. אשר לתנאי זהות הצדדים, נקבע בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, כי המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך שבין בעלי דירות בבית משותף, לרבות מחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, מחכיר לדורות, מחכיר משנה לדורות, ומתחזק… בתי המשפט נתנו פירוש מצומצם לסעיף 72 לחוק, וקבעו כי אין להרחיב את פירושו… עוד הובהר בפסיקה, כי שוכר אינו בעל דירה, ואף אינו מחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, שכן שוכר לשעה, הוא חסר זכות קניינית בדירה, ומשכך אינו רשאי להיות צד לסכסוך בפני המפקח על רישום מקרקעין…

אשר לתנאי מהות הסכסוך – לא מצאתי לקבל את עמדת התובע. על הבית המשותף חלות הוראות התקנון המצוי, לעניננו רלבנטית הוראת סעיף 2(ב), הקובעת ש'בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת'. בכתב התביעה לא נטען לשינוי פיזי או מבני שנעשה בדירה עצמה, אלא נטען כי התקנת המזגן כפי שהותקן, מייצרת רעש, קרי, שהשימוש שעושים הנתבעים 2-1 במזגן, הוא שפוגע בתובע, ומשכך גם התבקש באופן מפורש 'לחייבם לבצע/להימנע מלבצע הפעלת ושימוש במזגנים…' (סעיף 4 לכתב התביעה). במצב דברים זה, משלא מדובר בשינוי מבני, או שינוי פיזי בגוף הדירה, הרי שענינה של התביעה אינו נופל בגדרו של סעיף 2(ב) לתקנון המצוי. בהקשר הדברים אפנה לפסק הדין המנחה בסוגיה זו, שניתן בתיק ד"נ 20/73….. כך שאפשר שלתובע עילת תביעה מכח עוולת המטרד, אך זו אינה מצויה בגדרי סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין, שכן אין התובע עומד בתנאי הראשון, תנאי מהות הסכסוך. אשר לתנאי השני, שענינו זהות הצדדים – בניגוד לטענת התובע, שוכרי הדירה אינם בגדר 'מחזיק' כהגדרת המונח בחוק המקרקעין….. התביעה אינה עומדת בשני התנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 72 לחוק המקרקעין, הן בדבר מהות הסכסוך, והן בדבר זהות הצדדים. לפיכך, ומכח סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, אני מורה על העברת התביעה לבית המשפט השלום בפתח תקוה, שלו הסמכות הענינית והמקומית לדון בהליך".

עדכון – 14.9.23

הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין השיקה מערכת דיגיטלית להגשת תביעות בשירות עצמי. בשלב זה, המערכת עודנה בהרצה, וניתן להגיש באמצעותה תביעות, רק בנוגע לתשלום דמי ועד בית שוטפים. כמו כן, השירות זמין כיום במחשב בלבד – אך בעתיד יורחב גם לשימוש בטלפונים ניידים.

21.12.23

החלטה מיום 30.11.23 (פורסמה ב"נבו"), במסגרת תאד"מ (שלום אשדוד) 24152-12-21: "לפני תביעה במסלול דיון מהיר, שענינה תשלום דמי אחזקה וניהול בגין חודשים פברואר-יוני 2021… התובע הינו עוסק מורשה, אשר סיפק שרותי נקיון, אחזקה וניהול, לנתבעת, שהינה נציגות הבית המשותף ב… בהתאם להסכם ההתקשרות שנחתם בין הצדדים… מונה התובע, באמצעות הנתבעת, לשמש חברת הניהול של הבנין. שאלת הסמכות הענינית הועלתה על ידי בית המשפט…

לטענת התובע, רק 60% מבעלי הדירות בבנין (15 מתוך 25) אישרו את ההתקשרות בין הצדדים, שעה שהדרישה היא ל-75%. אי לכך, התובע אינו עונה על הגדרת 'מתחזק' בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין… עוד טוען התובע, כי לא הובאה בכתב ההגנה כל טענה, שניתן ללמוד ממנה שהתובע עונה להגדרת המתחזק, ולא הובאו טענות עובדתיות או ראיות בתמיכה לכך. בנוסף, טוען התובע כי סמכות המפקח על המקרקעין מתייחסת לסכסוך בדבר חובות או זכויות לפי תקנון או לפי סעיפי החוק המנויים שם, ובמקרה דנא אין עסקינן, ואף לא נטען, שמקור הסכסוך בהוראות התקנון. אף אם היה מדובר במתחזק, וניתן היה לטעון שהסכסוך חוסה בגדרו של סעיף 58 לחוק, התביעה אינה מבוססת על שיטת החיוב הקבועה בסעיף זה, אלא על הוראה מפורשת בהסכם שנכרת בין הצדדים, שאינו מבחין בין שטח הדירות, ולכן אין חוק המקרקעין חל בעניננו. כמו כן, טוען התובע ששאלת הסמכות הענינית כלל לא היתה במחלוקת, ולא נטען על ידי הנתבעת, שהסכסוך הוא עם המתחזק, ולכן אין להידרש לשאלה זו. לטענת הנתבעת, התובענה הוגשה בגין חוב בעלי הדירות עבור עלות תחזוקה שוטפת של הבית המשותף, בהתאם לסעיף 58 לחוק. בעניננו, מדובר בתביעה של חברת הניהול נגד הנציגות, בגין הסכומים אשר לטענת החברה חייבת לה הנציגות, בהתאם לסעיף 58 ומכח החובה לשלם עבור שרותים, אשר נטען כי סופקו על ידי התובע בתקופה הרלוונטית. סעיף 72 לחוק קובע, כי הסמכות להכריע בסכסוכים שמקורם בסעיף 58 לחוק, מסורה למפקחת על רישום המקרקעין, גם אם התובע הינו המתחזק, דהיינו, חברת הניהול. בהתאם להחלטת אסיפת בעלי הדירות… הוחלט… כי ההתקשרות עם התובע תהא התקשרות עם 'מתחזק', כמשמעותה בחוק המקרקעין, ומכאן שהסמכות החוזית עליהן התבססה החלטת בעלי הדירות, וההסכמה של התובע, היתה כי יש לראותו כמתחזק… סמכות המפקח לדון בסכסוך נתונה לו גם אם הגדרת התובע כמתחזק נובעת מהסכמי ההתקשרות שעליהם חתמו הצדדים… בהסכם ההתקשרות הוענקו לתובע סמכויות רבות, המאפשרות לו להתקשר אפילו ללא אישור הנציגות, דהיינו, המהות היא לבוא בנעלי הנציגות, שזו המשמעות האמיתית של מעמד המתחזק על פי החוק… בית המשפט רשאי לעורר את שאלת הסמכות הענינית מיוזמתו……

בפתח הדברים יוער, כי לא מצאתי ממש בטענת התובע שלפיה אין להידרש לשאלת הסמכות, משעה שלא הועלתה על ידי מי מהצדדים. ההלכה היא כי יש להימנע ממצב בו ידון בית המשפט בעניין שאינו בסמכותו הענינית… רשאי בית המשפט להידרש לשאלת הסמכות הענינית מיוזמתו הוא, וראוי שכך ייעשה, אם קיים ספק בענין זה… לגופו של ענין, ההלכה היא שהגם שככלל, סמכותו הענינית של בית המשפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי, יחולו הוראותיו… בעניננו, הסמכות נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין… בהתאם להוראות הסעיף, ההכרעה ביחס לקבוע בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין הינה בסמכותו היחודית של המפקח על המקרקעין… על פי הוראות הסעיף, התנאים לבחינת סמכותו של המפקח הינם שניים: האחד, סכסוך בין בעלי דירות בענינים המנויים בסעיף; והשני, זהות הצדדים – בין בעלי דירות, לרבות מתחזק. באשר לתנאי הראשון, סעיף 58 לחוק… קובע את חובתו של בעל דירה לשאת 'בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השרותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג'. הסעיף אינו נוקב בסוגי ההוצאות כרשימה סגורה, אלא כולל ההוצאות הדרושות להחזקה תקינה. ענינה של התביעה שלפני הוא תשלום חוב נטען מכח הסכם האחזקה והניהול שנחתם בין הצדדים ולשם החזקתו התקינה של הרכוש המשותף והבטחת השרותים המחויבים, כגון נקיון, תחזוקה וכד'. אין מחלוקת שהסכם ההתקשרות בין הצדדים נוגע לרכוש המשותף. לאור האמור, עסקינן בסכסוך הנוגע לתשלום ההוצאות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף. באשר לתנאי השני, ובעניננו 'מתחזק', כהגדרתו בסעיף 72 לחוק… המבחן לשם קביעה האם מדובר במתחזק, הינו דו שלבי: פורמלי ומהותי. המבחן הפורמלי בוחן [את] אופן מינוי המתחזק, והמבחן המהותי בוחן את תפקידו, האם [הוא] משמש כגורם הדומיננטי (ולאו דווקא בלעדי) המנהל את הרכוש המשותף, וכד'. המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות הענין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק: האם גבית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שרותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף. בעניננו, נראה כי אין מחלוקת כי עסקינן במתחזק כהגדרתו בחוק. התובע הוא חברת ניהול, שהתקשרה עם הגורם המוסמך על ידי כלל דיירי הבית, בהסכם ניהול מפורט, אשר ממנו עולה כי מתקיימים תנאי הסעיף, ומהותית עסקינן במתחזק. לא מצאתי ממש בטענת התובע להעדר הרוב הנדרש, משעה שההסכם נחתם על ידי הנציגות, אשר מייצגת את כלל דיירי הבנין. עוד יצוין, כי ישנו טעם של ממש בעמדת הנתבעת, שלפיה שעה שעל פי הסכם ההתקשרות הוקנו לתובע הסמכויות המסורות לנציגות, כגון הסמכות לגבות את דמי ועד הבית, או לדרוש גביה מיוחדת מקום שבו מצוי החשבון בחריגה… וכן הסמכות להגיש תביעות משפטיות ובקשות בפני כל גוף שיפוטי, לרבות המפקח, ואף לפעול ולהתקשר עם נותני שרותים, הרי שהתובע הינו מתחזק, במהותם של הדברים. בכל הנוגע לטענה, כי עסקינן בהתחייבות חוזית, הרי שנפסק כי חוזה, ככל שנערך בין המתחזק לבין הדיירים או הנציגות, אינו מפקיע את סמכותו של המפקח על המקרקעין, ואינו מקנה סמכות לבית המשפט האזרחי. סעיף 71(ב)(1) לחוק מגדיר 'מתחזק' כמי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. אם כן, החוק עצמו, מכיר בכך שייכרת חוזה בין חברת הניהול, ה'מתחזק', ובין בעלי הדירות, ואף קובע בסעיף 71ג) כי דין שכר המתחזק כדין הוצאה לפי סעיף 58 לחוק. עינינו הרואות, כי לשון החוק בענין זה הינה ברורה: לא זו בלבד שהחוק לא מבחין בין עילה חוזית או אחרת בשאלת הסמכות הענינית, אלא הוא מכיר בהתקשרות החוזית, שיכול ותערך בין הצדדים, מבלי שהדבר יגרע מסמכות המפקח על המקרקעין. סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15….. אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט….. ערכאה זו הינה, איפוא, בעלת הכלים והמומחיות המתאימים לדון בתובענות הנוגעות לסכסוך בבתים משותפים… לאור האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק לבין בעלי הדירות, והסמכות לדון בה נתונה באופן יחודי למפקח על המקרקעין… התביעה תועבר לבירור בפני המפקח על המקרקעין המוסמך לדון בה…"

***

הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד.

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו"ד דגן רותם.