ישוב סכסוכים בבתים משותפים

סקירה זו תעסוק ב”ישוב סכסוכים בין בעלי דירות”, במסגרת הליכים המתנהלים בפני המפקח על רישום המקרקעין (להלן: “המפקח“), בהתאם לסמכותו על פי הוראות חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין“). אך ראוי להקדים ולהבהיר מספר מונחים.

פרק ו’ לחוק המקרקעין עוסק ב”בתים משותפים”, ומונחים מסוימים שנזכרים בפרק ו’, מוגדרים בסעיף 52 לחוק המקרקעין (ההגדרות חלות גם על סימן ד’ בפרק ט’ לחוק, שיידון בסקירה זו להלן); פרק ו’1 לחוק המקרקעין עוסק ב”בתים שאינם רשומים כבתים משותפים”, ומונחים מסוימים שנזכרים בפרק ו’1, מוגדרים בסעיף 77א לחוק המקרקעין. בקישור זה מוצגים שני הסעיפים האמורים, זה לצד זה.

בתמצית: “בית משותף” הינו “מבנה של קבע” (והקרקע שעליה הוא מצוי), ובו שתי “דירות” לפחות, ו”רכוש משותף”, אשר “נרשם בפנקס הבתים המשותפים” (להשלמת התמונה, לכל דירה בבית משותף “צמוד” חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, וכן ניתן “להצמיד” לדירה או לדירות חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף, למעט חלקים שאסורים לפי חוק המקרקעין ב”הצמדה”). “בתים שאינם רשומים כבתים משותפים” הינם, למעשה, בתים ש”טרם” נרשמו ככאלה, אך “אמורים” (ומתאימים) להרשם כך…

לפי חוק המקרקעין, “בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף” (להלן: “התקנון“). בעלי הדירות רשאים לערוך (או לשנות), בתנאים מסוימים, תקנון “מוסכם”, ובהעדר תקנון “מוסכם” (או בהעדר הוראה רלוונטית בתקנון “מוסכם”), יחולו ההוראות המתאימות מתוך התקנון ה”מצוי”, שנוסחו קבוע בתוספת לחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מוסיף וקובע, כי “לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון” (להלן: “הנציגות“).

ובאשר ל”בית” (כלומר, “שאינו בית משותף”), נקבע בסעיף 77ג לחוק המקרקעין, “בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת”; ובסעיף 77ד, נקבע (בין היתר), “(א) המפקח רשאי למנות לבית נציגות זמנית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; הרכב הנציגות הזמנית יהיה בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות; באין המלצה כזאת, ימנה המפקח נציגות זמנית לפי שיקול דעתו מבין בעלי הדירות שבבית… (ב) דינה של נציגות שנתמנתה כאמור בסעיף קטן (א) יהא לכל דבר כדין נציגות שנכונה לפי הוראות התקנון”.

התקנון (ה”מוסכם” או ה”מצוי”) מסדיר, בין היתר, סוגיות הנוגעות לשינויים או לתיקונים בדירות, תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף, תחזוקה, שיעור ההוצאות (שוטפות או מיוחדות) ואופן חלוקתן בין בעלי הדירות, מינוי נציגות ובעלי תפקידים אחרים, קיום אסיפות, דרכי קבלת החלטות, וכו’.

ישוב סכסוכים בין בעלי דירות

סימן ד’ בפרק ט’ (סעיפים 72-77) לחוק המקרקעין, עוסק ב”ישוב סכסוכים בין בעלי דירות”.

המפקח מוסמך לדון ולהכריע רק בסכסוכים בין “בעלי דירות” בבתים משותפים (סעיף 72(א) לחוק המקרקעין), ובין “בעלי דירות” בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים – וזאת בהתאם להוראת סעיף 77ב לחוק המקרקעין, המחיל “בשינויים המחויבים” את הוראות סעיפים 72-77 גם לגבי בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. כלומר, למפקח אין סמכות לדון ולהכריע בסכסוכים בין “שכנים”, אפילו כשמדובר (למשל) בבעלי בתים סמוכים באותו רחוב.

כאשר מדובר בבתים משותפים, או בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ישנן הוראות ספציפיות, הן לגבי “סוגי” הסכסוכים, אשר רק לגביהם מוקנית למפקח סמכות דיון והכרעה (ואף אלה נחלקים לשני “סוגי משנה”); והן לגבי הגורמים ה”מסוכסכים”, שרשאים להביא סכסוך להכרעת המפקח.

לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, מוקנית למפקח סמכות שיפוט יחודית – בסכסוכים “לפי התקנון” (ראו לעיל); בסכסוכים “לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח” לחוק (אשר עוסקים, בין היתר, בהוצאות החזקה וניהול של הרכוש המשותף; במתקני חימום, גז, מעליות ועוד; בביצוע התאמות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות); בסכסוכים “לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ”א-1991”; בסכסוכים “לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008”; ובסכסוכים “לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ”ב-1982”.

כאשר מדובר ב”סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף”, קובע סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין (אשר חל, כאמור, גם כשמדובר בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים): “רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח”; כלומר, במקרה זה, מדובר בסמכות שיפוט מקבילה.

יצוין, כי כאשר מדובר בסכסוכים, לגביהם מוקנית למפקח סמכות שיפוט, יחודית או מקבילה (סעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק המקרקעין), נקבע בסעיף 72(ד) לחוק, “האמור בסעיף זה אינו גורע מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר”.

בכל סכסוך אחר – שאינו נמנה על אלו המפורטים בסעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק המקרקעין – לא מוקנית למפקח סמכות שיפוט כלל.

כך למשל נקבע בתיק 15/09 (לשכת המפקחת על רישום מקרקעין חולון) לגבי סעיפים 72(א) ו-72(ב) לחוק המקרקעין: “בתי המשפט נתנו פירוש דווקני לסעיפים דלעיל של חוק המקרקעין וקבעו כי אין להרחיב את פירושם… ראה לענין זה ד.נ. 20/73… מפי מ”מ הנשיא זוסמן כתוארו אז: ‘סעיף 72 לחוק המקרקעין… מרחיב אמנם סמכותו של מפקח, היכול עכשיו לדון בתביעת נזיקין בעילה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית המשפט, אך… אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות’. לחיזוק טיעון זה יש להוסיף כי הלכה פסוקה היא שגם עילות המטרד והיפר חובה חקוקה אינן בסמכותו של המפקח… העולה מכך הוא כי משרצה המחוקק להעניק למפקח סמכות לדון בעילת תביעה מסויימת הוא עשה זאת במפורש ועילות אחרות שאינן מוגדרות במפורש בחוק המקרקעין אינן בסמכותו של המפקח”.

לעתים עשויה דווקא להישאל שאלה אחרת – האם מוקנית לבית משפט סמכות דיון, או שמא מוקנית למפקח סמכות שיפוט יחודית. ראה, למשל, ת”ק 26364-03-14 (בית משפט לתביעות קטנות בהרצליה): “כאמור, בתובענה הנוגעת לסכסוך שכנים תחילה יש לבדוק באם ראויה היא להידון בבית משפט זה… נראה כי בסוגיה דנא, לא קבע המחוקק סמכות בלעדית למפקח… מצאתי כי הסוגיה הינה בסמכותי”.

ישנם גם חריגים. למשל, סעיף 31 לחוק המקרקעין, עוסק בין היתר בזכותו של כל שותף במקרקעין, לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים; הסעיף אינו דן בבתים משותפים, אולם הפסיקה החילה אותו, על דרך ההיקש, גם על בתים משותפים (ראו, בין היתר, ע”א 549/73: “מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א) לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף. ואף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בענינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו”), ובכלל זאת על סמכות השיפוט של המפקח.

סעיף 73 לחוק המקרקעין, קובע מיהם הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח: “נציגות הבית המשותף”; ו”כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72″.

כשמדובר בבית משותף, מוגדר בעל דירה בסעיף 52 לחוק המקרקעין – “לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה”; וכשמדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, מוגדר בעל דירה בסעיף 77א לחוק המקרקעין – “מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך”.

בנוסף לבעלי דירות, נזכר כאמור בסעיף 73 לחוק המקרקעין גם “צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72” – כלומר, צדדים שלישיים (דוגמת “מתחזק”), עשויים להִמנות על הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח.

סעיף 72(ג) לחוק המקרקעין, קובע כי הוראות סעיפים 72(א) או 72(ב) לחוק יחולו “גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות”; אך ממילא משתמע כך מיתר הוראות החוק, שצוטטו לעיל.

כאשר מוקנית למפקח סמכות שיפוט, קובע סעיף 74 לחוק המקרקעין: “למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית” (יצוין, כי לפי סעיף 117 לחוק המקרקעין, “שר המשפטים ימנה אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום למפקחים על רישום מקרקעין ויקבע את אזור סמכותם”). אך בדומה, בין היתר, לבית משפט לתביעות קטנות, נקבע בסעיף 75(א) לחוק המקרקעין: “מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך”. לפי תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011, “תקנות סדר הדין האזרחי יחולו, בשינויים המחויבים, על סדרי הדין בהליך… בכל ענין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה” – הוראה זו אינה גורעת, כמובן, מהוראתו הנ”ל של סעיף 75(א) לחוק המקרקעין (“מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות… מסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט…”)

עוד נקבע בחוק המקרקעין, כי “החלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים” (סעיף 75(ג) לחוק המקרקעין); וכי “החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם, לענין אכיפה והוצאה לפועל ולענין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום” (סעיף 76 לחוק). לפי תקנה 81 לתקנות במקרקעין (ניהול ורישום), כאשר התביעה למפקח מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, יש לצרפו לתביעה. כמתבקש מטבעם של ההליכים, קובעת תקנה 82, כי “מפקח רשאי למזג תביעות התלויות ועומדות לפניו, לדון בהן במשותף ולתת החלטה אחת בכולן, אם התביעות נוגעות לאותו בית משותף או לאותו בית שאינו רשום כבית משותף”.

ערעור על החלטת המפקח הינו “בזכות” (כלומר, אינו טעון “רשות”), ומוגש לבית המשפט המחוזי – אך כאשר החלטת המפקח ניתנה לפי סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין (בסכסוך שענינו “הסגת גבול”), “ידון בית המשפט המחוזי בשלושה שופטים” (בסכסוך שענינו “הסגת גבול”, מוקנית למפקח סמכות שיפוט מקבילה לסמכות בית משפט שלום – אך בניגוד לבית משפט “רגיל”, רשאי כאמור המפקח “לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט”).

תוספת – מאי 2019:

בחודש מרץ 2019 פורסם פסק דין מעניין (ת.א. מחוזי ירושלים 49478-09-16) שעוסק בין היתר בחלק מן הסוגיות שנדונו בסקירה לעיל, ומעיד על מורכבותן לעתים:

דיירים בבית משותף לא היו שבעי רצון משרותיה של חברת ניהול (“מתחזק”), והודיעו כי לא יחדשו עמה את ההסכם, שעתיד היה להסתיים כעבור מספר חודשים, ב-10.4.15. הליך שבו נקטו הדיירים, בביהמ”ש המחוזי בירושלים, סמוך לאחר 10.4.15, הועבר לדיון בביהמ”ש המחוזי מרכז, וב-1.2.16 ניתן פסק דינו של בית משפט מחוזי מרכז, לפיו הסתיים ההסכם בין הצדדים ב-10.4.15, ולאחר מכן לא היתה החברה רשאית לחייב את הדיירים לקבל ממנה שרותי ניהול.

בין לבין הגישה החברה, ביוני 2015, תביעות נגד חלק מהדיירים, לפני המפקח על רישום המקרקעין – אשר הורה על מחיקת התביעות שהוגשו כנגד דיירים, אשר שילמו דמי ניהול עד 10.4.15, וכן קבע כי בסמכותו לדון רק בחובות שמקורם בתקופת ההתקשרות בהסכם (עד 10.4.15). לאחר מועד זה אין לראות בחברה כמי שזכאית לתבוע לפי סעיף 73 לחוק המקרקעין. לבקשת החברה נמחקו שאר תביעותיה, וזמן מה לאחר מכן, היא הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (בהליך נשוא השלמה זו), בגין יתרת חובות עד 10.4.15, ובגין המשך שרותי הניהול בפועל לאחר 10.4.15. בית המשפט ביקש מהצדדים להתייחס לשאלת הסמכות היחודית של המפקח על רישום מקרקעין, בשים לב לסעיף 58 לחוק המקרקעין.

לאחר שבית המשפט המחוזי מצא כי סכום התביעה הנכון נמוך מן הסכום המקנה לו סמכות דיון (2.5 מליון ₪) – ולפיכך מוקנית סמכות הדיון לבית משפט השלום – הוא בחן האם יש להורות על העברת התביעה כולה, כמיקשה אחת, לבית משפט השלום, או שמא יש לפצלה, כך שהתביעה בגין חובות שמקורם לפני 10.4.15, תידון בגדר סמכותו היחודית של המפקח על רישום המקרקעין, ויתר התביעה (שעילותיה עשית עושר ולא במשפט, ולשון הרע) תידון בגדר סמכותו של בית משפט השלום; ובסופו של דבר, הורה כי התביעה תידון כולה במאוחד בבית משפט השלום:

ראשית, לאחר 10.4.15, וממילא בעת הגשת התביעה, החברה התובעת אינה “מתחזק”, עובדה שלכאורה מאיינת את הסמכות הייחודית של המפקח. מכאן עולה השאלה, אם עילת התביעה עד 10.4.15, המתבססת על הסכם הניהול, נובעת ממקור חיוב חוזי והפרתו ולא מכוח סעיף 58 לחוק המקרקעין, ומקומה להידון בבית משפט השלום, או בגדר סמכותו היחודית של המפקח. מכאן עולה שאלה נוספת – האם בסכסוכים מסוג זה, המועד הקובע להגדרת החברה כחברת ניהול, הוא בעת הגשת כתב התביעה, או בעת מועד התרחשות האירוע הנתבע. בית המשפט לא הכריע בכך לגופו של ענין, לאור קיומם של נימוקים כבדי משקל אחרים, שהיטו את הכף לדיון מאוחד בבית המשפט השלום.

מכיוון שכדי להכריע בתביעה, שעילותיה עשית עושר ולא במשפט, ולשון הרע, יידרש בית משפט השלום להכריע בין היתר גם לגבי עצם חובת התשלום לפני 10.4.15, למרות שהענין מצוי בסמכותו היחודית של המפקח – מוקנית לבית משפט השלום “סמכות בגררא” לדון בכך; מה גם שסכום התביעה, שמקורו לפני 10.4.15, “טפל” לסעד העיקרי (כלומר, ביחס לסכום התביעה, שמקורו בעילות שממילא בסמכות בית משפט השלום).

גם שיקולים של יעילות הדיון המשפטי ומניעת עומס מהמערכת המשפטית, והחשש מפני הכרעות סותרות בענינים דומים, הובילו למסקנה, לפיה התביעה תידון כולה במאוחד בבית משפט השלום.

תוספת – יוני 2020:

ב-22.3.20 ניתנה על ידי בית משפט השלום בחיפה, החלטת ביניים – בבקשה לסילוק תביעה על הסף – במסגרת ת.א. 38024-12-19. התובע והנתבעים הינם בעלי זכויות בבית משותף. לטענת התובע, הנתבעים הקימו סככה בתא חניה בבנין, ללא הסכמה כדין של בעלי הזכויות בבית המשותף, ובחריגה מגבולות תא החניה, באופן שהיא נשענת לצורך תמיכה על מבנה שהוא רכוש משותף של כלל הדיירים. בתביעה נטען, בין היתר, כי מדובר בפלישה ובהסגת גבול לרכוש המשותף. הנתבעים הגישו כתב הגנה במסגרתו הם עתרו לסילוק על הסף של התביעה מחמת חוסר סמכות ענינית, שעה שזו, לשיטתם, מסורה למפקחת על רישום המקרקעין. לטענתם, על פי טיבן של הטענות שפורטו בכתב התביעה, הרי שזו, במהותה, אינה תביעה להסגת גבול, כי אם תביעה הנוגעת לשימוש בלעדי/בניה ברכוש המשותף, שבסמכות יחודית של המפקחת על הבתים המשותפים (וכן, כי למעשה מדובר ברכוש פרטי המוצמד לדירת בתם).

נפסק: “מחיקתה או דחייתה של תביעה על הסף ללא שמיעת טענות לגוף הענין, היא אמצעי שיש להפעילו בזהירות רבה. על פניו, נראה כי במחלוקת שבין הצדדים להליך זה קיימים רכיבים, משפטיים ועובדתיים, הטעונים בחינה וליבון; כמו כן סבורה אני כי לא ניתן לקבוע בשלב כה מקדמי העדר עילת תביעה או העדר יריבות. בענין זה יש להידרש לטענות הצדדים… לאסמכתאות רלוונטיות, תוך בחינת הוראות הפסיקה והחוק הרלוונטיות. הנתבעים טוענים כי אליבא דאמת, אין מדובר בהסגת גבול, כפי שהגדיר התובע בתביעתו, אלא כי התביעה, במהותה, היא לשימוש ו/או בניה ברכוש המשותף ועל כן מצויה היא בסמכות ייחודית של המפקחת על רישום המקרקעין. לענין הסמכות הענינית, ראשית, ידוע כי הסמכות הענינית נקבעת על פי הסעד המבוקש. לא מצאתי בתגובת הנתבעים נימוק כלשהו אשר מכוחו ניתן לבסס הכרעה, וודאי לא בשלב זה, כי מדובר בשימוש בלעדי או בניה ברכוש המשותף, ולא בהסגת גבול כהגדרתה בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין. בסעיף חוק זה קיימת קביעה הנוגעת, בין היתר, לסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף, וזו לשונו: “סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח”. התובע, הטוען כי עסקינן, בין היתר, בסכסוך בדבר הסגת גבול, רשאי היה איפוא להגיש את תביעתו לבית המשפט השלום, שכן סכסוכים שענינם הסגת גבול, יכול שיבואו בפני המפקח או בפני בית המשפט והכל לפי בחירתו של התובע. לא ניתן בשלב זה להכריע במחלוקת הקשורה להיות החניה רכוש פרטי, אם לאו, ובעיקר באשר לנפקות שיש ליתן לכך בכל הנוגע לבניה שבוצעה (לרבות בכל הקשור להסכמה שצריך היה שתינתן לשם ביצועה והאישורים הרלוונטיים). הוראות החוק הרלוונטיות לשם הכרעה במחלוקת, גם אם ימצא כי עסקינן ברכוש פרטי כפי שטוענים הנתבעים, תיושמנה עת תינתן ההכרעה בטענות לגופן. טיעוני ההגנה בענין זה ישמעו במסגרת ההליך, אולם אין בהם כדי להביא לסילוקה על הסף של התביעה… התביעה בנוסחה והסעדים המבוקשים בה, אינם בתחום סמכותה הייחודית של המפקחת, וחלקם אף אינה בסמכותה כלל… טענות הנתבעים לסילוק על הסף נדחות, תוך ששמורות להם טענותיהם בעניין זה, להן אדרש במסגרת ניהול ההליך”.

תוספת – יולי 2020:

[א] ב-3.6.20 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין במסגרת ע”פ 37276-07-19. המפקחת על רישום המקרקעין נתנה פסק דין, במסגרתו היא התייחסה להפרות בניה שנטענו כנגד המערער; וכן ניתן על ידה צו המבהיר כי חלל (אטוּם) מסוים, מהווה חלק מהרכוש המשותף (ואין למערער זכות לספחו לדירתו), אך לא ניתן על ידה צו אופרטיבי בענין זה. המשיבה ערערה לבית המשפט המחוזי , אשר קיבל את ערעורה, ופסק, בין היתר, כי על המערער להרוס את כל הבניה שביצע ברכוש המשותף, ולהחזיר לקדמותו את המצב שהיה קיים לפני כן. בקשת רשות ערעור שהגיש המערער לבית המשפט העליון – נדחתה. משלא קיים המערער אחר הוראות פסק הדין הנ”ל של בית המשפט המחוזי (שניתן, כאמור, במסגרת ערעור על פסק דינה של המפקחת) – הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי, בקשה לנקיטת הליכים כנגד המערער, על פי פקודת בזיון בית המשפט. בית המשפט המחוזי הורה על מחיקת הבקשה בציינו, שהסמכות הענינית לדון בבקשה היא של הערכאה הדיונית (בית משפט השלום או המפקחת), ולא של ערכאת הערעור. המשיבה הגישה שוב בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, לבית משפט השלום – אשר הורה על העברת הדיון אל המפקחת… ערעורה של המשיבה על החלטה זו – נדחה, ובסופו של דבר, הונחה הבקשה לדיון בפני המפקחת.

המפקחת מינתה מומחה, לבדיקת מידת ההתאמה של הבניה שביצע המערער בשטח, לתשריט היתר הבניה, ובעקבות חוות דעתו, קיבלה המפקחת את בקשת המשיבה לנקיטת הליכים כנגד המערער, הורתה לו לבצע פעולות שונות כמפורט בהחלטתה, והשיתה עליו קנס של 200 ₪ לכל יום איחור ביישומו המלא של פסק הדין.

במסגרת ע”פ 37276-07-19, דן בית המשפט המחוזי בטענות שונות, אך נתייחס רק לחלק מקביעותיו:

ראשית, נפסק כי “שיקולי מדיניות משפטית יחד עם תכלית החקיקה, מחייבים את המסקנה, כי הפרשנות הנכונה היא זו הנותנת בידי המפקחת על רישום מקרקעין את הסמכות לדון בבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט.

עם זאת, “…בבואה של המפקחת לדון בבקשה לאכוף פסק דין, היה עליה לאוכפו כלשונו…. לא זו אף זו, כאשר כב’ המפקחת הורתה על מינוי מומחה, הרי במסגרתה של אותה החלטה צוין, שהמומחה אינו מוסמך להציע הצעות לביצוע עבודות המהוות ישום קרוב למבוקש או סביר בנסיבות הענין, אלא שעליו לפרט מה נדרש לבצע לצורך השבת המצב לקדמותו והתאמתו לתשריט, כאמור בפסק הדין… המפקחת חרגה מסמכותה שעה שהיה עליה להיצמד לתכלית שענינה אכיפת הוראות פסק הדין כלשונו, בשים לב לממצאי חוות דעת המומחה אותו היא מינתה (הכל בזיקה להוראות פסק הדין המקורי). זאת ועוד, במקרה העומד בפתחנו, נוצר מעין דיון נוסף ומחודש בסוגיות שכבר זכו להתייחסות וליבון במסגרת פסק הדין המקורי. לא זו אף זו, במסגרת הליך הבזיון קבעה כב’ המפקחת כי יש לבצע התאמות ושינויים (שלא באו כולם בהסכמת הצדדים), שלא בא זכרם במסגרת פסק הדין המקורי… המפקחת חרגה מהיקף הסמכות המוענקת לה במסגרת הפקודה לבזיון… נוכח האמור לעיל הייתי מציע לחברי לקבל את הערעור, לבטל את החלטת כב’ המפקחת, ולהחזיר את התיק אליה על מנת שתכריע מחדש בגורל הבקשה לבזיון, שתכליתה לאכוף את פסק הדין המקורי…”

[ב] בהחלטה שניתנה ביום 22.6.20 על ידי המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקוה (תיק 6/548/2019), נדונה השאלה, האם למפקח סמכות לדון בהודעת לצד שלישי, כנגד החברה הקבלנית, אשר הקימה את הבית המשותף. ראשית, נקבע כי “הוראת תקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי [נכון להיום, מדובר בתקנות תשמ”ד – ד.ר.] המסדירה סמכות בית המשפט לדון בהודעה לצד שלישי שהגיש נתבע בתביעה שנדונה בפני בית המשפט, חלה על תביעות המתבררות לפני המפקח על רישום מקרקעין, מכח הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין ותקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011”; אולם, “כאמור בהלכה הפסוקה, אין בהוראת תקנה זו כדי להרחיב סמכותו הענינית של המפקח על רישום מקרקעין מעבר לאמור בהוראות החוק”.

ובנסיבות המקרה הספציפיות נקבע: “בהתייחס למהות הסכסוך, טענה המבקשת לאחריות חברת נווה גד לתיקון ליקויי בניה הקיימים בבית המשותף בהתאם להוראות הדין, לרבות חוק המכר (דירות)… עילת תביעה זו אינה נמנית עם ענינים שבסמכות המפקח על רישום מקרקעין, כמפורט בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אין די בזיקה בין התביעה העיקרית להודעה לצד שלישי, כדי להקנות למפקח סמכות ענינית אשר מלכתחילה לא ניתנה לו בדין. בהתייחס לזהות הצדדים, הצד השלישי, חברת נווה גד, אינו צד לסכסוך אשר המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בעניינו. חברת נווה גד היא חברה קבלנית שבנתה הבית המשותף, הנתבעת בכובעה זה, ואינה נמנית עם הגורמים המנויים בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין”.

***

הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו”ד.

אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו”ד דגן רותם.

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן