חלקה תלת מימדית

סקירת “דיו-מה”:

לאחרונה נעשה בחוק המקרקעין תיקון בעל משמעות, שענינו “חלקה תלת-מימדית”.

סעיף 11 לחוק המקרקעין קובע כי “הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע… והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו…”

כלומר, הבעלות משתרעת ב”קוים אנכים” כלפי מטה – אל “עומק הקרקע” וכלפי מעלה – אל “חלל הרום” (לפי סעיף 12 לחוק, הבעלות חלה גם על הבנוי והנטוע על הקרקע, ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע).

בסעיף 11 עצמו נמנים “סייגים” לבעלות בעומק הקרקע, שהינה “בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה”; ולבעלות בחלל הרום, אשר “בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום” (כגון, מעבר של כלי טיס).

לפי סעיף 13 לחוק המקרקעין, “עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת”.

לכאורה, סעיף 13 אינו מתיישב עם זכויות נפרדות של בעלי דירות בבתים משותפים, הממוקמות בקומות שונות, האחת מעל (או מתחת) לשניה; אך הענין הוסדר בסעיף 54 לחוק המקרקעין – “על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות”.

במרוצת הזמן נתגלו קשיים משפטיים אשר חייבו רפורמה (גם בפן הרישומי – הואיל ומרשם המקרקעין הינו “דו־מימדי”).

כאמור בדברי ההסבר שנלוו להצעה לתיקון חוק המקרקעין, “מגבלות הדין הקיים מובילות לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות, על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות (כדוגמת מנהרות תת–קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים), ובפרט בהינתן העובדה שתכניות לפי חוק התכנון והבנייה כוללות, כדבר שבשגרה, יעודי קרקע שונים ברבדים השונים של הקרקע”.

בעקבות עבודה בין-משרדית שנמשכה תקופה ארוכה, התקבל ב-17.12.18 תיקון לחוק המקרקעין, במסגרתו נוספו לחוק סעיפים 14א עד 14ח, שענינם בעלות, עסקאות, הפקעות וכיוצ”ב, ב”חלקה תלת־ממדית” (המוגדרת כ”יחידה נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת־ממדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים”).

בנוסף נעשה תיקון עקיף בחוק התכנון והבניה, לשם התאמתו למציאות החדשה, באספקטים התכנוניים.

עדכון

ב-17.2.20 פורסמה להערות הציבור, טיוטת “תקנות התכנון והבניה (רישום מגרש תלת-ממדי), התש”ף-2020”, במסגרתן הוצע, בין היתר, לקבוע בתקנות, כיצד יש לסמן מגרש תלת-ממדי (בתשריט ובנספח “גרפי”), הוראות לגבי הליך אישור תשריט חלוקה, וכדומה.

נוסח התקנות כפי שתוקנו בפועל, פורסם ב-9.6.20 (קובץ תקנות 8648).

***

 הסקירה לעיל הינה כללית, לא ממצה ולא מחייבת, ואין בה משום חוות-דעת או יעוץ משפטי; וממילא, בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת יעוץ משפטי מעו”ד.

 אין לעשות שימוש בסקירה ללא אישור בכתב ומראש מעו”ד דגן רותם.

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן